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[2521호] 2018.08.20

군인공제회의 이상한 투자

미분양 경고지역에 아파트 1만5000가구 사업자 대표조차 “이대로면 수익성 없다”

배용진  기자 

▲ 지난 8월 13일 김해 진례면 송정리의 ‘김해 복합스포츠레저시설’ 사업예정부지 모습. photo 임영근 영상미디어 기자
지난 8월 13일 오전 경남 김해 진례면 송정리의 나대지. 밭 앞길 한쪽에 세워진 팻말에는 붉은 바탕에 노란 글씨로 ‘무단경작 금지 안내’라고 쓰여 있었다. 경고문구가 무색하게도 밭에는 깻잎과 고추 등 농작물이 자라나고 있었다. 팻말에는 ㈜록인김해레스포타운 대표이사 명의의 이런 문구도 덧붙여 있었다. ‘김해복합스포츠·레저시설조성사업이 2017년도 하반기에 착공될 계획임에 따라 2017.4.1부터 ㈜록인김해레스포타운 소유의 토지 내에서 행해지는 일체의 경작행위를 금지합니다. 만일 2017.4.1 이후에도 경작행위가 지속될 시, 관계법에 의거 민·형사상의 조치를 취할 예정입니다.’
   
   ㈜록인김해레스포타운은 군인공제회가 ‘김해복합스포츠레저시설’ 조성사업을 위해 2005년 설립한 회사다. 하지만 회사 설립 13년이 지났음에도 불구하고 사업은 제자리걸음을 해왔다. 그동안 땅도 버려져 있다시피했다. 2005년 회사 설립 당시 군인공제회가 90% 지분을 갖고 있다가 2014년 김해시(36%), 코레일테크(15%) 등이 참여한 특수목적법인(SPC)으로 지분구조가 바뀌었을 뿐이다. 현재 군인공제회 지분은 44.1%. 송유달 송정마을 이장은 “이 땅은 군인공제회의 땅”이라며 “(군인공제회에서) 아파트하고 체육시설을 짓는다고 하는데 10여년 전부터 사업한다는 이야기만 하고 언제 사업을 하는지는 모르겠다”고 말했다. 이 부지는 고(故) 노무현 전 대통령의 고향인 봉하마을과 10㎞, 박연차 태광실업 회장 소유의 정산컨트리클럽과는 5㎞ 이내의 거리에 위치하고 있다. 또 김경수 경남도지사가 국회의원을 지낸 지역구(김해을)에 속해 있기도 하다.
   
   군인공제회는 2005년 송정리를 중심으로 경남 김해 서부권역 부동산 367만3182㎡(약 111만평)를 김해시와 주민들로부터 1700억원에 매입했다. 원래 대규모 개발제한구역(그린벨트)에 묶여 있던 땅인데 그린벨트가 해제되면서 사들였다. 군인공제회는 원래 이 땅에 대규모 주거시설과 레포츠타운을 건설하려고 했다. 하지만 이런저런 이유로 사업이 지연되면서 금융비용만 늘어날 뿐 전혀 진척이 없었다. 군인공제회가 2005년 이후 여기에 쏟아부은 돈은 금융비용 포함 4000억원에 달하는 것으로 알려졌다.
   
   
   투자발표 절차도 하자
   
   그동안 사업에 진척이 없던 이 부지가 다시 주목받기 시작한 것은 지난 2월. 1월 취임한 김도호 군인공제회 이사장이 김해시를 방문하면서다. 김해시는 김 이사장이 다녀간 뒤 군인공제회가 이 사업에 1350억원 규모의 추가투자를 결정했다는 보도자료를 배포했다. 당시는 6월 지방선거 열기가 달아오르던 때였다. 이 과정에서 절차상의 하자도 지적됐다. 김 이사장이 투자 계획을 먼저 밝히고, 이후 투자 적정성을 심사하기 위한 이사회가 열려 “앞뒤가 바뀌었다”는 지적이 나왔다. 이에 대해 군인공제회 측은 “군공은 2월에 추가투자 계획을 발표한 적이 없는데 김해시가 1350억원이라는 금액으로 보도자료를 배포했다”며 “우리가 추가투자 계획을 확정 짓고 발표한 것은 이사회를 거친 뒤인 5월이 맞다”고 해명했다. 어쨌든 군인공제회는 6월 지방선거 직전인 5월 김해시와 1248억원 규모의 투자확약을 체결했다.
   
   김도호 이사장은 지난 대선 기간 문재인 후보를 지지하던 예비역 모임에 몸담았던 문재인 캠프 출신 인사다. 공사 28기 출신으로 공군본부 전력기획참모부 전력소요처 처장, 16전투비행단 단장, 공군 인사참모부장 등을 역임했다.
   
   10년 넘게 사업이 표류해왔음에도 불구하고 군인공제회가 추가투자를 결정한 것은 그동안 투자한 돈을 회수할 만큼의 사업성이 있다고 판단했기 때문이다. 군인공제회는 수익성을 확보한다는 명목으로 해당 부지에 지을 주거시설을 기존에 추진했던 6300가구에서 ‘미니 신도시’급인 1만5000가구 규모로 늘리는 방안을 추진하고 있다. ㈜록인김해레스포타운 측도 주거시설 규모가 늘어나야 수익성이 있다고 인정하고 있다. 하지만 군인공제회 판단과 달리 이 지역 부동산시장에는 이미 경고등이 켜져 있다. 실제 김해시는 지난해 8월 1일부터 국토교통부 산하 공기업인 주택도시보증공사로부터 ‘미분양 해소 저조’ 및 ‘모니터링 필요 지역’으로 지정된 상태다. 주거시설이 늘어나는 방향으로 사업이 추진된다 해도 수익성이 불투명하단 이야기다.
   
   해당 지역 내에서는 군인공제회가 이 같은 위험부담을 안고도 사업을 추진하는 배경에는 결국 이 지역을 지역구로 한 유력 정치인 김경수 경남도지사가 있기 때문이 아니냐는 목소리가 나온다. 김 지사는 지난 20대 총선 당시 이 지역 국회의원 후보로 출마하면서 군인공제회 보유 토지 안에 김해시 체육시설을 건립하겠다는 공약을 내건 바 있다. 이 공약이 지켜지기 위해서는 군인공제회 사업이 계획대로 진행되어야 한다.
   
   그동안 이 사업이 지지부진했던 이유는 군인공제회가 부지 매입 후 상당한 우여곡절을 겪었기 때문이다. 앞서 언급했듯 이 사업 부지는 당초 대규모 그린벨트였다가 해제된 지역이다. 도시개발법에 따르면 그린벨트 해제지역에는 공영개발사업을 하는 것이 원칙이다. 하지만 민간사업자인 군인공제회가 주택사업을 하는 조건으로 2005년 김해시와 주민들로부터 부지를 매입하자 시의회에서 문제를 삼기 시작했다. 민간사업자인 군인공제회가 90% 지분을 갖고 있는 ㈜록인김해레스포타운이 그린벨트 해제지역에 주택사업을 하는 것은 위법 소지가 있단 지적이었다. 결국 군인공제회는 공공기관인 김해시와 코레일테크에 51% 지분을 넘기고, 이들과 ㈜록인김해레스포타운이란 새로운 특수목적법인(SPC)을 설립하는 방식으로 사업권을 변경했다. 전체 지분구조를 보면 김해시 등 공공기관의 보유지분이 절반을 넘지만 대주주는 여전히 군인공제회(44.1%)인 셈이다.
   
   
▲ 사업예정부지 위치. 부지 규모가 367만여㎡(약 111만평)에 달한다.

   사업 포기 땐 투자금 날릴 판
   
   현재 김해시는 ‘김해복합스포츠레저시설 조성사업’이 그린벨트 해제지역이기 때문에 공공목적에 부합하는 시설을 설치하고 주거복지 차원에서 지역에 임대주택을 공급한다는 목적을 갖고 이 사업에 참여하고 있다. ㈜록인김해레스포타운이 축구장, 족구장 등 체육시설을 건립해 김해시에 기부체납하면 시가 시민들을 상대로 운영한다는 계획이다.
   
   결국 이 사업을 둘러싼 논란의 핵심은 수익성이 있느냐 여부다. 지금으로선 수익성이 있다고 자신있게 말할 사람이 별로 없어 보인다. 무엇보다 사업 핵심인 이 지역 아파트 분양 시장이 좋지 않기 때문이다. 주택도시보증공사에 따르면, 김해시가 속한 ‘미분양 해소 저조’ 지역은 당월 미분양 가구 수가 1년간 월평균 미분양 가구 수의 2배 이상인 지역, 혹은 최근 3개월간 미분양 가구 수가 1000가구 이상이며 최근 3개월간 전월보다 미분양 가구 수 감소율이 10% 미만인 달이 있는 지역이다. 김해시 진례면과 인접한 창원 역시 ‘미분양 해소 저조’ 및 ‘모니터링 필요 지역’으로 지정돼 있다.
   
   군인공제회 측도 현재 상황에서는 이 사업의 수익성이 없다는 사실을 알고 있다. 지난 8월 13일 김해시 서상동 ㈜록인김해레스포타운 사무실에서 만난 남명식 ㈜록인김해레스포타운 대표는 “지금 현재의 계획대로 아파트 6300가구만 공급한다면 (이 사업은) 수익성이 없다”며 “추가로 8200가구가 공급되어야만 수익성이 보전될 수 있다”고 말했다. 그는 “작년 말 삼일회계법인을 통해 컨설팅을 받고 사업수지 분석도 했는데 거기에 이 사업이 갖고 있는 내재적 리스크가 충분히 반영돼 있지는 않다”고 말했다. 삼성물산 건설부문 임원 출신인 남 대표는 서울 양천구 미래도시기획단장으로 근무하다가 지난 7월 13일 이 사업을 추진할 대표이사로 임명됐다. 남 대표는 “이 사업은 김해시에서 추구하는 공공성과 군인공제회가 추구하는 수익성 두 마리 토끼를 동시에 잡아야 하는 사업”이라며 “종합적인 스포츠시티로서 자리를 잡으면서도 군인공제회 회원들에게 수익을 제공해야 한다”고 말했다.
   
   김해지역 부동산 전문가들의 의견을 종합하면 현재 김해복합스포츠레저시설 조성사업이 지닌 리스크는 여럿이다. 대표적인 것이 비음산터널 건설사업이다. 비음산터널 건설사업은 김해시 진례면에서 창원시 사파동까지 길이 7.8㎞의 차량 터널을 뚫는 사업으로 민주당 소속인 김경수 경남도지사와 허성곤 김해시장이 적극적으로 추진하고 있다. 하지만 비음산터널 개통사업이 김해 진례면 복합단지 건설사업에 리스크로 작용할 가능성이 크다는 의견도 적지 않다. 김해 서부 진례면의 아파트값(현재 3.3㎡당 400만원 수준)은 경남도청이 소재한 창원보다 저렴하기 때문에 창원의 일부 아파트 수요가 넘어올 것이라는 기대감이 있었는데, 터널이 뚫리면 창원의 주택시장 경기에 영향을 줘 정반대의 상황이 생길 수도 있다는 설명이다. 창원 아파트 시장이 불황인 상황에서 터널이 뚫리면 가격이 하락 중인 창원의 아파트가 김해의 수요를 거꾸로 빼앗아갈 수 있다는 지적이다.
   
   ㈜록인김해레스포타운이 이 부지에 건립하는 골프장 역시 경쟁력에 의문이 제기된다. 사업 계획에 따르면 전체 면적의 절반에 가까운 180만7044㎡(약 44만평)는 27홀 규모의 대중 골프장으로 건립된다. 하지만 이 골프장 사업부지 주변 반경 15㎞ 이내에는 가야CC, 롯데스카이힐 김해CC, 김해상록CC, 창원CC, 정산CC 등 유명 골프장이 5곳이나 있다. 이에 대해 남 대표는 “기존 골프장들의 예약 상황을 보면 대부분 꽉 찰 정도로 유지되기 때문에 지역의 수요는 충분하다고 본다”며 “국내 최초로 주거와 골프단지를 복합 개발해 차별화된 골프장 조성으로 경쟁력을 갖도록 할 것”이라고 말했다. 하지만 군인공제회는 앞서 2015년 수도권 지역의 덕평힐뷰CC를 매각하면서 “향후 골프장 사업의 경우 성장성을 기대할 수 없을 것으로 판단해 매각을 결정했다”는 입장문을 밝힌 적이 있다. 군인공제회에 따르면 당시 덕평힐뷰CC의 수익률은 4%였다. 당시 군인공제회는 “회원들에게 높은 이자율을 지급하는 군인공제회 입장에서는 손익분기점 4.4%에도 미치지 못하는 수익률”이라고 매각 이유를 밝혔었다.
   
   
   군인공제회 사업 40여개 중 9개가 부실
   
   군인공제회의 이번 ‘김해복합스포츠레저시설 조성사업’을 두고 근본적인 의문이 제기되는 배경에는 군인공제회가 부동산 사업을 벌였다가 부실 논란에 휩싸인 적이 한두 번이 아니기 때문이다. 군인공제회는 회원들의 수익을 보장한다는 명목으로 35% 이상의 기금을 부동산 사업에 투자하고 있다. 약 3406억원을 투자한 성남 신흥동, 3000억원을 투자한 용인 모현 왕산지구 등 군인공제회가 추진하고 있는 9개 부동산 사업은 현재 특별관리사업으로 지정돼 있다. 군인공제회는 자체 기준에 따라 추진 중 문제가 있는 사업을 ‘특별관리사업’ ‘매각’ ‘정상화’ 등으로 구분해 ‘부진사업’이란 이름으로 특별 관리하고 있다. 군인공제회가 2003년부터 2017년까지 투자한 부동산개발사업은 40여건에 달한다.
   
   군인공제회는 지난해 국정감사에서 지난 10년간 총 7091억원의 적자를 낸 것으로 드러나기도 했다. 군인공제회는 사단법인이지만 현역 군인·군무원의 자금을 운용한다는 이유로 국정감사와 국방부·감사원 감사를 받는다.
   
   
▲ 사업예정부지인 김해 진례면 송정리에는 공인중개사 사무소들이 밀집해 있다. photo 임영근 영상미디어 기자

   유력 정치인 공약사업 이행 동원 의혹도
   
   이번 사업이 논란에 휩싸이면서 군인공제회의 ‘도덕적 해이’도 다시 거론되고 있다. 군인공제회 내부 사정을 잘 아는 한 소식통은 “군인공제회의 부동산 투자는 건당 투자단위가 1000억원을 넘는 게 기본이지만 투자를 결정할 때 꼼꼼하게 챙기고 리스크를 잘 따지지는 않는다”며 “비리로 문제된 사람은 있어도 부실투자로 책임지는 사람은 없다”고 말했다.
   
   군인공제회의 부동산 투자에 대해서는 규제 법안도 추진되고 있다. 이종명 자유한국당 의원은 군인공제회 임직원들을 대상으로 ‘투자실명제’를 적용하는 법안을 발의하기 위해 준비하고 있다. 부동산 투자 책임자가 누구인지를 명시하도록 해 임직원들의 책임감을 높이고 책임소재를 명확히 한다는 취지다. 이에 대해 군인공제회 측은 ‘이미 내부적으로는 투자실명제를 운영하고 있기 때문에 법안을 발의해도 실익이 없다’는 입장이다. 군인공제회 관계자는 “군공에서는 내부적으로 부동산 투자 담당자가 누구인지를 실명화해 기록하도록 하고 있다”며 “법안을 발의한다고 해서 실제로 달라지는 것은 없을 것”이라고 말했다.
   
   현재 군인공제회 측은 김해 사업에 대한 우려와 비판과 관련해 “문제없다”는 입장이다. 군인공제회 측은 “삼일회계법인의 사업타당성 조사와 회계감사를 통해 충분한 전문성을 갖고 사업을 수행하고 있다”고 주장했다. 하지만 사업성이 있는지를 어떻게 판단했는지 근거가 될 사업성 검토 자료를 요구하자 군인공제회 측은 “기업비밀이라 제공할 수 없다”고 했다.
   
   군인공제회 측이 ‘사업성이 충분하다’는 입장을 고수하는 이유는 지금까지 이곳에 투자한 수천억원의 돈 때문이다. 사업을 포기할 경우 자칫 그동안의 투자금을 날릴 우려가 있기 때문이다. 앞서 설명했듯이 이 사업에 군인공제회가 뛰어든 것은 2005년이다. 그동안 시의회의 문제제기 외에도 이 사업은 여러 변수가 발생하며 계속 지연돼왔다. 사업예정부지에서 문화재가 발굴되면서 100억원가량 용역비가 추가로 발생하자 시공사인 대우건설과 대저건설이 시행사인 군인공제회에 공사비 증액을 요구하는 일도 있었다. 당시 군인공제회는 주주 간 협약서 내용에 시공사가 비용을 부담하도록 돼 있다며 증액을 거절해 갈등이 발생했다. 여기에 글로벌 경기침체까지 겹치면서 사업은 장기간 표류했다. 2015년 8월에는 김해시가 ㈜록인김해레스포타운에 대한 군인공제회의 사업시행 권리를 취소하면서 법적공방이 벌어지기도 했다. 김해시는 같은해 10월 투자자를 다시 공모해 우선협상대상자로 대우건설 컨소시엄(대우건설·대저건설·디케이홀딩스)을 새로 선정한 뒤 12월에는 군인공제회의 사업시행자 지정을 취소했다. 이에 군인공제회는 김해시를 상대로 행정소송을 제기했고, 지난해 5월 대법원이 김해시의 패소로 확정 판결하면서 분쟁은 일단락됐다. 이런 우여곡절을 겪은 군인공제회로서는 어떻게든 이 사업을 성공시켜 투자금을 회수해야 할 입장이다.
   
   군인공제회 측은 “수익성이 보장되지 않고 리스크가 큰 사업에 3000억원 투자부터 정하고 계획 변경을 추진하는 것은 전후 관계가 뒤바뀐 것이 아니냐”는 질의에 “주주협약서에 김해시가 사업계획변경(안) 추진에 필요한 인·허가 절차를 적극 지원하기로 합의함에 따라 신규 자금을 투자하기로 결정한 것”이라고 밝혔다.
   
   남명식 대표 역시 “이 사업은 당초 그린벨트 해제와 관련된 사업이라 군인공제회가 아니라 누구라도 해볼 만한 사업이다. 원치 않은 소송과 분쟁으로 인해 현재 수익성이 악화돼 있을 뿐”이라며 “특정 정치인과 사업이 연관돼 있다는 추측은 사실이 아니다”라고 선을 그었다.
   

   남명식 ㈜록인김해레스포타운 대표이사 인터뷰
   
   “리스크 많은 사업… 아무도 책임지는 사람 없어”
   
   지난 8월 13일 김해시 서상동 ㈜록인김해레스포타운 사무실에서 남명식 ㈜록인김해레스포타운 대표를 만났다. 그에게 이 사업의 수익성을 어떻게 보는지 물었다.
   
   - 사업 진척 상황은 어떤가. “사업은 두 부분이다. 하나는 도시개발사업, 다른 하나는 도시계획시설 조성사업이다. 도시개발사업의 경우 올해 말까지 토지에 대해 착공·분양까지 할 예정이다. 나머지는 골프장 위치를 조정하고 골프장 부지에 아파트를 추가해야 하는 과제가 남아 있다.”
   
   - 인근에 골프장이 많은데 사업성이 있나. “우리 사업장은 국내 최초로 주거와 골프단지를 복합 개발하는 단지다. 주거와 골프장을 어떻게 조화롭게 매치하느냐가 키포인트다. 기존 골프장들과는 확연히 차별화가 되게 골프장을 조성할 것이다.”
   
   - 어떤 차별성인가. “이 사업은 골프장, 체육시설, 주거 세 가지가 삼위일체가 되는 사업이다. 골프장과 체육시설의 연계를 어떻게 가져갈지가 관건이다. 당초 하려고 했던 건 골프아카데미였다. 상당한 수준의 골프아카데미를 유치해 실제 골프의 대중화에 기여할 생각이다. 또 동계스포츠와 연계시켜서 개발하는 종합적인 스마트스포츠시티를 만들 것이다.”
   
   - 일반 시민들이 접근하기에 골프는 거리가 있지 않나. “지금은 골프 열기가 한풀 접어든 것처럼 인식이 되는데, 지방으로 오고 소득이 점점 증가되는 상황에서 골프를 제대로 배우겠다고 하는 니즈(수요)는 여전히 크다.”
   
   - 군인공제회와 ㈜록인김해레스포타운의 관계는. “군인공제회가 이 사업의 최대주주이자 전략적 참여자, 재무적 투자자다.”
   
   - 사실상 군인공제회가 결정하고 있다고 보면 되나. “사실상 그렇다. 지금까지는 군인공제회의 직원이 겸직을 해오다 보니 이 사업을 보는 전문가적 시각이나 대안, 창의적 접근을 제시하기에 제약이 많았다. 민간에서는 내가 처음 왔으니 기존 틀을 깨고 새롭게 접근을 하려고 한다.”
   
   - 종합적으로 김해복합스포츠레저시설 조성사업이 사업성이 있다고 보나. “이 사업이 나쁘진 않은데 리스크는 굉장히 많다. 리스크가 많은데 지금까지는 책임지는 사람이 없었다. 다들 남의 일로 던져만 놓고 있었다. 이래도 가고 저래도 가고 아무도 돌보지 않으면서 12년이 지났다. 아무도 책임지지 않았다는 게 제일 큰 문제다. 투자자, 군인들 입장에서 화가 날 일이다. 회원의 돈으로 투자를 했으면 선량한 관리자가 주의 의무를 다했어야 하는데 그러지 않았다는 게 가장 큰 문제다. 사업기간이 너무 오랫동안 지연이 되다 보니 투입비만큼의 금융비용이 발생돼 있다. 원금과 금융비를 합친 만큼 수익성을 확보해야 하는 문제가 발생해 있다.”
   
   - 그만큼의 수익이 날까. “기존의 방식대로, 기존의 틀로만 보면 어려울 것이다. 작년 말에 외부 회계법인을 통해 컨설팅을 받고 사업수지 분석도 했는데 그게 이 사업이 갖고 있는 내재적인 리스크를 충분히 반영하고 있지는 않다. 반면에 이 사업이 만들어낼 수 있는 가치도 과소평가한 부분이 있다. 두 개를 잘 조화시켜 보면 만들 수 있는데, 그러려면 전폭적으로 내가 모든 걸 결정하고 해볼 수 있어야 한다.”
   
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1건의 글이 있습니다.
  jimlee50  ( 2018-08-20 )    수정   삭제
군인공제회의 지금까지 운영형태를 보면 장군은퇴자들이 모여서 空돈 줏어먹는 부실덩어리의 놀이터인듯 하다. 그 수많은 군인퇴역자들의 돈들을 그렇게 도둑질들을 해먹어도 책임지는 사람 하나도 없는 완전 복마전의 조직체이다. 외부기관에 맡겨서 운영하고 퇴역자들은 모두 물러나게 해야 그동안의 부정도 도둑분들도 솎아낼수 있을것이다. 신정부는 이런데에 집중적인 관심을 두어야.
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