1. 경제
[2475호] 2017.09.18
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[부동산] 노무현 시즌2? 文 정부 부동산 정책 읽는 법

▲ 지난 9월 4일 ‘로또 청약’으로 불린 서울 대치동의 ‘신반포센트럴자이’ 모델하우스를 찾은 방문객들이 상담을 받고 있다. photo 김지호 조선일보 기자
“우와.” 곳곳에서 탄성이 터졌다. 낙찰가 발표 중이다. 지난 8월 22일 공덕 SK리더스뷰 상가 입찰 현장. 공개 입찰에 참여하려는 이가 많아 마감시간까지 연장한 터였다. 아파트에 딸린 47개 상가를 입찰하는 데 550명이 참여했다. 입찰가는 부근 부동산 중개인들의 예상을 훨씬 뛰어넘었다. 예상가 7억2000만원짜리 상가(계약면적 81㎡)가 15억원에 낙찰됐다. 목 좋은 자리는 3.3㎡당 1억원 이상에 팔려나갔다.
   
   지난 9월 7일 서울 서초구에 들어설 신반포센트럴자이의 청약 신청이 있었다. 1순위 청약 신청 마감 결과 평균 경쟁률은 168 대 1이었다. 98가구 분양에 1만6472가구가 몰렸다. 가장 작은 평형인 59C형의 경우 추첨으로 뽑힐 1개 가구에 2546명이 신청했다. 같은 날 254가구 규모로 청약 신청을 받은 경기도 포천 신읍코아루더스카이와 대조된다. 여기엔 단 1명도 신청하지 않았다. 문재인 정부의 부동산 대책, 소위 ‘8·2대책’ 이후 몇 가지 풍경들이다.
   
   신반포센트럴자이(이하 신센자)의 선전(善戰)을 두고 ‘시장의 역습’이라는 표현까지 나왔다. 정부 정책에 시장이 신경을 쓰지 않는다는 얘기다. 신센자 청약 신청을 한 이모씨의 얘기는 좀 다르다. “분양가가 시세보다 싸다는 이유도 있었지만, 문재인 정권하에서 강남권 신축아파트에 입주할 수 있는 거의 마지막 기회라 생각해 청약을 넣었다. 맞벌이에다 아이가 없기 때문에 가점제로는 도저히 청약 문턱을 못 넘는다. 강남권 재건축도 추진 여부가 모호해진 상황이다.”
   
   서울의 기존 주택 거래는 9월 셋째 주 기준으로 일단 소강상태로 보인다. 추측성 표현을 쓴 이유는 공식 통계가 ‘아직’이기 때문이다. 강남권과 마포, 서대문의 부동산 중개업소 10군데에 문의해 보니 공통적으로 ‘거래 동결’이라고 답했다. 서울 공덕동 A부동산 중개인은 “다주택자라 해도 급매로 안 내놓는다”고 했다. 부동산투자회사 케이리얼티 김진성 대표는 “현재는 주택 거래가 끊겼다고 볼 수 있지만 8·2대책의 여파라 단정할 순 없다”고 말했다. 그의 분석이다. “부동산은 오늘 내놓으면 내일 팔리는 물건이 아니다. 정책의 반응을 제대로 보려면 3개월은 지나야 한다. 지금 당장 거래절벽인 이유는 불확실성 때문이다. 정부에서 또 무슨 정책을 내놓을지 예상할 수 없으니 지켜보는 거다. 지켜보는 이들의 의견도 양쪽으로 갈린다. 하나는 결국 서울 인기지역 집값은 그대로이고 서민들만 피해볼 거란 전망이다. 다른 하나는 정권 자체가 장기적으로 부동산 정책을 밀어붙일 것으로 보이니 영향이 있을 거란 예상이다. 오피스와 상가, 오피스텔은 투자금이 몰리는 반사이익을 보고 있다.”
   
   
   당정 엇박자 메시지
   
   문재인 정부는 집권 직후부터 기다린 듯이 부동산 정책을 쏟아내고 있다. 끝나지 않았다. 추석 후엔 ‘가계부채 관리 5개년 계획’을 발표한다. DTI(Debt To Income ratio·총부채상환비율), DSR(Debt Service ratio·총체적상환능력비율)을 손볼 것으로 예상한다.
   
   현재까지 발표된 문재인 정부 부동산 정책의 특징은 크게 세 가지다. 첫째, 정책결정자들이 서로 배치되는 메시지를 끊임없이 시장에 전한다. 이런 식이다. ‘8월 17일 문재인 대통령 “더 강력한 부동산 대책이 주머니 속에 있다”고 기자회견서 발표, 9월 3일 김동연 경제부총리 “보유세 인상 검토 안 하고 있다”고 발언, 9월 4일 추미애 더불어민주당 대표 “부동산 보유 현황에 대한 면밀한 조사로 징세를 강화하고, 필요하면 보유세 도입도 적극 검토해야 한다”고 주장, 9월 12일 김동연 경제부총리 “보유세 인상 고려 안 하고 있다”고 발언.
   
   주택 문제는 대개의 가정이 길게는 수십 년을 내다보며 계획을 세워 준비한다. 그런데 한 달이 안 되는 기간 동안 당정청이 상충되는 메시지를 몇 번이나 발표했다.
   
   
   정책목표를 알 수 없다
   
   두 번째 특징은 정책 목표가 뭔지 알 수 없다는 점이다. 기자가 인터뷰한 부동산 중개업자들과 관련 학자들이 공통적으로 제기한 의문이다. 신세돈 숙명여대 경제학부 교수의 말이다. “부동산 가격 상승을 잡겠다는 건지, 자가보유율을 늘리겠다는 건지, 세금을 더 걷겠다는 건지 정책의 목표를 알 수 없다. 부동산 가격이 오르는 걸 억제하겠다는 의도면 현황을 잘못 본 거다. 주택 가격은 급등하지 않았다. 일부 지역의 아파트 가격은 단기간에 올랐을 수 있지만, 국가 전체로 보면 투기 상황이 아니다. 결국 가격 상승은 강남 얘기다. 강남에서도 재건축 단지 등 특정 지역에 한정된다.”
   
   김진성 대표의 말이다. “정부에서 목표로 삼은 집단이 뭔지 모르겠다. 투기꾼이라 부르는 다주택자인가? 강남의 주택 소유자인가? 다주택자가 집을 시장에 내놓으면 집값이 떨어질 걸로 보는 것 같은데, 중요한 건 집값이 떨어지면 사람들은 집을 안 산다. 강남 집값은 규제로는 못 잡는다. 강남의 핵심 가치는 희소성이다. 신센자 청약 경쟁률을 봐라. 강남에 들어가고 싶어하는 대기 수요가 줄 서 있다. 미국에서 서브프라임 모기지 사태 때 집값 떨어질 때도 맨해튼은 별 변동이 없었다.”
   
   정부의 목표는 뭘까. 김현미 국토교통부 장관의 취임사에 혹시 나와 있지 않을까. 김 장관은 취임하며 부동산 문제를 비교적 자세히 언급했다. 한국 부동산시장이 ‘과열됐다’며 원인을 지목했다. 관련 대목이다.
   
   “이번 과열현상이 실수요자에 의한 것이 아니라는 자료가 하나 더 있습니다. 집을 구입한 연령입니다. 강남4구에서 지난해와 비교해 주택거래량이 가장 두드러지게 증가한 세대가 있습니다. 놀랍게도 바로 29세 이하입니다. 40~50대가 14% 정도의 증가율을 보이고, 60~70대가 오히려 마이너스를 기록하는 사이 29세 이하는 54%라는 놀라운 증가율을 보였습니다. 우리나라 청소년과 젊은이들이 강남 부동산시장에 뛰어들기라도 한 것일까요?”
   
   한 나라의 국토부 장관이 취임사에서 특정 구에 집을 마련한 20대가 많은 걸 중대한 문제라 지목했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수의 말이다. “IMF사태 이후 지방엔 미분양 아파트 물량이 쌓여 있다. 최근엔 더 늘었다. 그런데 강남 때려잡기가 정부의 주된 정책인가. 정부가 편가르기를 할 때인가.”
   
   정부와 다주택자 간의 신경전은 서울을 조금만 벗어나도 들리지 않는다. 기자는 9월 9일 인천시 부평구의 부동산 중개업소를 방문했다. ‘8·2대책의 영향이 없는지’ 묻자 다들 잠시 어리둥절해하는 모습이었다. 그러더니 “그건 서울 사람들끼리의 일 아니냐”고 일축했다.
   
   김 장관과 현 정부의 발표를 들어보면, 지난 몇 년간 부동산 가격이 올라 신혼부부는 집 살 엄두도 못 내는 것 같지만 통계는 좀 다른 얘기를 한다. 2016년 기준 가구주가 된 이후 최초 주택을 마련하는 데 소요된 기간은 평균 6.7년이다. 2010년 정점(8.5년)을 찍은 이후 계속 줄고 있다. 국토연구원 자료다.
   
   다시 장관 취임사를 살펴보자. 김현미 장관은 국토부의 기본 임무로 ‘서민 주거안정’을 들었다.
   
   “무엇보다 서민 주거안정에 정책 역량을 집중해야 합니다. 집 걱정, 전월세 걱정, 이사 걱정 없는 ‘주거 사다리 정책’이 필요합니다. 공공임대주택의 개념을 확장한 공적임대주택 공급 확대, 청년·신혼부부 등 주거취약계층의 맞춤형 지원 강화는 우리의 가장 기본적인 임무입니다.”
   
   
   “부동산 잡다 경제 잡는다”
   
   그렇다면 문재인 정부 부동산 정책의 목표는 ‘서민 주거안정’일까. 일단 강남 집값과 서민 주거안정은 직접 관련이 없다. 김 장관이 강남 20대를 문제로 지목한 맥락을 알 수 없는 이유다. 모든 문명국가엔 인기 거주지역과 다른 이들보다 좋은 환경에서 나고 자란 계층이 있다. 강남 20대가 본인의 소득이 아니라 부모로부터 증여받아 주택을 구입했다면 세금을 제대로 냈는지 여부만 엄격히 살펴보면 끝날 문제다. 김현미 장관은 “4월 안에 집을 팔지 않으면 다주택자는 불편하게 된다”고도 말했다. 불편함이란 무엇일까. 전후 맥락상 양도세 중과를 뜻하는 듯하다. 정부는 ‘양도세 중과가 싫으면 임대사업자 등록을 하라’고 유도하고 있다. 다주택자가 임대사업자 등록을 하면 민간 임대시장을 정부가 통제할 수 있어 ‘서민 주거안정’을 이룰 수 있다고 여기는 듯하다. 복수의 부동산업계 종사자들은 “임대사업자 등록하면 소득세, 의료보험료 등 비용이 발생한다. 이 비용이 그대로 임차인에게 전가될 것”이라고 말했다. 전월세 가격이 상승한다는 얘기다.
   
   세 번째 특징은 부동산 문제를 경제 전반과 함께 유기적으로 살피는지 의문스럽다는 점이다. 심교언 교수의 말이다. “시장에 투기꾼이 많다? 투기꾼을 때려잡으면 시장이 정상화된다? 그렇게 단순한 문제가 아니다. 어떤 정책을 펴면 전체가 그 영향을 함께 받는다. 서울 집값 잡는다고 경제 전반을 태워먹을 수 있다. 우리나라는 선진국과 비교하면 주거비용이 상당히 낮다. 전세 제도 덕이다. 통신비나 사교육비 지출은 엄청나다. 집값이 오르지 않는다면 집주인은 굳이 전세를 놓을 유인이 없다. 월세로 전환하면 실질임대료는 오른다. 미국처럼 소득의 30%를 주거비용으로 내는 시대가 오면 걷잡을 수 없어진다. 소비가 줄어 거시경제가 전반적으로 어려워질 수 있다.”
   
   이병태 카이스트 경영대학 교수는 “정부가 인과관계를 혼동하고 있다”고 지적했다. “집값이 오르니 투기꾼이 생기는 거지, 투기꾼 때문에 집값이 오르는 게 아니다. 집은 사재기가 안 된다. 다주택자라도 본인은 한 채에만 산다. 나머지 집은 임대시장에 내놓지 않나. 주택시장은 실수요자만으로 작동하지 않는 시장이란 얘기다. 지금 정부는 상식적인 시장 작동 원리를 무시하고 다주택 보유를 죄악시하고 있다. 나라 전체가 아닌 강남 3구만 보고 있다. 지난 25년간 수치를 보면 한국 집값은 물가상승률만큼도 오르지 않았다.” 이 교수는 부동산 경기가 산업에 미치는 효과도 지적했다. “8·2대책 나오고 그 다음주에 시중은행 부행장을 만났다. 대출 담당 영업사원을 900명 데리고 있는데, 400명을 내보내야 한다고 하더라. 이번에 건설업은 직격탄을 맞았다. 건설업종은 낙수효과가 가장 큰 산업이다.”
   
   중견 건설회사의 모 대표에게 사실인지 물었다. “지방에선 건설사가 사업을 미룬다. 건설 현장 숫자가 줄어들 거란 얘기다. 현장 인부들은 일하고 싶어도 못 하게 될 거다. 이렇게 하면 고용창출 안 된다. 정부가 일단 저질러 놓으면 현장에선 수습이 쉽지 않다.”
   
   현 정부 부동산 정책의 설계자로 김수현 청와대 사회수석비서관을 꼽는다. 김 수석의 생각을 압축해 담은 논문이 있다. ‘독일의 자가소유율이 낮은 이유’(2013). 독일의 부동산시장은 좀 특이하다. 자가거주율이 43%이고, 민간임대에 거주하는 비율이 52%다. 공공임대주택은 5%다. 절반 이상의 사람들이 집을 구입하지 않고 월세를 내며 평생 산다는 얘기다. 김 수석이 논문에서 분석했듯, 독일의 주거문화는 여러 조건들에 기반하고 있다. 산업인구 감소, 튼튼한 사회보험(연금), 여러 집단의 이해관계를 국가가 조정하는 코포라티즘 등이다. 김 수석은 한국도 독일처럼 민간임대가 활발하다는 점에 착안해 독일식 임대 형태를 한국이 가야 할 길로 정한 듯하다. 지난해 기준으로 한국의 자가점유율은 56.8%다. 나머지는 임대 거주다. 90% 가까이가 민간 임대다. 우리는 독일의 길로 갈 수 있을까. 이병태 교수의 생각은 다르다. “독일처럼 월세 중심 임대로 가면 한국 중산층은 큰일 난다. 한국에서 가처분소득 대비 주거비용이 싼 게 전세제도 덕이다. 월세시장으로 전환되면 주거 비용이 오른다. 독일은 근로자의 절반 이상이 500인 이상 사업장에서 일한다. 절반 이상이 대기업에서 일한다는 얘기다. 소득이 안정적이다. 매달 임대료 내는 데 별 어려움이 없다. 우리나라는 다르지 않나.”
   
   주택 소유에 대한 생각도 다르다. 우리나라 전체 임대시장에서 전세 비율은 40%다.(2016년 기준) 한국인은 ‘내 집 마련’에 대한 욕구가 크다. 심지어 늘고 있다. 지난해 기준 내 집이 필요하다는 응답 비율은 82%다. 2014년 79.1%에 비해 늘었다.(국토연구원) 임대 위주 시장으로 주거 형태를 바꾸겠다는 정부 정책이 정작 시장에서 제대로 먹힐지 의구심이 드는 이유다. 이 교수의 말이다. “선진국도 노후엔 결국 집 한 채 남는 경우가 많다. 금융자산으로 은퇴 후를 준비해놓은 비율이 20%가 안 된다. 중산층의 부를 늘리고 노후 대비를 하게 하는 게 정부 목적이라면 자가보유율을 높여야 한다. 집을 갖게 하는 게 정책 목표가 되어야 한단 얘기다. 집을 사 놓으면 나이 들어 빈곤으로 안 떨어진다. 수입이 없으면 역모기지론을 받을 수 있다. 정부에서 할 수 있는 게 LTV를 늘려주는 거다. 저축만으로는 영원히 집 못 산다. 어느 나라나 융자를 받아 집을 산다. 아파트값이 5억원이라도 4억원까지 융자를 받을 수 있다면 살 수 있다. LTV가 40%라는 건 현금 부자들만 집 사라는 얘기다.”
   
   
   집값 말고도 부동산 문제 산적
   
   LTV(Loan to value ratio·담보인정비율)는 금융기관 대출 시 담보물의 가격에 비교해 인정해주는 금액 비율을 말한다. 예를 들어 LTV가 100%라면, 2억원짜리 집을 담보로 2억원 대출을 받을 수 있다. 8·2 대책으로 투기지역(투기과열지구 포함)의 LTV가 40%로 내려갔다. 외국은 LTV에 큰 제한을 두지 않는다. 119개국 중 LTV 제한 규정을 둔 나라는 21개국이다. 영국이 110%, 네덜란드가 125%로 최고 수준이다. 집을 살 때, 취득세와 이사 비용이 드니 집 가격보다 더 빌려준단 얘기다. 프랑스, 호주, 스웨덴, 노르웨이, 핀란드, 아일랜드, 뉴질랜드, 스페인은 100%다. 덴마크, 이탈리아, 캐나다, 스위스, 독일은 80%다.
   
   주택산업연구원이 지난 5월 낸 보고서 ‘주택금융규제 적정화 방안’을 보면, 지나친 주택 금융 규제는 서민의 사다리를 치운다고 분석했다. 이 보고서엔 30년간 주택 가격 변화 분석 결과도 실려 있다. 1986년 이후 집값이 가장 큰 폭으로 떨어진 때는 언제일까. 바로 1991년이다. 1988년 노태우 정권은 ‘주택 200만호 건설 계획’을 발표했다. 입주를 시작한 게 바로 1991년이다. 심교언 교수의 말이다. “수요를 규제해 집값을 잡은 나라는 없다. 단기적으로 반짝 효과는 볼 수 있지만 중장기적으론 부메랑이 되어 날아온다. 결국 공급을 늘려야 한다.”
   
   일본처럼 ‘부동산 버블’이 꺼질 염려는 없을까. 심교언 교수는 “집값 급락론의 끝판왕이 지구 멸망론이다. 10억년쯤 후 얘기다. 부동산 버블론도 같다. 2035년까지 한국 인구는 늘어난다”고 주장했다. 이병태 교수는 ‘가계분화’를 언급했다. “많은 분들이 압축성장 후 나타난 한국만의 기이한 현상을 못 보고 있다. 가계분화다. 3대가 같이 살다 이제는 다 따로 산다는 얘기다. 인구는 0.3% 늘어나는데 가구 수는 2% 증가한다. 작은 집이 계속 필요한 이유다.”
   
   김진성 대표는 “지금 부동산 큰손들은 8·2대책이니 정부 발표가 아니라 외부 변화에 신경 쓴다”고 말했다. “경기 흐름을 주시 중이다. 북핵 문제, 한·미 FTA 재협상, 금리 인상, 현대차 부진…. 들리는 얘기들이 어떤 결과로 이어질지 우려된다. 이런 판에 정부는 대출을 규제하고 보유세 카드를 만지작거린다. 능력 안 되면 돈 빌리지 말라는 얘긴데 불똥이 엉뚱한 곳에 튈 수 있다. 은행에서 정부 눈치 보고 대출을 잘 안 해주니 P2P로 대출 수요가 이동하고 있다. 비싼 단기 자금을 빌린다는 얘기다. 금리가 올라가면 2차 문제가 생길 수 있다. 보유세 도입해도 강남 집값 못 잡는다. 오히려 지방만 타격을 입는다. 결국 결말은 양극화다. 국민 생활에 지대한 영향을 미치는 정책을 도입하려면 적어도 1년은 검토해야 하지 않나.”
   
   심교언 교수의 말이다. “강남 집값 말고도 부동산 분야에 문제가 산적해 있다. 노년층이 많아지는데 주거와 복지, 의료 체계를 어떻게 조화시킬 것이냐, 지방에 폐가가 많이 생기는데 어떻게 활용할 것이냐 등이다.” 이병태 교수는 “현 정부의 부동산 정책은 배고픈 이가 아닌 배 아픈 자들을 위한 정책 같다”고 말했다.
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