“정부가 4조원을 지원한 뉴스테이 사업은 민간 사업자의 높은 수익률을 보장해주고 처분이익만 2조3000여억원에 달한다. 하지만 임차인의 분양 우선권이 보장되지 않고 있다.”
지난해 10월 국회 국정감사에서 민주평화당 최경환 의원이 제기한 문제다. 뉴스테이 사업은 박근혜 정부가 중산층 주거마련을 위해 도입한 임대주택 정책이다. 시공은 민간 건설업체가 담당하고, 건물의 운영·관리는 한국토지주택공사(LH)가 설립한 리츠(REITs·부동산투자회사)가 맡는다. 정부는 전체 사업비의 90% 이상을 저금리로 빌려주고, 토지·신용·세제 등 각종 혜택을 제공한다. 입주민은 8년까지 거주가 가능하다. 한데 최 의원이 HUG(주택도시보증공사)로부터 제출받은 자료에 따르면, 33개 뉴스테이 리츠의 임대 종료 후 처분수익이 2조2883억원으로 나타났다.
‘정부가 땅과 건설자금, 세금혜택까지 온갖 특혜를 부여했는데, 왜 민간 건설사가 이익을 가져가고 소비자는 혜택을 못 보는 걸까.’
건설사 배만 불리는 뉴스테이 사업 결과를 보면 당연히 가질 법한 질문이다. 이런 질문을 던진 사람이 또 있다. 유한책임회사 ‘더함’ 대표를 맡고 있는 양동수(42) 변호사다. 양 변호사는 기존 뉴스테이 모델의 경우 8년 거주하던 입주자가 비싼 분양가 때문에 결국 분양받기를 포기하는 현실에 주목해 이를 타개할 방법을 고민하기 시작했다. ‘뉴스테이 같은 모델에서 주택 공급자가 아닌 소비자가 주축이 된다면? 입주자들이 협동조합을 만들어 아파트의 설계부터 운영까지 관여한다면?’ 양 변호사는 ‘입주민들이 임차인이면서도 동시에 집주인이 될 수 있다면 주변보다 싼값의 아파트를 만들 수 있지 않을까’를 고민했다. 8년 거주 후 분양을 받을지 말지 결정할 때 건설사가 아닌 협동조합이 분양가격을 결정하게 되면 입주민들이 비싼 분양가 때문에 억울하게 쫓겨나는 일은 막을 수 있겠다는 생각을 한 것이다.
양동수 대표는 지금 이 구상을 현실화시키고 있다. 논란이 많던 뉴스테이 사업은 현재 ‘공공지원 민간임대주택’으로 이름이 바뀌었는데, 양 대표는 국내 최초의 ‘협동조합형 공공지원 민간임대주택’ 사업에 착수했다. 이른바 ‘위스테이(WESTAY)’다. 2년 전, 민간 사업자로 선정된 이후 경기 남양주 별내(60~85㎡·491가구)와 고양시 지축(60~85㎡·539가구) 두 지역에서 사업을 시작했다.
별내와 지축에 1000여가구 추진 중
양동수 대표를 만나기 전 인터넷 검색창에 ‘별내 위스테이’를 검색하니 각종 부동산카페와 맘카페에서 문의와 댓글이 오가고 있었다.
질문: 조합원 아파트인가요? 공공지원이라고 하는데 뭔지 잘 모르겠어요.
댓글: LH 임대사업이에요. 월세가 최소 10만원이라는 소리에 깜 놀라서 이것저것 물어봤어요. 전 아이들도 있고 혼자 계시는 엄마도 있어서 어린이집, 헬스케어 시설 같은 게 마음에 들더라고요. 신랑이랑 진지하게 고민하고 있어요.
질문: 조합원 아파트는 돈 떼일 수 있다는 소리를 들어서, 사업본부가 LH면 안정적일 것 같은데. 별내에 짓는데, 도대체 왜 명동에 모델하우스가 있을까요.
댓글: 협동조합이 생소해서 물어봤는데 정부가 80~90% 지원해서 안정적이라 말씀하셨어요.
질문: 여기 운영을 입주민들이 하는 건가요?
댓글: 입주자=운영자=공급자 이런 개념.
사람들의 반응은 크게 몇 가지로 나뉘었다. △초역세권, 8년간 장기거주, 저렴한 임대료에 관심이 간다 △공동육아 시설, 헬스케어 등 기존 아파트보다 훨씬 넓은 커뮤니티시설에 호감이 있다 △조합원 아파트이지만, 기존 조합원 아파트와 다르다니 헷갈린다 △공동체, 협동조합 같은 말은 생소하다 등이다.
좀 더 구체적인 이야기를 듣기 위해 명동 서울YWCA 건물에 입주해 있는 ‘더함’ 사무실을 찾았다. 사무실 바로 옆에는 7월 1일 정식 모델하우스 오픈을 앞두고, 막바지 공사가 한창이었다. 양 대표한테 우선 “월세 10만원 임대료가 진짜인지”부터 물었다. 양 대표는 “보증금에 따라 월세가 달라지는데, 별내지구 60㎡(24평형)의 경우 보증금 1억2000만원을 내면 월세가 32만원, 보증금을 1억9750만원 내면 월세가 10만원으로 낮아진다”고 설명했다. 반대로 보증금을 6500만원으로 낮추면 월세는 47만6000원으로 높아지는 구조다.
“우리는 건설사처럼 임대료를 높게 받아서 임대수익을 올릴 필요가 없습니다. 임차인이면서도 협동조합을 통해 지분을 소유하는 집주인이니까요. 기존의 분양 아파트도 아니죠. 새로운 형태의 소유구조라고 보면 됩니다. 때문에 가격이 입주자한테 최적화돼 있죠. 위스테이 임대료는 주변 시세보다 약 20~30% 쌉니다.”
왜 이전에는 이런 시도가 없었을까. 양 대표가 설명을 이어갔다.
“지역주택조합과 헷갈리는 분들이 많은데요. 지역주택조합은 조합원들이 돈을 모아서 땅을 사고, 사업인가를 받고, 부도가 나도 조합이 책임을 지다 보니 리스크가 크잖아요. 하지만 이 사업은 안정적이에요. 부동산 사업은 개발단계에서 자금을 모으는 게 관건이잖아요. 자금을 융통해서 땅을 사고 건물을 올리는데, 이 사업은 주택도시기금이 96%를 출자하고 융자하고 보증해주거든요. 기존 모델에서는 만약 사업비가 2000억원 정도 들어간다고 가정할 때, 건설사는 자금이 8년 넘게 묶여 있어야 하니까 4~10% 리스크를 지고, 도급 이익을 다 갖고 갑니다. 공적기금이 투입된다고 하더라도 리스크를 졌다는 이유로 소비자 대신 건설사가 이익을 갖고 가는 구조였어요. 입주자들이 공동체를 만들어 자산화할 수 있다면 이런 구조를 충분히 바꿀 수 있다고 봤죠.”
더함은 주택도시기금, 대한토지신탁, 사회적 경제 조직으로부터 초기자금 약 80억원을 확보해 임대주택 사업에 뛰어들 수 있었다. 민간 사업자가 모두 대형 건설사인 기존 시장에서 더함은 낯선 조직이었다. 기존 건축시장은 시행사와 시공업체가 하청구조로 수직계열화되어 있을 뿐 아니라 건축 과정에서 입주자 의견이 아예 배제되는 구조를 갖고 있었는데 이를 바꿔나가야 했다. 당연히 모든 과정이 첫걸음이었다.
위스테이는 구체적으로 어떻게 아파트형 마을공동체를 만들어가고 있을까. 별내의 경우, 지난해 4월 전체 491가구 중 25%(123가구)를 사전 모집했다. 공동체에 대한 경험이 있거나 비영리, 사회적 경제 등에 경험이 있는 조합원이 프런티어로 참석했다. 공동육아를 위한 소모임이 만들어졌고, 조합원들은 협동조합 교육을 받기도 하고, 60시간짜리 ‘아파트 갈등 조정을 위한 워크숍’을 듣기도 했다.
“조합원을 사전에 모집해보니, 별내 근처 지역만이 아니라 서울 전역과 경기도 지역에 잠재 조합원들이 퍼져 있더라고요. ‘뭔가 느슨한 형태의 공동체, 나눌 수 있는 공동체를 원하는 사람들이 많구나’ 싶었어요. ‘아이를 안전하게 맡아줄 수 있는 아파트를 원한다’ 같은 것이 참가 이유였죠. 소비자를 이길 수는 없잖아요. 한국 사회가 물질적 풍요에도 불구하고 사회적 유대감이 약한데, 이를 개선하기 위해서는 공간이 매우 중요한 역할을 한다고 봐요. 특히 지속적이고 안정적인 주거가 중요하죠. 뉴스테이가 최소 8년은 안정적으로 살 수 있어서 인기가 많았는데, 우리는 8년뿐 아니라 그 이후에도 안정적인 주거가 가능하니까 그런 매력도 작용했습니다.”
더함은 지난 5월 ‘위스테이별내사회적협동조합’을 창립했고, 123가구가 조합원으로 가입했다. 7월부터 2차 조합원(청년·신혼부부 등 특별조합원 133가구, 일반조합원 235가구)을 모집한다. 2020년 4월 입주가 목표다.
“커뮤니티 공간이 다른 아파트보다 3배 정도 많아요. 공유부엌, 어린이 책놀이터, 다목적도서관, 크리에이티브 카페, 헬스케어센터 등 입주자들의 의견을 듣고 건축 과정에 반영하고 있습니다.”
만약 협동조합이 수익을 내게 되면, 발생한 수익을 어떻게 처리할지도 자체적으로 결정한다. 임대료를 낮춰도 되고, 공동체의 일자리를 만들 수도 있고, 협동조합에 적립할 수도 있다. 사회적협동조합이기 때문에, 원칙적으로 조합원에 대한 배당은 불가능하다. 8년 후에는 협동조합 총회에서 임대를 지속할지, 조합원 추가 출자를 통해 협동조합이 500가구 아파트를 매입할지 결정하게 된다.
사실 해외에선 협동조합 또는 공동체 기반의 주거 공급이 낯선 게 아니다. 양 대표는 “유럽은 비영리 및 사회적 경제에서 주택 공급의 20%를 책임지고 있으며, 10억명이 넘는 이들이 협동조합에서 일한다”고 했다.
서구에서는 주택협동조합 이미 보편화
독일에선 전체 주택의 5%, 임대주택의 10%가 주택협동조합으로 이뤄져 있다. 2010년 기준 1850여개 주택협동조합이 218만호의 주택을 제공했다. 캐나다 또한 주택협동조합이 활발하다. 2012년 현재 2339개 주택협동조합이 9만6742호 주택을 공급해, 총 25만명이 이곳에 거주한다. 미국은 1926년 뉴욕 맨해튼에 처음 등장했다. 중산층 및 노동자 계층에게 적정 주택을 공급하기 위해 협동조합주택(Cooperative Village)을 건설했다. 현재 4개 협동조합이 12개 건물에 4500개 방을 운영하고 있다.
하지만 개인주의가 보편화된 우리나라에선 공동체 아파트라는 개념 자체가 낯설고, 중산층 자산의 대부분이 아파트로 돼 있어 ‘아파트=투자 자산’으로 인식한다. 어려움은 없을까. 양 대표는 “말로 다 할 수 없을 만큼 힘들었다”고 했다. 가장 힘든 건 관(官)의 인식이었다.
“정부의 정책 시범사업으로 선정됐음에도, 지금까지 공공에선 대규모 사업을 사회적 기업이 주도하거나 시민이 참여하는 방식으로 해본 적이 없었어요. 소비자나 수요자 플랫폼이 중요하다고 해왔지만 공급자 중심이 익숙한 데다, 사회적 경제나 공동체에 대한 인식이 부족해요. 예를 들어 명동에 전시관 역할도 할 겸 별내와 지축 양쪽 모델하우스를 통합해서 하나만 지으려고 하는데 ‘왜 하나만 짓는지’ 의문을 갖는 거죠. 장애인을 위해 모델하우스에 엘리베이터를 설치하려 해도 그런 선례가 없는 거예요.”
사람들의 인식도 어려움 중 하나였다. 초기 조합원들 또한 처음엔 ‘공동체 아파트에 살면 자유와 프라이버시 제한이 있는 것 아닐까’ 하는 의심을 갖고 있었다고 한다.
“20~30가구가 사는 시골 공동체라면 이웃과 갈등이 생기면 지옥이 되겠죠. 하지만 2000여명이 거주하는 500가구 아파트에선 싫으면 회피하고 평생 얼굴 마주칠 필요 없는 규모잖아요. 공동체 활동을 하고 싶으면 하고, 싫으면 안 해도 돼요. 직장을 바꿔서 이사해야 하면, 조합원 출자금을 받아서 나가면 되고요. 지축 지역의 예비입주자들이 모여 얘기해보니 ‘게으른 참여’ 이야기가 많이 나오더라고요. 전통적인 방식의 폐쇄적 집단주의가 아니라, 개인이 중요한 시대에 맞는 ‘개인주의자들의 공동체’를 만들 계획입니다.”
기존의 발상을 깬 재미있는 실험도 이어지고 있다. 명동1가 1-1번지에 세워지는 모델하우스를 입주민 모집 후 바로 폐쇄하지 않고 입주 전 조합원들을 위한 공간인 ‘커뮤니티하우스 마실’로 운영할 계획이다. 2인 이상의 그룹이나 모임이 교육, 공연, 취미활동 등을 원하면, 공간을 무료로 이용할 수 있도록 지난 6월 22일까지 접수신청을 받았다.
“어마어마한 비용을 들여 모델하우스를 지어놓고는, 보름에서 한 달가량 쓰고 문 닫는 게 사회적 낭비잖아요. 입주자들을 위한 사전 프로그램뿐 아니라 시민들에게도 개방해서 다양한 아이디어, 모임, 활동을 위한 사회혁신 공간이 됐으면 좋겠어요. 이곳이 원래 독립운동가인 이회영 선생님이 살던 집터였대요. 게다가 명동 서울YWCA 청개구리홀에서 1970년대 김민기의 ‘아침이슬’ 등 포크송 문화가 발현됐듯이, 이 공간 자체가 상징적인 의미가 있는 곳이더군요.”
실험은 여기서 그치지 않는다. 협동조합만이 할 수 있는 비즈니스 모델도 구상하고 있다. 양 대표는 “아이쿱생협, 한살림 등 4대 생활협동조합(생협)의 조합원 수만 해도 50만명이 넘는다”며 “별내 조합원 가족 2000명, 지축 조합원 가족 2000명을 포함, 추후 전국에 협동조합 아파트가 10곳만 생겨도 2만~3만명의 수요 공동체가 생길 수 있다”고 말했다.(4대 생협 매출은 지난해 처음 1조원을 돌파하기도 했다.) 즉 공동구매와 같은 주거기반의 경제 클러스터 실험이 충분히 가능하다는 뜻이다. 소셜벤처와 사회적 경제를 연결해볼 수도 있고, 여성가족부형 육아돌봄 서비스나 아동 친화적 마을만들기 실험 등 각종 정책 실험을 해볼 수도 있다. 이미 ‘사회학자’가 이곳에 입주해 공동체에서 어떻게 갈등을 풀어가는지 연구자로 참여하기로 결정했다고 한다.
“한번 상상해보세요. 아파트 차량의 70%는 주차장에 세워져 있습니다. 협동조합 방식으로 카셰어링을 하면 기존 차량의 60%만 있어도 충분하고, 나머지 주차공간에는 다른 공간을 배치할 수 있어요. 이미 동대문의 한 아파트 지하주차장에는 버섯농장을 만들어 재배하고 수익을 올리고 있어요.”
재미있는 상상을 하던 그에게 또 한 번 현실적인 질문을 던졌다. 마진이 줄어든 건설사에서 이 사업을 시공하는 걸 싫어하지는 않았을까. 양 대표는 “10개도 안 되는 중견건설사들을 대상으로 시공사를 선정했는데 예비 사회적 기업 ‘더함’과 ‘협동조합’이 뭔지 모르는 분들이 많아 선정에 애로사항이 많았다”고 했다. 하지만 양동수 대표는 “해외에서는 이미 소프트파워를 가진 곳이 주택산업을 주도하는 형태로 바뀌고 있다”고 강조했다.
“일본에서는 소프트웨어를 가진 시행사(주거서비스업체)들이 건설사를 리딩하면서 아파트를 만들어요. 자동차회사 BMW가 ‘미니(MINI)리빙’으로 라이프스타일 산업에 뛰어들었잖아요. MS, 구글 등 소프트웨어 업체들이 주택산업과 건축에 접근하듯, 이제 주택산업은 하드웨어 산업에서 소프트웨어+하드웨어로 바뀌고 있어요. 그런 점에서 저희들과 하는 작업을 건설사에서도 나름 재미있어 합니다.”
공익변호사에서 주택 공급자로 변신
사실 양동수 대표는 비영리, 사회적 기업에서 일해온 사람이라면 모르는 이가 별로 없는 ‘공익 변호사’였다. 그는 법무법인 태평양이 2009년 설립한 재단법인 ‘동천’의 상임변호사로 7년 남짓 일했다. 재단법인 동천에서 난민, 이주민, 소수자, 약자들에 대한 법률 지원을 하면서 다양한 사회문제를 접하다 2015년 아예 유한회사 ‘더함’의 사회적경제법센터를 만들어 법률개선과 입법지원 등을 도왔다. 이어 사회적부동산센터까지 만들어 협동조합형 아파트를 만드는 엄청난 일에 뛰어들었다. “왜”라는 질문에 그는 “어떻게 하면 약자를 지원할 수 있는 시스템적이고 구조적인 변화를 만들 수 있을까 고민하다 이렇게 됐다”고 했다.
“지금은 아파트를 공급하기 때문에 주택업자인 것처럼 보이지만, 사실 궁극적으로는 공간에 대한 관심, 사람을 연결하고 공동체를 만들 수 있는지에 대한 관심이 큽니다. 공간에 관한 문제가 우리 삶의 상당히 큰 부분을 차지하니까요. 정부가 기존의 관행대로 하지 말고, 자꾸 실험과 시범사업을 해보면서 커뮤니티와 수요자들이 중심이 되는 형태로 바꿔야 합니다. 민간 건설사만이 아니라 비영리나 사회적 경제 등에도 기회를 주고 역량을 키워서, 좀 더 공공의 이익에 부합하도록 이끌어주는 게 국가의 역할이 아닐까요.”