최근 할리우드 영화들을 보면 낡고 쇠락한 대형 쇼핑몰에서 촬영한 장면들이 자주 나온다. 인적이 전혀 없는 낡은 상가가 배경이다. 얼핏 보면 영화를 위해 만든 세트장 같은데 그렇지가 않다. 실제로 더 이상 영업을 할 수 없어 문 닫고 버려진 쇼핑몰이다. 이렇게 방치된 쇼핑몰은 외관이 흉물스러울 뿐만 아니라 범죄의 온상지가 될 우려도 커져 사회문제가 되고 있다. 문제는 미국 영화에서나 나옴 직한 버려진 쇼핑몰이 머지않아 우리 주변에서도 나타날 것 같다는 점이다.

코로나19가 바꿀 상업용 부동산 시장

롯데쇼핑은 지난 2월 롯데백화점을 포함해 롯데마트, 아웃렛 등 장사가 잘 되지 않는 오프라인 매장을 폐쇄한다고 발표했다. 3~5년 내 전체 오프라인 매장 700여곳 중 200개의 문을 닫겠다는 것이다. 롯데그룹이 점포 폐쇄라는 극약처방을 내린 이유는 간단하다. 계속되는 경기부진, 사드 사태가 일으킨 중국 현지 매장의 대규모 손실 등으로 지난해 영업이익이 28.3% 급감하고 급기야 지난 4분기에는 1조164억원의 당기순손실을 기록했기 때문이다. 롯데는 영업을 중단한 매장을 월마트 등의 선두 유통업체가 하고 있듯이 물류기지로 활용할 거라는 소문이다. 현재 유통업계가 겪고 있는 경기불황은 롯데쇼핑만의 문제가 아니다. 4년 전 홈플러스를 인수한 국내 최대 사모펀드 MBK나 업계 선두주자 이마트를 보유한 신세계도 사정이 어렵기는 마찬가지다. 게다가 지금 지구촌 전체를 ‘올스톱’시킨 코로나19 사태는 향후 상업용 부동산 시장 지형을 뒤흔들어놓을 가능성이 매우 높다.

코로나19 이후의 비즈니스는 어떤 변화를 겪게 될까. 각국 정부가 코로나19의 확산을 막기 위해 비대면 근무를 권장하면서 수요 측면에서는 ‘언택트’와 같은 비대면 비즈니스가 급격히 늘어날 전망이다. 언택트는 사람과 사람이 직접 만나지 않는 비대면 소비를 의미한다. 제품을 공급하는 기업들은 전염병이 몰고 온 갑작스러운 수요 감소, 매출 하락에 대응하려고 우선 인력 구조조정에 돌입할 전망이다. 또한 기업들은 모바일시스템 활성화, 클라우드 환경을 조성하고 ‘디지털 트랜스포메이션’을 추진할 것이다. 일반기업이 IT기업으로 변신한다는 의미의 디지털 트랜스포메이션은 온라인 책방 사업으로 출발했다가 컴퓨터, 스토리지를 판매하는 클라우드 서비스 회사로 사업영역을 확장한 아마존을 생각하면 이해하기 쉽다. 요약하면 언제 어디서나 업무가 가능한 환경 구축이 가속화된다는 의미다.

이와 같은 비즈니스 환경 변화는 부동산 시장에 큰 변화를 가져올 수밖에 없다. 가장 큰 변화는 업무용 빌딩의 수요 감소다. 그 결과 오피스, 쇼핑몰 등에 투자한 부동산 펀드의 수익성은 악화되고 유동성 위기로 이어질 수 있다. 국내 자산운용사가 설정한 부동산 펀드 설정액은 2018년 말 기준 자그마치 71조원이다. 이 중에서 해외 오피스, 쇼핑몰에 투자한 규모가 30조원이 넘는다. 부동산 펀드는 중도에 해지가 불가능한 폐쇄형의 4~5년 만기 구조가 대다수다. 따라서 국내외 시장 상황이 악화되면 수익 확보는 고사하고 투자 원금 확보조차 힘들 수 있다.

앞날을 점친다는 것은 무모한 일이기는 하지만 코로나19 발생으로 약 10년간 지속되었던 유동성 장세가 만들어낸 부동산 시장 호황은 일단락될 듯하다. 오피스, 상가 등 상업용 부동산의 공실이 더 늘어날 것에 대비한 정책적인 대책 수립이 절실한 시점이다. 이런 관점에서 극심한 도심 주택 부족을 해결하기 위해 상업용 부동산의 용도 전환을 이미 시행하고 있는 영국 사례는 우리가 관심을 가질 필요가 있다.

영·미 정치권 도심 주택 공급 열중

영국 런던은 늘어나는 치안 서비스 수요를 충족시키기 위해 수년 내에 5000명 이상의 신입 경찰관을 뽑아야 한다. 그러나 런던에서 경찰 선발은 타 지역에 비해 매우 어렵다. 주거비가 많이 드는 런던에 근무한다고 해서 월급을 더 받는 것도 아니기 때문에 집세가 저렴한 지방 근무를 선호한다. 경찰 입시 경쟁률이 높은 한국과는 전혀 다른 상황이다. 소방관이나 공립학교 교사처럼 공공서비스 제공에 필수적인 인력의 주거여건 또한 어렵기는 마찬가지다.

물론 이들을 위한 영국 정부의 공공주택 프로그램이 없는 것은 아니다. 그러나 이들에게 제공되는 공공주택은 서울과 마찬가지로 대개 도시 외곽에 위치한다. 하루이틀도 아니고 변두리에 살면서 도심에 있는 근무지까지 장기간 출퇴근을 반복하다 보면 업무생산성이 낮아질 수밖에 없다. 특히 잦은 심야 근무와 업무시간이 불규칙한 경찰관들의 경우에는 문제가 더욱 심각하다. 이 상황을 인식한 싱크탱크 폴리시 익스체인지(Policy Exchange) 등의 민간단체는 경찰관을 포함해 기초 공공서비스를 제공하는 공무원들을 근무지 주변에서 거주할 수 있도록 하자는 캠페인을 벌였다. 그들은 도심 주택을 대량 공급할 수 있도록 토지용도 제약 완화 요구까지 내세웠다.

그 결과 영국 정부는 2013년 마침내 업무용 건물의 주거용 전환을 허용하는 정책을 실시했다. 그것이 바로 ‘허용된 개발권’이라고 부르는 정책이다. 정부가 시민사회의 주거권 확보 요구에 대해 화답하는 제스처를 보인 것이다. 당시 도시계획 업계는 정부의 조처를 두고 ‘21세기의 슬럼가’를 쏟아낼 것이라고 혹평했었다. 그러나 영국 정부는 지난 3월 13일 업무용 빌딩의 주거용 전환 철회를 요구하는 일부의 극심한 반대를 무시한 채 가보지 않은 길로 한 발 더 내디뎠다. 로버트 젠릭(Robert Jenrick) 주택부 장관은 정부의 허가가 없어도 비어 있거나 방치된 주택, 상가, 공장 등을 철거하고 개발할 수 있다고 전격 발표한 것이다. 주택부 장관이 정부의 사전승인 없이 주택을 짓는데 전제로 제시한 조건은 단 한 가지였다. “자연채광 조건을 충족하고 디자인이 잘된 새 집을 공급한다”는 것이었다.

영국 정부의 파격적인 제안은 여기서 그치지 않았다. 올여름부터는 기존 주택에서 2층까지 주인 마음대로 증축을 허용한다고 발표했다. 아울러 전국에 산재한 미개발 나대지 목록을 작성해 2023년 말까지 제출하라고 모든 지방 정부에 요구했다. 이것은 정부가 극심한 주택 부족에 시달리는 영국인들의 주거권을 확보하기 위해 심혈을 기울이고 있음을 숨김없이 알려주는 사례라고 할 수 있다.

우리가 사용하는 ‘그린벨트’라는 말도 사실 영국이 처음 만든 용어다. 영국은 1947년 이래 토지 사용을 국가가 철저하게 통제하는 나라로 유명하다. 이 같은 영국 정부가, 개발업체가 임의로 오피스, 상가, 공장을 부수고 집을 짓도록 허용한 조처는 매우 파격적인 발상의 전환을 보인 것이다. 에스터 맥베이(Esther McVey) 영국 주택부 차관은 지난해 10월 사무실과 상가를 주거용도로 전환할 수 있도록 허용해 지난 3년 동안 4만6000개의 주거시설을 확보했다고 자축했다.

영국 정부의 코페르니쿠스적 정책 전환을 보면서 놀라운 것은 브렉시트를 놓고 온 나라가 두 진영으로 나뉘어 수년간 혼란스러웠던 기억 때문이다. 내 편이 아니면 아무리 좋은 정책이라도 무조건 반대할 것 같은 사람들이 아니었던가. 그런 정치인들이 도심 주택 부족을 해결하기 위해 진영 논리를 과감하게 벗어던지고 발 벗고 나선 것이다. 부럽다 못 해 기이하게 느껴질 정도다. 수요억제 정책으로는 결코 서울 주택 부족을 해결할 수 없다는 민간의 수많은 주장에 귀를 막고 사는 이 땅의 정치인들과는 너무나 대조적이기 때문이다.

도시 주택 공급에 발 벗고 나선 정치인은 영국에만 있는 것이 아니다. 미국 캘리포니아에도 있다. 전 세계에서 일자리가 가장 많다는 실리콘밸리 또한 주택 부족 때문에 골치를 썩이고 있는 것은 마찬가지다. 샌프란시스코에 지역구를 둔 스콧 위너 캘리포니아주 상원의원은, 님비현상에 대항해 ‘우리 동네를 개발하자’는 운동을 주도한 ‘샌프란시스코만 세입자 협의회(SFBARF)’를 강력 지지하고 나섰다. 그가 이 단체를 적극 지지하면서 세입자 협의회의 대중적 인지도는 매우 높아졌고 파워풀한 정치운동단체로 변모했다. 그 결과 기존 주택 소유자의 압력에 굴복해 주택 신축을 꺼렸던 시 정부도 변화의 조짐을 보였다. 또한 시 정부의 의견만 들으며 ‘예스맨’을 자처하던 시(市) 도시계획자문회의의 분위기도 신축을 요구하는 시민들의 관심 대상이 되어 무척 진지해졌다.

스콧 위너 상원의원은 실리콘밸리와 샌프란시스코의 도심 주택 공급을 늘리기 위해 토지용도 규제를 대폭 완화하자는 입법안을 무려 3번이나 발의했다. 그는 “농경지에 집을 지어서 2시간씩 차를 몰고 출퇴근하게 하는 것은 바람직하지 않다”고 지적한 뒤 “샌프란시스코, 실리콘밸리 지역에 앞으로 240만명의 인구가 유입될 것이므로 집을 짓지 못하게 텃세를 부리는 지역에 주택 공급을 더 늘려야 한다”고 열변을 토했다. 스콧 위너의 말을 빌리자면 새 집을 짓는 대신 무조건 헌 집에 살기를 강요하는 대한민국 정부의 주택 정책자들은 지금 텃세를 부리는 것이다. 잡지도 못하는 집값을 잡겠다는 명분을 들먹이며 집 없는 사람과 젊은 청년들을 선호하는 주택지에 들어오지 못하게 하고 ‘그들만의 천국’에서 그들만 유유자적하게 살겠다는 음모가 있는 것은 아닌지 의심하는 목소리가 높은 이유도 그 때문이다.

변신이 필요한 도시계획이론

도시의 크기는 교통수단의 속도에 따라 결정된다. 도시의 규모나 남녀노소의 개인적 특성에 따라 약간의 차이는 있지만 교통수단이 중요한 것은 사실이다. 현재 미국 근로자들이 출근하는 데 걸리는 시간은 평균 26분이다. 옛날 사람들의 통근시간은 얼마나 됐을까.

기원전에서 1760년대 산업혁명이 일어나기 전까지 인류의 대중교통수단은 도보였다. 이때도 각종 편의시설과 재화는 도심에 있었다. 그래서 사람들은 도심으로부터 걸어서 30분 이내 거리에 주거지를 만들었다. 그러다 보니 도심에서 집까지의 거리는 1마일(1.6㎞)을 크게 벗어나지 않았다. 산업혁명 이전에는 유럽에서 아무리 큰 도시라 하더라도 도시의 반지름은 결코 2마일을 넘지 못했다. 1000년 동안 전 세계를 주물렀던 고대 로마는 반지름이 불과 2마일보다 조금 큰 도시에 100만명이나 되는 주민들이 빼곡히 살았다. 그 옛날의 런던시에 해당하는 시티오브런던이 ‘스퀘어 마일(Square Mile)’이라고 불렸던 것도 도시 크기가 1평방마일(2.59㎢)이었기 때문이다.

그러나 1885년 자전거, 1888년 전차의 출현은 도시 규모를 급속하게 확대시켰다. 전차와 자전거로는 30분에 4마일 이동이 가능해 도보가 주요 교통수단이었던 시대의 몇 평방마일에 불과했던 도시 규모를 크게 확대시켰다. 예를 들면 교통수단이 도보였던 시대에 반지름이 2마일인 도시는 면적이 가까스로 3평방마일을 넘어섰지만 전차가 대중 교통수단이 된 후 도시의 지름은 8마일이 되었고 그 면적은 50평방마일로 확대되었다. 교통수단이 빨라지자 도시가 커진 것이다.

미국에서는 마이카 시대가 도래한 뒤 도시계획이론이 등장했다. 동심원이론이 대표적이다. 도시계획이론의 맏형이라 할 수 있는 동심원이론은 미국의 도시생태학자 버제스가 1925년 시카고를 분석한 뒤 제시한 도시 구조에 관한 이론이다. 국토가 넓은 미국에서 만들어진 탓에 우리 실정과 딱 맞는 것은 아니지만 도시 공간 구조의 형성과 성장 메커니즘을 잘 설명하고 있다.

<그림>을 보자. 동심원의 가장 안쪽에 있는 제1지대는 중심업무지구로 사무실, 쇼핑가, 금융기관, 호텔 등이 밀집한다. 제2지대인 점이지대는 서로 다른 지리적 특성을 가진 1지대와 3지대 사이에서 중간적인 모습을 나타낸다. 부자들은 처음 이곳에 살았으나 중심업무지구가 커지면서 주거환경이 악화되자 쾌적한 주거환경을 찾아 외곽으로 이동했다. 대신 그 자리에 경공업, 숙박업 등이 들어오면서 주거, 상업, 공업이 모두 가능한 저소득층 주거지역으로 변신한다. 제3지대는 노동자 주택지구다. 이곳은 제2지대보다 주거환경이 좋고 근무지가 가까워 근로자들이 주거한다. 제4지대는 중산층 주택지구로서 단독주택과 아파트가 형성된 지역이다. 이런 교통중심지에 상업지역이 조성됐다면 부도심이 될 수도 있다. 제5지대는 상류층이 사는 교외지역으로 제1지대에서 승용차로 30분~1시간에 도착할 수 있는 거리다. 눈여겨볼 대목은 상류층이 살던 교외지구는 일터에서 1시간을 넘지 않았다는 사실이다.

그러나 2000년대 들어 특히 2008년 금융위기를 겪은 뒤 미국인들은 도심으로 회귀했다. 통근비용을 절약하고 시간을 절약하기 위해 도심 거주를 선호하기 시작한 것이다. 때마침 정부가 도시의 공기질을 개선하려고 이산화탄소 배출 저감 정책을 가속화한 것도 도심을 매력적인 거주지로 탈바꿈시켰다. 근로자들이 각종 편의시설이 집중된 도심에서 근무하고 거주함으로써 늘어나는 여가시간을 즐길 수 있게 된 것이다. 이런 추세는 세계적인 현상이다. 최근 서울 강남에서 모든 시설을 갖춘 실면적 약 16㎡(5평) 크기 원룸의 월 임대료가 140만원임에도 불티나게 팔려나가는 것은 밀레니엄 세대의 주거 기호가 386세대와 다르기 때문이다.

시대가 변하고 사람들의 주거 수요가 변했으니 도시 계획이론도 변해야 할 시점이 되었다. 게다가 코로나19 사태 발생 때문에 경기침체가 예상보다 빨리 도래했다. 앞으로는 수도권보다 지방의 업무용 및 상업용 부동산의 공실 처리가 새로운 이슈로 등장할 것이다. 증권사, 자산운용사들이 최근 몇 년 전부터 지방 부동산을 경쟁적으로 사들였기 때문이다. 서울 및 수도권의 매물은 귀하고 수익률이 낮은 탓에 수익률이 높은 곳을 찾다 보니 발생한 결과다. 그러나 값싼 것이 비지떡이다. 인구가 적은 지방의 부동산은, 신인도가 높은 우량 임차인이 빠져나가면 그 빈자리를 채우기가 어렵다. 기업들이 너도나도 생존을 위해 다운사이징에 돌입했기 때문이다.

상황이 이러할진대 우리의 현실은 어떠한가. 제대로 된 정치인이라면 청년들이 원하는 곳에서 살 수 있도록 주택정책을 펼쳐야 한다. 그런데 지금까지 그 어떤 정치인도 서울 도심의 주택 공급을 확대하기 위해 애쓰고 있다는 소식을 들어본 적이 없다. 그러면서 기성정치인들은 집 한 칸 살 수 없는 청년들에게 결혼하고 애를 낳으라고 비난과 훈계를 거듭한다. 좌판을 깔아줘야 놀 수 있을 것이 아닌가.

도심 주택 공급 늘리겠다는 의지가 중요

토지의 사용용도에 대한 제약은, 경기가 좋았던 지난 시절 주택을 장만했던 기성세대에만 좋은 일이다. 집값이 계속 상승하기 때문이다. 반면 청년들이 집을 살 가능성은 그만큼 떨어진다. 세계의 젊은이들이 자신의 월급을 평생 모아도 대도시에서 집 한 채 장만할 수 없다는 사실에 분노하고 절망하는 이유다. 그런 탓에 전 세계의 청년들은 자본주의에 실망하고 1991년 소비에트연방의 붕괴로 이미 체제 경쟁에서 패배해버린 사회주의에 솔깃해한다. 상황이 이처럼 심각하니 런던과 캘리포니아의 일부 정치인들이 도심 주택 공급을 늘리기 위해 애쓰고 있는 것이다.

우리도 이제는 주택에 대한 패러다임을 바꿔야 한다. 불경기가 지속되고 있는 탓에 서울에서도 비어 있는 상가를 곳곳에서 발견할 수 있다. 하물며 지방에는 말할 것도 없다. 이제는 용도 폐기된 상업시설을 물류기지로 활용하는 데에만 머물러서는 안 된다. 문 닫은 상업용 시설을 주택으로 용도 전환하거나 토지 사용 규제를 확 풀어서 도심 주택 공급을 파격적으로 늘려야 한다. 그것만이 앞으로 더 심해질 주택 부족을 해소하고 늘어나는 빈 상가를 살릴 수 있기 때문이다.