(왼쪽부터) 4·15 총선 더불어민주당 후보자들이 지난 3월 27일 서울 여의도 국회에서 경인전철 지하화 및 연계사업 공동 공약 기자회견을 하고 있다.<br/></div>김재원 미래통합당 2020 희망공약 개발단 총괄단장과 김현아 의원이 지난 3월 2일 오전 서울 여의도 국회 정론관에서 부동산 청약 관련 공약 기자회견을 하고 있다.<br/>심상정 정의당 대표가 지난 1월 15일 서울 여의도 국회에서 총선 공약 주거·부동산 정책을 발표하고 있다. photo 뉴시스
(왼쪽부터) 4·15 총선 더불어민주당 후보자들이 지난 3월 27일 서울 여의도 국회에서 경인전철 지하화 및 연계사업 공동 공약 기자회견을 하고 있다.
김재원 미래통합당 2020 희망공약 개발단 총괄단장과 김현아 의원이 지난 3월 2일 오전 서울 여의도 국회 정론관에서 부동산 청약 관련 공약 기자회견을 하고 있다.
심상정 정의당 대표가 지난 1월 15일 서울 여의도 국회에서 총선 공약 주거·부동산 정책을 발표하고 있다. photo 뉴시스

4월 15일 치러지는 제21대 국회의원 선거에서 지역구 후보자를 낸 정당은 21개다. 비례대표 후보자를 낸 정당은 자그마치 35개나 된다. 출사표를 던진 비례대표 정당이 많은 탓에 20년 만에 수(手)개표를 다시 한다는 소식이다. 그렇다면 각 정당이 내놓은 부동산 관련 공약은 어떤 특징이 있을까.

여당인 더불어민주당과 제1야당인 미래통합당이 내놓은 공약을 보면 총선이 끝난 뒤 부동산 시장이 어떻게 변화할 것인지 점칠 수 있다. 물론 여당과 제1야당 중에 누가 다수당이 되는가에 따라 다르겠지만 여당이 승리한다면 지금까지 유지해온 부동산 수요억제 정책을 고집할 게 불 보듯 뻔하다. 미래통합당이 제1당이 된다면? 현 정권의 독불장군식 부동산 정책은 수명을 다할 수도 있을 것이다. 그런 의미에서 앞으로의 부동산 향방을 결정할 주요 정당의 후보자들이 내놓은 공약을 서울과 일부 수도권 중심으로 살펴보자. 먼저 각 당이 제시한 정당 공약은 무엇이며, 얼마나 실현가능한 것인지 분석해보도록 하자.

청년·신혼에 10만호 약속한 민주당

집권여당인 더불어민주당은 지금까지 정부 여당 정책에서 제대로 된 주택공급정책이 없다고 여러 차례 비판을 받았다. 그렇다면 더불어민주당은 국회의원 선거를 치르기 위해 주택 공급 관련 공약으로 무엇을 준비했을까. 가장 먼저 눈에 띄는 공약은 청년 및 신혼부부 맞춤형 도시 조성과 주택 10만호 공급이다. 당의 세 번째 공약으로 내건 만큼 꽤 신경 쓴 모양새다. 구체적으로는 3기 신도시에 청년과 신혼부부를 위한 주택 5만호, 용산 코레일 부지 등에 청년·신혼주택 1만호 공급 등을 포함해 총 10만호를 짓겠다고 발표했다. 여기에 청년과 신혼부부를 위한 ‘수익 공유형 모기지’를 포함시켰다. 수익 공유형 모기지는 주택을 매각한 뒤 발생한 처분이익을 돈을 빌려준 정부(주택도시기금)와 공유하는 조건의 대출이다.

집권당의 밀레니얼 세대를 향한 구애(求愛)는 이것이 전부가 아니다. 2021년부터는 나홀로 거주하는 취준생과 대학생 가구에 주거급여를 제공하고, 2022년까지 청년 및 신혼부부를 대상으로 100만가구의 공공주택을 제공하겠다고 선언했다. 그 밖에 최소 4년의 임대차 기간을 보장하는 주택임대차 계약갱신요구권 도입과 계약갱신 시 보증금 및 임차료 인상률 5% 이내 허용 등을 약속했다. 이번 선거의 최대 승부처가 20~30대 밀레니얼 세대에 있음을 인식하고, 젊은 층의 표심에 상당히 공을 들였음을 알 수 있는 공약이다.

과연 밀레니얼 세대가 여당의 부동산 공약에 어떤 반응을 보일지 궁금하다. 중요한 것은 밀레니얼 세대는 같은 값이면 서울 도심 거주를 원한다는 것이다. 따라서 3기 신도시를 청년과 신혼부부 맞춤형 도시로 조성하겠다는 전략이 밀레니얼 세대에게 먹혀들어갈 수 있을지는 득표수가 말해줄 것이다. 정리하자면 집권당이 내놓은 부동산 공약의 한계는 현 정권의 부동산 정책 기조를 고수하느라 수요자들이 원하는 노후화된 강북 도심의 전면적인 개발 없이 3기 신도시 건설로 그쳤다는 데에 있다. 아직은 제1당이니 자신감이 넘쳐서 그런 것인지도 모를 일이다.

통합당의 재개발·재건축 규제 완화

미래통합당은 부동산 공약을 당의 3호 공약으로 내걸었다. 노후 공동주택의 재개발 및 재건축 규제 완화, 담보대출 기준 완화와 분양가상한제 폐지가 핵심이다. 아울러 재산세, 양도세 부담 완화와 종합부동산세 과세표준 공제금액을 현 6억원에서 9억원으로 상향하고, 1가구 1주택자는 9억원에서 12억원으로 인상해 세금 부담 경감을 약속했다.

미래통합당 서울시당의 공약은 중앙당의 공약보다 구체적이고 광범위하다. 서울시당은 365개 지하철 역세권의 고밀도 개발을 허용해 강남·강북 균형개발의 성장거점으로 삼겠다는 계획을 내놨다. 이를 위해 관련 법령 개정을 약속했다. 도시계획법을 손질해 역세권 용적률을 확 늘려주는 ‘역세권 정비구역’을 만들고 더블역세권의 초고밀도 개발을 허용한다는 방침이다. 역세권을 콤팩트하게 개발해 직주근접의 주거공간을 마련하고 청년·신혼부부 등 주거 취약계층에 우선 입주권을 준다는 복안인 것이다.

여의도 선착장과 마리나 시설을 활용하고 이미 완공된 경인 아라뱃길을 이용함으로써 서울을 항구도시로 탈바꿈시키겠다는 청사진도 제시했다. 대규모 인프라 시설 구축은 여기서 그치지 않는다. 경부고속도로 서울 구간과 동·서부간선도로의 지하화, 강변북로 일부 구간의 지하화 등을 추진하겠다고 선언했다.

미래통합당은 또한 강북지역의 지긋지긋한 ‘주차전쟁’을 종식시키겠다고 공약했다. ‘밀집지역의 주거환경 개선에 관한 특별법’을 만들어 단독·다가구주택의 리모델링 공사비를 지원하고 다세대 연립주택이 밀집한 지역에서 주차공간을 확보한다는 계획이다. 이를 실현하기 위해서 공원, 학교, 도로 등의 공공시설을 입체적으로 재개발해 지하공간에 주차장을 확보한다는 것이다. 미래통합당은 적어도 부동산 분야에서는 강북 주민과 밀레니얼 세대의 표심을 정확히 읽어냈다는 평가를 일각에서 받고 있다.

정의당의 시한폭탄 같은 공약들

정의당의 부동산 공약은 어떨까? 한마디로 정의한다면 ‘부동산 투기 끝장법’이다. 다주택자에 대한 중과세, 국회의원을 포함한 1급 이상 고위공직자의 1가구 2주택 보유 금지가 이를 상징한다. 전월세상한제 실시, 주택 세입자의 9년 거주 보장과 함께 주택 임대사업자에 대한 조세감면 혜택 폐지도 포함되어 있다. 그러나 정의당의 공약은, 그 정책이 시행되었을 때 어떤 결과를 초래할지에 대한 후유증을 전혀 고려하지 않은 포퓰리즘적 공약이라는 평가가 적지 않다.

정의당은 청년들의 표를 얻기 위해 19~29세 청년 가구에 월 20만원의 주거 수당을 3년간 지급하겠다고 약속했다. 1인·청년·대학생 가구를 겨냥한 적극적인 제스처이다. 집권당과 마찬가지로 주거비 지급이라는 방법으로 젊은 계층을 공략하겠다는 전략이다.

부동산 공급대책으로는 LH, 광역 지자체 산하 도시공사가 조성하는 공공택지의 민간 매각을 금지하겠다고 선언했다. 거의 폭탄선언이나 다름없다. 대신 LH, 지방 도시공사 등이 분양주택을 포함한 모든 주택을 개발하는 공영 개발을 가속화해 토지와 건축비의 거품을 제거하겠다고 했다. 정의당은 한술 더 떠 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 토지 임대부 개발과 투기 방지를 위한 환매조건부 제도, 공공택지 내 아파트의 80% 후분양제 의무화도 공약에 포함시켰다. 본인들은 당찬 포부라고 생각했을지 모르지만 사회주의 경제체제에서나 가능한 공약을 주요 정당이 제시한 것이다.

정의당의 공약대로 부동산 정책을 시행한다면 주택 부족은 더 심해지고 집값은 올라갈 수밖에 없다. 민간 부문이 전체 임대주택 물량의 절대다수를 보유하고 공급하는 현실에서 전월세상한제 실시와 임대사업자 세금 감면 폐지는 공급량을 감소시켜 서민의 주거 상황을 악화시킬 것이기 때문이다. 수많은 해외 사례와 연구에서 증명된 팩트다. 민간을 배제하고 공공이 개발을 독점한다는 공영개발은 언급할 가치도 없다. 오랜 독점구조에 길들여져 경쟁력이 뒤처진 공공부문의 개선방안은 제시하지 않았기 때문이다.

정의당의 부동산 공약은 각종 규제로 차고 넘친다. 민간에서 더 많은 공급을 이끌어내기 위해 고민한 흔적은 보이지 않고 오로지 공급을 줄이는 데만 주력했다. 그러나 경제정책에 이념을 대입하면 경제는 결딴나는 법이다. 이것이 바로 정의당의 공약이 ‘공염불’이라고 비판받는 이유다. 국민의 피 같은 세금을 선거 보조금으로 받아 쓰고 있는 공당이 내놓은 공약치고는 수준 이하라고 할 수 있다. 많은 정치인들이 공부도 안 하고 밥값도 못 한다고 욕먹는 이유도 여기에 있다.

다만 정의당이 임대차 계약을 할 때 임대인의 전세보증보험 가입을 의무화하자고 제안한 것은 국민 주거복지를 위해 진일보한 것으로 권장할 만하다.

허술하기 짝이 없는 개발 공약들

그렇다면 여야 대표 선수들의 선거 공약은 어떠할까. 각 후보자가 속한 정당의 부동산 공약과 개별 지역구의 선거공약을 비교 관찰하면 흥미로운 결론에 도달할 수 있을 것이다. 여기서는 각 당의 주요 후보가 출마한 격전지의 사례만 간단히 살펴보도록 하겠다.

서울 종로구에 출마한 더불어민주당 이낙연 전 총리는 1호 공약으로 지역 발전 카드를 내놨다. 경기도 고양 삼송과 서울 용산을 연결하는 신분당선의 종로 연장과 사직2구역 재개발 재추진이다. 이낙연 전 총리는 자신과 맞대결하는 미래통합당 황교안 대표가 출마선언을 한 당일에 사직2구역 현장을 방문했다. 사직2구역은 서울시와 재개발 추진을 두고 지난 10년간 법정 공방을 벌이고 있는 곳이다. 서울시는 한양도성 보존을 이유로 그동안 개발 허가를 내주지 않았다.

이 후보가 집값에 큰 영향을 미칠 부동산 관련 정책을 첫 공약으로 내놓은 것을 두고 바라보는 시선이 곱지만은 않다. 신분당선의 종로구 연장 추진이나 사직2구역 재개발은 실현 가능성이 거의 없기 때문이다. 일부는 후보자가 조급한 마음에 공약(空約)을 남발한 것이라고 꼬집고 있다. 물론 종로에 “재개발이 예정되거나 기대되는 단지들이 많기 때문에 장기적으로 표심 잡기에 유리한 공약”이라는 평가도 있다.

미래통합당 황교안 후보는 이 후보보다 2주 늦게 선거 캠페인을 시작했다. 처음 황 후보는 ‘교육권 보장’을 슬로건으로 내걸고 1호 공약으로 초등학교 신설과 대신중·고교 존치를 약속했다. 종로구의 인구 감소로 학교 이전 문제가 지역의 주요 민원인 현실을 고려한 것이다. 그러던 그는 3월 하순 갑자기 신분당선과 경전철 강북횡단선을 유치하겠다고 선언했다. 종로구의 남북 방향으로 신분당선, 동서 방향으로 목동~청량리를 잇는 25㎞ 경전철 강북횡단선을 건설해 교통 친화적인 도시를 만들겠다는 구상이다. 두 후보 모두 종로구 주민들의 민원사항인 교통체증을 완화하기 위해 전철 노선 유치와 역세권 개발 효과를 겨냥한 것이다.

두 번째 격전지는 서울 광진을이다. 더불어민주당 고민정 후보와 미래통합당 오세훈 후보의 격전지다. 청와대 대변인 출신 고 후보는 제1호 공약으로 ICT 스타트업 허브 조성을 공약했다. 사업지는 현재 기존 건물의 철거작업이 진행 중인 옛 동부지방법원과 KT 부지 등이다. 서울시는 2009년 이들 사업지와 바로 옆 동서울우편집중국 부지 등을 재정비촉진지역으로 지정한 뒤 공동주택, 호텔, 오피스텔, 업무시설을 짓기로 확정했었다. 오랫동안 사업이 진행된 셈인데 지역 연고도 없고 관련 업무 경력이 없어 보이는 고 후보가 스타트업들을 대거 유치해 스타트업 허브를 만들겠다고 선언했다. 과연 실현가능한 얘기인지 의문을 제기하는 목소리가 나온다.

<그림 1>은 개발사업의 종류별 사업 위험을 설명한다. 그래프를 보면 수요가 풍부한 주거는 개발 위험도가 가장 낮다. 반면 리조트는 땅값은 제일 싸지만 이용 빈도가 적고 도시 외곽에 위치해 있어서 개발 위험이 제일 많다. 업무시설의 개발 위험은 어떨까? 오피스 빌딩은 상가, 호텔보다 개발 위험은 낮다. 그런데 오피스 개발을 포함한 모든 개발 사업의 성공 여부는, 개발에 필요한 돈을 어떤 조건으로 빌려오느냐에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 오피스 개발 금융은 대개 준공 뒤 입주 예정인 기업들이 납부할 임대료를 담보로 잡고 빌리기 때문이다. 따라서 개발 사업의 성패는 신용등급이 높은 대기업이나 공기업 등의 입주 여부가 매우 중요하다. 우량 기업이 입주한다면 금리는 내려가고 조달금액은 늘어나기 때문이다. 반면 스타트업이 대거 입주한다면 금융 조건은 정반대가 된다. 스타트업의 신용을 보고 개발 자금을 빌려주는 금융회사는 거의 없다. 따라서 스타트업이 대거 입주하는 오피스 빌딩의 개발은 입주 기업을 공공이 보증하지 않는 한 불가능한 일이다. 그러므로 구체적인 유치 방법을 밝히지 않은 고 후보의 ICT 스타트업 허브 조성 계획은 말 그대로 빈 말이 될 가능성이 있다.

서울시장 시절 ‘단군 이래 최대 사업’이라고 불렸던 용산국제업무지구 개발사업을 추진했던 오세훈 후보는 예상과 다르게 부동산 정책을 거의 발표하지 않았다. 대신 ‘아이 키우기 좋은 환경’을 1호 공약으로 제시해 30~40대 주부들의 표심을 공략하고 있다. 그의 서울시 개발에 관한 구상은 이미 미래통합당 서울시당 공약에 반영되었기 때문인 것으로 보인다.

당에선 개발 규제, 지역구선 개발 독려

경기 고양갑에 출마한 정의당 심상정 대표는 어떤 공약을 내놓았을까. 국제철도터미널 유치와 순환 트램 구축이 부동산 대표 공약이다. 고양 대곡역은 GTX를 포함해 6개의 철도 노선이 교차할 수도권의 교통 요지다. 심 후보는 장차 남북으로 연결될 대륙고속철도망의 요충지인 이곳을 “입출국 심사 기능을 갖춘 국제철도터미널로 변모시키고 무역센터, 면세점, 호텔 등의 국제비즈니스 기반 시설로 조성하겠다”고 밝혔다. 결론적으로 말하면 심 후보가 제시한 무역센터, 호텔 등을 개발하는 복합개발사업은 결코 쉽지 않다. 대형 개발사업이 성공하려면 디벨로퍼는 사업에서 돈을 벌 수 있다는 확신이 들어야 사업에 뛰어든다. 그러려면 주거시설, 오피스텔, 오피스처럼 개발 위험이 비교적 작은 사업의 비중은 높고 컨벤션센터, 호텔처럼 위험도가 높은 사업의 면적 비율은 적어야 한다. 그런데 심 후보가 당대표로 있는 정의당은 당론으로 분양가상한제 규제, 전월세상한제 시행을 공약했다. 모두 복합 개발사업의 수익성을 갉아먹고 위험을 키우는 규제다. 정당 차원에서는 개발을 억제하고 지역구에서 개발을 독려하는 모습은 일관성이 없는 정치 행위라 할 수 있다.

전 청와대 국정상황실장 출신의 더불어민주당 윤건영 후보는 구로을에 출마했다. 그 역시 여느 후보자처럼 크고 작은 다수의 개발 공약을 내놨다. 지역구를 통과하는 GTX-B노선, 제2경인선, 신안선을 조기 착공하겠다고 선언했다. 그 외의 개별 사업으로는 구로역 신역사 건립, 남구로역 역세권 재개발사업, 구로5동 복합행정타운 사업 등을 공약했다. 몇 달 전까지 청와대에서 부동산 규제 정책을 지휘한 인물인지 의심이 들 정도로 지역구를 ‘개발’하기 위해 몰두하고 있다.

미래통합당은 대통령을 보좌하던 윤 후보를 떨어뜨리기 위해 3선의 김용태 후보를 전략 공천했다. 김 후보는 “구로의 천지개벽이 필요하다”고 주장했다. 도시를 가로지르는 철로를 콘크리트로 덮는 복개작업을 실시하고 그 위에 주거, 상업시설을 지어야 한다는 주장이다. 그는 이 지역의 주거환경을 근본적으로 뜯어고치기 위해서 재개발·재건축을 과감하게 추진해야 한다고 강조하고 있다.

20대 국회 전반기 더불어민주당 원내총무를 맡았던 우상호 후보와 미래통합당 이성헌 후보는 서대문갑에서 6번째 대결을 한다. 지금까지 3승2패를 거둔 우상호 후보와 2승3패를 기록한 이성헌 후보 모두 선거 공약으로 뉴타운 사업 추진을 내걸었다. 뉴타운 사업은 이 지역의 최대 숙원 사업이다. 서대문갑은 홍제동, 충현동, 북아현동에 오래된 건물이 많아 재개발이 가장 큰 이슈이기도 하다. 우상호 후보는 승기를 확실히 잡으려고 뉴타운 사업 외에 경전철 2개 노선 조기 착공을 추가 공약으로 내놨다.

집권당의 현역 원내총무 이인영 후보는 구로갑에서 4선을 노린다. 그는 고척근린시장 시설 개선, 개봉동 복합문화타운 건설 등 각 지역별로 소규모 개발사업을 내놓고 표심을 유혹하고 있다. 이인영 후보에 맞서는 이남희 미래통합당 후보는 ‘교통특구 구로, 문화특구 구로’ 등을 공약으로 발표했다. 이 후보는 구로갑 지역에 남북을 관통하는 구로철도 신설노선을 건설하고 제4차 국가철도망 구축계획에 구로갑 지역의 남북 관통 목동광명선을 포함시키겠다고 약속했다. 한편 이인영 후보와 인천, 부천의 여당 소속 후보들은 최근 ‘경인전철 지하화 사업’의 첫 삽을 21대 국회에서 반드시 실천하겠다고 공동선언하기도 했다. 경인전철 지하화 사업은 지하 1층에 제2경인도로를 깔아 간선급행버스를 운행하고 지하 2층에는 경인철도를 놓겠다는 계획이다.

이 밖에도 강남, 서초와 분당에서 출마하는 민주당 후보자 10명은 1가구 1주택자의 종부세 감면을 약속했다. 그들은 20대 국회가 끝나기 전에 법안을 처리하고 장기 거주자의 종부세 100% 면제도 공약했다. 당 차원에서 부동산 규제를 논할 때는 입 다물고 가만히 있다가 선거가 코앞에 있으니 표심을 달래고 있는 것이다.

부동산에도 마셜플랜이 필요하다

선거에 출마한 국회의원의 부동산 관련 공약을 종합해 보면 사업 타당성이나 재원조달 가능성에 대한 치열한 고심은 생략한 채 남발한 사례가 많다. 탈원전 정책처럼 실제 시행 뒤 후유증이 심한 대통령 선거 공약도 타당성에 대한 정밀 검증 없이 남발하는 상황에서 ‘일개’ 국회의원 선거 공약이 완벽하기를 기대하는 것은 지나칠까. 하긴 개발사업만큼 지역민들을 ‘혹’하게 하는 이슈는 없다. 자칭 진보 정치인이라는 사람들은 여의도에 있을 때는 부동산 투기를 운운하며 비판의 목소리를 높이다가 지역구에 돌아오면 개발사업 성사에 정치 생명을 걸고 있다. 이렇게 이중적인 모습을 보이지만 그래도 부동산 개발에 대한 관심은 매우 반갑다. 더구나 지금 같은 경제 불황에서는 더욱 그렇다.

코로나19 사태로 한국뿐만 아니라 전 세계가 경제 불황에 빠져 있다. 싱가포르 정부는 올 1분기 국내총생산이 연율 기준으로 10.6% 하락했다고 발표했다. 블룸버그통신에 따르면 싱가포르의 GDP 하락 폭은 대다수 이코노미스트들의 예상을 뛰어넘은 수치로 싱가포르가 1965년 말레이시아 연방에서 독립한 뒤 기록한 최악의 경제 성적표다. 지금까지 싱가포르는 코로나19 사망자 3명으로 세계 최저의 사망률을 기록해 국내외에서 정부에 대한 칭찬이 자자하다. 그런 나라도 경기 침체는 피하지 못했다. 수출과 관광으로 먹고사는 나라이기 때문이다. 한국의 상황도 마찬가지다. 미국의 백신 개발은 최소 1년이 걸린다는 소식이다. 이코노미스트에 따르면 세계 경기가 코로나19 사태 이전으로 돌아가려면 최소 3~4년이 필요하다는 우울한 전망마저 들려오고 있다.

따라서 지금의 경제위기를 극복하기 위해서는 ‘마셜플랜’ 같은 특단의 대책이 필요하다. 마셜플랜은 2차 세계대전으로 폐허가 된 유럽을 다시 세우기 위해 미국이 현재 가치 기준 1300억달러를 투입했던 유럽 재건 프로그램이다. 미 국무장관 마셜이 제안해 4년간 계속된 이 재건 계획으로 유럽은 지금의 선진국이 될 수 있었다. 이런 관점에서 보면 여야가 21대 총선 공약으로 내건 서울 및 수도권의 각종 인프라 시설 개발 계획은 시의적절한 대책이 아닐 수 없다. 한국의 경제를 다시 일으킬 중요한 촉매제가 될 수 있기 때문이다. 총선에서 누가 이기든 낙후된 주거환경 개선뿐만 아니라 경기회복을 위해서라도 부동산 개발은 반드시 적극적으로 검토해야 할 사업이다.

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김원중 부동산학 박사·WJ부동산연구소 대표
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