부동산은 주식과 마찬가지로 수급과 정책 그리고 국내외 거시경제 변화 등에 영향을 받는 자산이다. 그러나 주식과 부동산은 분명한 차이점이 있다. 주식은 부동산보다 현금화는 쉽지만 가격 변동성이 매우 심하다. 반면 부동산은 현금화는 어렵지만 가격 변동성이 상대적으로 적다. 이런 특성은 무시한 채 한국부동산원은 전국의 집값 추이를 매주 발표하기 위해 연간 수십억원 이상의 국민 세금을 지출한다. 단국대의 김정선 박사는 학술 논문에서 어느 선진국도 주간 단위로 주택가격 추이를 추적해서 발표하지 않는다는 사실을 밝혔다. 일본을 포함한 선진국들은 월간 단위 혹은 분기 단위로 집값 동향을 발표하는데 우리나라만 왜 굳이 세금을 축내가면서까지 주간 단위로 가격조사와 발표를 할 필요가 있냐는 것이다.(참고로 주간 단위로 집값 동향 자료를 작성하기 시작한 것은 노무현 정권 때부터다.)

한국에서 주택 거래에 소요되는 시간을 고려할 때도 김 박사의 지적은 정당성을 갖는다. 전월세는 계약에서 잔금 지불까지 2개월이면 가능하지만 매매 계약은 최초 계약 체결에서 잔금을 치르는 데까지 평균 3개월 이상의 시간이 걸린다. 매매금액이 전세금액보다 거액이고 매매 관련 당사자가 전월세 거래보다 훨씬 많은 탓에 매매계약의 타임 스케줄을 넉넉하게 잡아서다. 주택 구입자는 대개 매수에 필요한 자금을 확보하기 위해 거주하던 주택을 처분해야 한다. 따라서 연쇄사슬처럼 얽혀 있는 수많은 계약 당사자들의 일정을 맞추려면 계약에서 잔금지불까지 충분한 시간을 가져야 한다.

이와 같은 부동산 매매 관행을 고려할 때 한국부동산원이 매주 발표하는 전국의 주택가격 동향 자료 발표는 과잉서비스라고 볼 수 있다. 한국부동산원이 매주 지난 1주일간의 집값 변동 상황을 파악하기 위해 시간과 인력을 투입하지 않는다면 언론사들은 발표할 자료가 없으니 당연히 기사로 쓰지 않을 것이고, 시청자들이나 독자들은 사실상 별 의미도 없는 1주일간의 미미한 가격 변동의 ‘잡음’을 듣지 않아서 좋을 것이다. 월 단위도 아니고 주간 단위의 주택가격 동향을 조사하고 발표해야 할 이유가 없다는 것이다.

새해가 되자 거의 모든 매체에서 올 한 해 집값 향방에 관한 기사를 싣고 있다. 올해 집값은 하락할 것인가, 상승할 것인가? 기획재정부 장관과 국토교통부 장관은 지난 연말부터 집값의 대세 하락은 시작됐다고 이구동성으로 말했다. 최근에는 청와대까지 나서서 집값 하락을 장담하고 있다. 박수현 청와대 수석은 지난 1월 4일 집값 하락에 대해 “확신에 가까운 생각을 가지고 있다”고 했다. 과연 그럴까.

금리인하가 가장 큰 요인일까

국토교통부 장관에서 기재부 장관 그리고 청와대 수석까지 모두가 향후의 집값 하락을 점치고 있는 것은 국책연구기관인 국토연구원이 지난해 12월 24일 발간한 ‘주택가격 변동 영향 요인과 기여도 분석’ 보고서에 고무된 것으로 보인다. 국토연구원은 해당 보고서에서 집값 상승에 가장 큰 영향을 끼친 요인을 ‘금리인하’라고 단정했다. 2019년 7월 이후 집값에 미치는 영향력은 실질 CD금리가 34.3%로 가장 높은 반면 공급지표인 주택 준공 물량과 가구수는 각각 8.6%, 1.3%에 그쳤다는 것이다. 금리상승이 집값을 떨어뜨리는 가장 큰 요인이라고 말하는 주체는 국토연구원만이 아니다. 김경민 서울대 교수도 각종 매체에서 2022년 부동산 시장을 전망했는데, 1월 2일 인터뷰에서는 “올해 말까지 기준금리가 1.5%로 오르면 서울 집값은 10~17% 떨어질 것이다. 기준금리가 2.0%로 오르면 서울 집값은 13~20% 떨어질 것이다. 상승장이 끝나고 하락기에 접어든 거다”라고 단정지었다. 기재부 장관, 국토부 장관을 포함한 현 정부의 고위 관료들은 국책연구기관과 국립대 교수의 주장을 찰떡같이 믿고 금리를 인상하면 집값을 잡을 수 있다고 판단했을 듯하다.

재미있는 사실은 국토연구원이 낮은 정책 금리가 집값에 가장 큰 영향을 미쳤다는 주장과 함께 올해 수도권 집값 상승률을 5.1%로 예측했다는 것이다. 올해도 집값이 오를 것이라는 전망은 민간연구기관의 발표에서도 드러나고 있다. 주택산업연구원은 지난 12월 14일 발표한 ‘2022년 주택시장 전망’에서 공급부족이 누적된 탓에 단기간 급등한 일부 지역을 제외하고 집값은 상승할 것으로 전망했다. 집값 상승을 예측한 민간 연구기관은 주택산업연구원을 제외하고도 한국건설산업연구원, 우리금융경영연구소, 대한건설정책연구원 등 많다.

이처럼 국책 및 민간 연구기관들이 한목소리로 집값 상승을 예상하고 있지만 청와대와 경제부처는 ‘모르쇠’로 일관하는 태도다. 낮은 금리가 집값에 큰 영향을 미쳤다는, 자신들의 입맛에 맞는 연구 결과는 수용하고 집값이 상승할 거라는 ‘쓴소리’는 애써 무시하고 있다. 현 정부는 임기가 얼마 남지 않아 이제는 국민들에게 솔직하게 정책 실패를 인정하고 사죄를 구하는 것이 마땅할 것 같은데도 부동산이라는 경제 이슈를 여전히 정치적으로 접근하고 있다. 참으로 안타까운 일이다.

서울 아파트값 상승 93%는 정책 탓

국토연구원은 집값 상승에 가장 큰 영향을 끼친 요인을 금리인하로 단정지었다. 그러나 이 주장은 국내외 선행연구의 결과와는 전혀 일치하지 않는다. 미국 연방준비이사회(FRB)의 지오바니 파바라(Giovanni Favara)와 파리경제학교 장 임스(Jean Imbs) 교수는 2015년 ‘신용공급과 주택가격(Credit Supply and the Price of Housing)’이라는 논문을 발표했다. 두 학자는 “신용 공급은 주택가격의 상승을 불러일으키지만 주택이 탄력적으로 공급되는 지역에서 집값 상승을 일으키는 영향력은 작고 장기적 관점에서 집값 상승은 공급 규제에서 비롯된다”고 주장했다. 국토연구원의 발표는 한국은행이 2021년 9월 발간한 ‘통화정책보고서’와 상충되고, 필자가 제2저자로 참여해 곧 공개할 이혁주·김원중의 논문(‘투기 대 정책실패-서울 집값 급등 원인에 대한 통계적 검토’)과도 정반대의 결론을 제시했다.

한국은행 보고서의 결론은 다음과 같다. “기준금리 0.25% 인상 시 주택가격 상승률은 1차 연도에 0.25% 정도 둔화되는 것으로 추정된다.” 이것은 기준금리를 1% 올리면 집값이 1% 떨어진다는 것이므로, 한국은행은 금리가 집값에 큰 영향을 끼치지 못한다는 결론을 내린 것과 같다. 필자와 이혁주 서울과기대 교수의 공저논문은 “2017년 5월에서 2019년 12월까지 상승한 서울 아파트값의 93%는 정책요인 때문이고, 그 대부분이 19차례에 걸친 정부의 반복적 대책의 결과라는 점을 보인다”라는 것을 밝혔다. 또한 우리보다 주거 사정이 더욱 열악한 뉴질랜드도 정부의 토지이용 규제가 집값 상승과 공급부족의 주원인이었음을 확인했다.

한국은 2021년 3분기 집값이 전년 동기 대비 23.9% 상승해 세계 주요 56개국 가운데 집값 상승률이 세계 1위였다. 뉴질랜드는 전년 동기 대비 17% 상승해 세계 3위의 집값 상승률을 기록했다. 뉴질랜드는 세계에서 홈리스가 가장 많은 국가이기도 하다. 뉴질랜드는 2019년 기준 인구 1000명당 가구수가 398호로 주요 선진국의 평균치인 420호와 격차가 크고 한국 412호(서울수도권은 380호에 불과)보다도 적다. 뉴질랜드의 만성적인 주택 부족은 2017년 뉴질랜드 총선에서 정권을 무너뜨릴 정도로 심각한 상황이었다. 새 정부는 주택시장의 실상을 파악하고 주택정책을 새롭게 정립하기 위해 특별 조사를 실시했는데 그 결과물이 최종 보고서(‘Quantifying the impact of land-use regulation: Evidence from New Zealand- July 2017’)로 공개됐다. 보고서에 따르면 토지이용 규제에서 비롯되는 비용은 도시 규모별로 달라 최대도시 오클랜드는 집값의 56%, 우리에게 많이 알려진 크라이스트처치는 집값의 32%가 토지이용 규제 비용이 차지한다는 것이었다.

결과적으로 국토연구원의 연구 발표는 의도하지는 않았겠지만 정권의 입맛에 맞춘 ‘코드성 발언’이고 정권의 논리를 정당화하려 했다는 의심을 살 수도 있다. 동일한 잣대에서 서울대 김경민 교수의 주장도 미덥지 않다. 김 교수는 언론 인터뷰에서 “현재의 기준금리가 1%인데 0.5% 상승해 1.5%가 되면 서울 집값이 10~17% 하락하고 1% 상승해 2.0%가 되면 집값은 13~20% 하락한다”고 말한 뒤 “아파트 시장에서도 금리와 투자수익률이 가장 중요하다. 기준금리와 아파트값은 완벽한 역의 관계다”라고 주장했다.

과연 김 교수의 주장은 100% 사실일까. 각각의 주장을 따져보자. 김 교수의 금리 관련 주장을 곧이곧대로 받아들인다면 정부는 진즉에 금리를 올려 집값을 잡을 수 있었는데 하지 않은 것이 된다. 김 교수의 주장은 기준금리 1% 상승에 집값이 1% 하락한다는 논리인데, 이것은 한국은행 보고서와 필자의 공동연구 결과와도 상당한 차이가 있어 보인다. 김 교수의 “아파트 시장에서도 금리와 투자수익률이 가장 중요하며 기준금리와 아파트값은 완벽한 역의 관계다”라는 주장 역시 문제가 있다. 김 교수는 시장 성격이 완전히 다른 주택시장을 상업용 부동산 시장에 적용하는 논리로 접근하여 진단하는 오류를 저질렀다고 보인다.

미국 경제학자들의 연구에 따르면 주택시장은 상업용 부동산 시장과 성격이 사뭇 다르다. 임대주택이 포함된 상업용 부동산 시장은 기관투자자들이 시장 플레이어의 대다수이므로 오직 수익률을 기준으로 판단한다. 그러나 개인들이 소유한 일반 주택시장은 집주인의 심리적인 가치평가와 판단이 수익률보다 중요한 변수로 작용하는 사례가 많다고 한다. 한국의 주택시장은 미국과는 다르게 개인 소유자가 절대다수를 차지하는 사실을 고려할 때 김 교수가 주택시장에 상업용 부동산 시장의 논리를 단순 적용한 것은 무리가 있다. 김경민 교수는 집값 상승의 원인을 유동성(‘100분 토론’)→소득(‘삼프로TV’)→금리(‘조선위클리비즈’) 등 여러 매체에서 서로 다르게 말했다. 문제는 그가 거론한 원인 중에서 근거가 있거나 동료학자들이 검증할 수 있는 형태로 자료를 공개한 일이 있는지 불분명하다는 점이다.

거래량 감소는 거래 억누른 결과일 뿐

한국은행의 보고서는 2021년 서울 아파트 거래량이 9년 만에 최저이고 2020년 거래량의 절반 수준에 머문 이유를 규명하는 데 중요한 단서를 제공한다. 즉 개별 주택담보대출은 LTV 등 대출규제가 상대적으로 약한 조정대상지역과 비규제지역의 9억원 이하 주택을 중심으로 대출수요가 지속적으로 발생했다고 분석했다. 부연설명하면 2021년 상반기 중 조정대상지역 및 비규제지역 내 대출수요는 전체 대출수요의 75.7%를 차지했고 9억원 이하 주택매입 관련 대출수요는 전체의 88.8% 수준이라는 것이다. 다시 말하자면 정부의 금융, 세제, 건축 인허가 등 전 분야에 걸친 고강도 규제가 시행된 탓에 거래가 감소한 것이지 시장 수요가 감퇴한 것이 아니라는 의미다.

돌이켜보면 서울에서 많은 사람이 원하는 주거지역(강남 4구, 마포, 용산, 성동구)은 지금 대부분 토지거래허가구역(사실상 주택거래허가구역)이고 주택구입에 대출을 받을 수 없다. 한마디로 최근의 거래량 감소는 정부가 주택거래를 억눌러서 발생한 현상이지 자유로운 거래 환경에서 만들어진 결과가 아니라는 의미다. 따라서 국토교통부 장관이 “집값 내린다. 40% 폭락한 때 기억해야”라고 말한 것은 적어도 서울의 주거 선호지역에는 해당되지 않는 ‘공포 마케팅’에 불과하다.

그렇다면 정책 당국은 어떤 정책을 구사해야 하는가. 신속한 주택공급을 위해서는 공공과 민간이 협력해야 한다. 정부는 ‘2·4대책’ 발표를 통해 공공주도의 대도시권 주택공급을 약속했지만 정작 공급물량이 나올 수 있는 서울 재개발·재건축 집주인들의 반응은 차갑다. 지난해 초 LH 일부 직원들의 일탈과 그해 가을 성남도시개발공사의 ‘대장동 사건’을 보았기에 공공을 신뢰하지 않는 것이다. 민간은 공공의 간섭과 개입을 최소화하려고 ‘마이웨이’를 외친다. 민간이 공공을 믿지 못한다는 사실은 지난해 12월 31일 국토교통부가 ‘3080+ 주택공급 방안’을 실천하기 위해 도심복합사업 1차 본지구로 지정한 지역에서 확인할 수 있다. 정부는 도심복합사업의 1차 사업지로 증산4·신길2·방학역·연신내역·쌍문역·부천 원미를 확정했다. 서울 도심의 주거 수요가 많은 지역은 사업지 리스트에 하나도 없고 모두 서울 외곽 내외에 몰려 있다는 뜻이다. 공공 중심의 도심복합사업의 성공 여부가 불투명하다는 사실을 의미한다.

공공이 먼저 민간에 손을 내밀어야 한다

정부가 민간의 신뢰를 회복하고 주택공급을 빠르게 진행하려면 공공은 어떤 역할을 해야 하는가. 공공이 먼저 민간에 손을 내밀어 민간을 도와주겠다는 진심을 보여줘야 한다. 공공이 진심을 보여주는 방법은 다양하다. 주택공급 효과가 큰 재개발사업은 절차가 복잡하고 까다로워 평균 13년 이상이 소요되는 장기사업이다. 시작한다고 해서 모두 성공할 수도 없다. 조합장의 비리나 도시정비업체의 농간 등으로 중도하차하는 사업장도 많기 때문이다. 정비구역사업은 정비구역 지정에서 조합 설립, 사업시행 인가, 분양 관리 처분, 주민이주 및 철거, 착공의 순서를 밟는다. 집주인들 입장에서는 정비구역 지정에서 조합이 설립될 때까지 비용이 많이 들고 사업 진행 여부가 불확실하기 때문에 어려움을 겪을 수밖에 없다. 정비사업의 불확실성은 초기 단계에서 제일 높다. 토지 등 소유자들이 구역지정을 신청하려면 ‘정비계획도서’를 작성 제출해야 하는데 사업 면적에 따라 다르지만 최소 5억원 이상의 비용이 든다. 업무의 난이도가 높아 전문 엔지니어링 업체가 해야 하기 때문이다. 사업의 성공 여부가 불투명한 초기 단계에서 토지 등 소유자들은 초기 비용을 지불하는 데 난색을 표한다. 가구당 최소 몇백만원을 부담해야 하는데 누가 흔쾌히 내려고 하겠는가.

공공은 이 지점에서 민간을 지원하면서 신뢰를 얻어낼 수 있다. 예를 들어 LH나 SH는 인력과 자본을 투입해 구역지정 신청에 필요한 정비계획도서 작성을 직접해주거나 지원을 해주고 그 대가는 준공 후 임대주택 물량 확보로 정산하면 된다. 이 밖에도 정부가 민간을 지원할 수 있는 방법은 많다. 정부가 2·4 대책에서 발표한 대로 인허가 기간을 지자체의 지구 지정과 인허가를 통합 심의해 5년 이내로 단축하고 도시 건축규제를 완화해 용도지역 변경, 용적률 상향, 기부채납 부담금 완화라는 조처를 취하면 된다. 정부는 공공시행을 전제로 재건축초과이익환수제 면제를 약속했는데 임대주택 물량을 추가 확보하는 조건으로 과거 위헌판정을 받았던 재건축초과이익환수제를 면제할 수 있다.

정부는 공공중심으로만 도심주택을 공급하겠다는 고정된 발상을 전환해야 한다. 민간은 정비구역사업을 조속히 종료하기 위해서 정부에서 초기 지원을 받는 대신 임대주택 건설 확대에 협조해야 한다. 정부와 민간이 상생을 위해 협조해야 주택공급이 빨라지고 집값 안정화가 빨라질 것이다.