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[2638호] 2020.12.21
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[런던 통신]영국인들이 폭등하는 부동산과 싸우는 방법

런던= 권석하  재영칼럼니스트 johankwon@gmail.com 2021-01-02 오전 2:58:54

▲ 영국 런던의 테라스하우스들이 몰려 있는 중산층 동네. photo 셔터스톡
‘영국인의 집은 그의 성이다(An Englishman’s home is his castle)’라는 유명한 말이 있다. 영국인의 인성과 철학을 논할 때면 절대 빠지지 않고 등장하는 격언이다. 이어지는 설명은 이렇다. ‘집이란 한 인간에게 있어 피난처이고 안가(安家)이다.(A home is the place of refuge and safety for a person.)’ 여기서 집을 이르는 영어단어 ‘home’은 집을 뜻하기도 하지만 가정도 된다. 물리적인 피난처와 안가이기도 하지만 심정적인, 그리고 정신적인 피난처와 안가라는 뜻이기도 하다. 결국 다른 뜻으로 보면 집이란 사생활(privacy)과 안전(security)을 보장받는 곳이라는 말이다. 그래서 영국인은 정말 집을 중요하게 여긴다.
   
   
   차와 부동산을 가장 중요시 여기는 민족
   
   영국인을 이르는 농담 같은 진담은 ‘영국인은 제대로 된 차(proper tea)와 부동산(property)을 가장 중요시한다’이다. ‘제대로 된 차’와 ‘부동산’의 영어 발음이 ‘프로퍼티’로 우연히 같다는 걸 유의해서 보면 깊은 의미와 함께 말장난이 재미있다. 전쟁이 났다는 소식을 듣고 피란 가기 전에도 차 한잔을 하는 게 영국인이다. 갑자기 청천벽력 같은 이혼을 선언하는 남편과 일생일대의 대화를 하기 전에도 영국인들은 차 한잔 끓이기 위해 주전자를 올린다. 전쟁 중에도 티타임을 위해 휴전을 한 민족이니 제대로 된 차와 자신들의 성(城)인 부동산이 삶에서 가장 중요한 두 가지라는 말은 전혀 이상하지 않다.
   
   그래서 영국인의 자가보유율은 다른 유럽 국가들에 비해 상대적으로 높다. 53개국 중 영국의 자가보유율 65.2%는 43위로 하위권이지만 그래도 바로 아래 44위인 프랑스(65.1%)나 끝에서 3번째인 51위 독일(51.5%)에 비하면 상당히 높은 편이다. 서구 유럽 국가 중 가장 높은 25위의 스페인(76.2%)과 36위 아일랜드(70.3%)와 비교하면 놀라울 정도로 낮긴 하지만 말이다. 영국 자가보유율은 유럽 평균 67%에는 거의 근접하지만 그래도 평균 이하이다. 이는 53개국 중 1위인 루마니아(95.8%), 헝가리(91.7%), 슬로바키아(91.3%) 등 구 사회주의 국가들이 주택을 거의 무상으로 지급하다시피하면서 평균 자가보유율을 높여 놓은 탓이다.
   
   그렇다면 영·독·프 3국의 자가보유율이 낮다고 이들 국가의 주택 상황이 나쁠까. 그것도 아니다. 굳이 자가 소유를 하지 않아도 여러 가지 제도로 인해 주거 상황이 나쁘지 않기 때문이다. 이들 나라의 신혼부부는 굳이 거액이 드는 주택을 보유하지 않고 공공임대주택에 살면서 삶을 즐기는 경우가 많다. 또 주택 구입이라는 엄청나게 무거운 짐을 지고 인생을 시작하기보다는 차라리 임대주택에 월세를 내고 사는 걸 당연하다고 여긴다.
   
   
   주택 구입이 삶의 시작이라고 여겨
   
   그러나 중산층 영국인은 많이 다르다. 예로부터 삶의 시작을 주택 구입이라고 여겨왔다. 그래서 필자는 평소에 결혼을 신고하러 오는 주위의 젊은 청년들에게 악담 비슷한 덕담을 한다. 즉 “자네는 지금 자신이 남자로서 인생 종 치고 막 내리는 첫 단계에 들어가는 걸 자각하고 있기나 한가?”라고 말이다. 즉 결혼이 첫 단계, 자식이 생기면 두 번째, 집 사면 세 번째 단계에 들어가는데 이들 3단계의 족쇄에 발이 묶이면 옴짝달싹 못 하고 그냥 코가 꿰여 일만 하고 살아야 한다는 뜻이다. 결국 지금까지의 질풍노도 독신 시절은 끝을 맺고, 보다 진지하고 숙연한 마음 자세로 인생 설계를 잘 하라는 선배로서의 충고다. 인생의 최고 기쁨인 결혼식을 앞에 둔 청년에게 인생의 선배로서 해줄 수 있는 악담이자 덕담이다.
   
   영국인들은 전통적으로 집을 사면 인생 설계의 첫 단추를 끼웠다고 여긴다. 즉 국가가 권장하는 저리의 주택융자(mortgage)를 받아 집을 사서 안정을 취하면서 어른으로서의 삶을 시작한다. 그리고는 자식 낳고 평생에 걸쳐 융자금을 갚아 나간다. 융자금 상환이 끝나는 날을 자신이 원하는 은퇴 날로 정하는 것이 보통이다. 융자금을 다 갚은 주택과, 융자상환금과 같이 부은 개인연금, 그리고 국가연금으로 노후를 영위해간다. 거기다가 직장연금이 나오는 좋은 직장을 다녔다면 금상첨화이다.
   
   그래서 영국인에게는 직장이 문을 닫는다든지 해고를 당해 융자금을 내준 금융회사에 주택을 뺏기면 그때부터는 인생이 고달파진다. 물론 그렇더라도 장기간 재취직을 못한 최악의 상황에 처한 가정에는 국가가 공공주택을 임대해주기 때문에 길바닥으로 나앉을 일은 없다. 최저생활비도 국가가 주기 때문에 굶을 일도 없긴 하다. 하지만 결코 이전 삶의 수준으로 돌아가기는 불가능해진다. 그래서 영국인에게 실업은 지금까지의 모든 걸 잃고 새로운 삶을 시작해야 하는 상황을 의미한다. 해서 영국인들은 직장에서 쫓겨나지 않기 위해 정말 체제 순응의 성향을 갖는다. 영국인 특유의 보수성도 이래서 나타나는 것이라고 영국을 잘 아는 사람들은 말한다.
   
   사실 결혼한 영국의 젊은 신혼부부가 주택을 마련하는 일은 과거에는 큰일이 아니었다. 그래서 결혼을 하면 집을 사는 게 당연한 일로 여겨졌다. 부부의 3년치 연봉에 해당하는 주택융자금을 얻는 일은 정말 자연스러운 권리였다. 그러나 미국에서 시작해 세계인의 삶을 영원히 바꿔버린 서브프라임모기지 사태 이후 영국인의 삶도 엄청나게 바뀌었다. 사태 이후 주택 구입 자금 대출심사 과정에서 연봉은 참고사항이고 상환 능력이 더 중요한 요건이 되었다. 연봉으로 생활하고 융자금을 정상적으로 갚아 나갈 수 있는지를 더 따진다.
   
   
   부동산 폭등 안정된 사회 자부심 깨져
   
   거기다가 과거에는 집값의 100%까지 융자도 가능했지만 지금은 주택 시가의 90%를 얻기도 엄청나게 힘들어졌다. 결국 이제 영국의 신혼부부도 자신들만의 힘으로는 도시에 집을 사기가 하늘의 별 따기처럼 되어버렸다. 영국 사회를 안정된 사회라고 자부하던 근거였던 신혼부부의 주택 구입이 요원한 희망사항이 되어버린 셈이다. 이것이 사회적인 불안과 젊은이들의 불만 요인이 되고 있다.
   
   이해를 돕기 위해 런던 집값과 영국인의 평균 임금을 비교해 보자. 1986년 런던의 평균 집값은 5만5000파운드(8250만원)였고 영국인 평균 임금은 1만2168파운드(1825만원)였다. 3년치 부부 연봉 합계(3650만원)면 1억950만원이니 런던 평균 집값의 90%인 7425만원에는 넘치고도 남는 금액이었다. 그래서 평범한 영국 젊은 부부는 자신의 집을 갖고 자식 낳고 인생 설계를 할 수 있었다. 세를 살면서 매년 돌아오는 이사 걱정과 인상되는 월세 마련 걱정을 할 필요가 없었다. 주택자금 마련을 위해 허리띠를 졸라매고 영혼까지 끌어들인다는 한국의 ‘영끌’ 고통이나 걱정 없이 삶을 시작할 수 있었다. 그래서 영국이 안정된 사회라고 영국인들은 자부했다.
   
   하지만 이것도 옛말이 돼버렸다. 과거에는 집값이 급격하게 오르내리지 않고 안정되어 있었지만 중앙정부와 지방자치단체들이 재정악화로 공공주택을 원활하게 공급하지 못하고 경제불황으로 민간회사들의 주택공급도 줄어들자 집값이 천정부지로 오르기 시작했다. 그 결과 1986년으로부터 28년 뒤인 2014년의 런던 평균 집값은 49만2000파운드(7억3800만원)로 거의 9배가 올랐다. 거기에 비해 평균 임금은 2만7215파운드(4085만원)로 겨우 2.23배 올랐으니 얼마나 소득과 집값의 불균형이 극심해졌는지 알 수 있다.
   
   결국 런던에 직장을 가진 영국 젊은 부부가 이제는 런던 시내에 도저히 집을 살 수가 없게 되었다. 2014년에 비해 현재는 상황이 더 심각해졌다. 2020년 런던 시내 원룸 아파트는 시세가 무려 35만파운드(5억2500만원)에 이른다. 일반 월급쟁이 독신자들은 런던 시내는 고사하고 런던 외곽에 집을 사는 것도 언감생심이다.
   
   2020년 런던의 주택 가격은 66만6842파운드(10억원)이고 임금 평균은 3만1361파운드(4704만원)여서 격차가 더욱 벌어졌다. 2014년에 비해 6년간 집값은 27%가 오른 반면 임금은 14%만 올랐다. 월급과 집값의 비율 계산이 문제가 아니다. 집값의 절대 금액인 66만파운드 자체가 영국 젊은 부부로서는 도저히 꿈도 꿔볼 수 없는 높은 산이 되어 버렸다. 그래서 이제 영국인들에게 런던은 외국인이나 사는 도시가 되어 버렸다. 과반수의 주택이 외국인 소유라는 말까지 나온다. 실제 런던 주민의 37%가 외국에서 출생했고, 상업 건물이 아닌 주택의 51%가 외국인 소유라는 통계로 봐서 이는 절대 과장된 말이 아니다.
   
   지방이라고 사정이 별로 나은 것도 아니다. 영국 전국 평균 집값이 25만6000파운드(3억8400만원)이니 영국인 평균 임금 3만1361파운드에 비하면 8배나 많다. 두 부부의 3년치 연봉으로 겨우 살까 말까 한 상황이다. 아직은 자가 소유의 희망이 완전히 사라진 것 같지는 않지만 실상을 보면 그것도 아니다. 이 금액으로 살 수 있는 집은 직장이 인근에 없는 은퇴한 노인들이나 사는 시골 집들이기 때문이다. 영국 주택 평균 가격은 이런 시골 마을 주택 값까지 전부 포함한 평균치여서다. 그래서 런던도 아닌 지방 대도시 주택 구입도 신혼부부에게는 먼 나라 이야기이다. 다행히도 영국 지방 소도시나 시골은 교육 환경이나 문화 조건들이 대도시에 비해 현격하게 차이가 나지 않는다. 대도시 집값 상승 덕분에 대도시 집중 현상이 줄어든 것은 그나마 긍정적인 효과이긴 하지만 시골에는 직장이 드물어 문제이다.
   
   
   대도시 노동자들을 위한 소셜하우징
   
   그렇다면 영국 대도시에서는 서민들이 전혀 살지 못하느냐는 의문이 든다. 다행히 답은 ‘아니다’이다. 천정부지로 주택 가격이 오르는 런던에도 서민들이 살고 있다. 그들이 없으면 도시가 전혀 움직이지 않는 필수 핵심 노동자(key workers·키워커)들과 국가의 보호가 필요한 각종 서민들을 위한 ‘소셜하우징(social housing)’이라는 일종의 공공지원주택이 산재해 있기 때문이다. 경찰, 청소부, 소방관, 간호사, 교사, 버스기사들이 바로 공공 부문의 필수 핵심 노동자들이다. 런던 같은 대도시에 그들이 살 주택이 없으면 도시는 굴러갈 수가 없다. 그렇다고 이들을 고액의 임금으로 유인할 수는 없다. 결국 대도시 지방정부들은 자체 재정으로 공공목적의 주택을 시내 요지에 짓는다. 영국 대도시 중심 주택지에 고층으로 올라가 있는 아파트들은 대개가 이들을 위한 공공주택이다.
   
   영국에는 지방정부의 정치적 성향에 따라 정도의 차이는 있지만 전국 어느 곳이나 공공지원주택이 적당하게 산재해 있다. 공공지원주택은 주로 지방정부가 투자해서 짓는다. 하지만 주택 개발 민간회사들이 주택단지를 지을 때도 한국처럼 일정 비율의 공공주택을 반드시 포함해야 한다. 영국에도 고급 주택지 안이나 바로 옆에 서민 주택이 일정 비율로 존재한다. 도시란 빈부가 적당하게 섞여 있어야 원활하게 돌아갈 수 있다는 도시공학 철학 때문이다. 그래서 영국 대도시들은 특별히 지독한 슬럼이 없다. 그 이유가 바로 영국 특유의 도시개발 정책 때문이다. 공공지원주택 입주 대상은 ‘키워커’뿐만이 아니다. 다자녀·저소득 가정과 장애인, 미혼모 혹은 자녀를 가진 이혼녀 같은 사회의 도움을 필요로 하는 서민들도 대상이 된다.
   
   영국인의 삶이 각박하지 않고 어떤 경우에도 끝을 모르는 바닥으로 떨어지지 않는 이유는 이런 식의 공공주택 같은 사회보장 안전망이 있어서다. 영구임대주택은 물론 단기대여주택, 혹은 저가의 월세를 받고 대여해주는 월세주택(affordable house) 등 다양한 형태의 공공주택이 서민들의 삶에 도움을 주고 있다. 현재 영국에 존재하는 총주택의 17%가 이런 목적의 공공주택이다. 물론 각종 공공주택은 국가와 지방정부의 재정에 엄청난 부담이 된다. 하지만 영국인들은 이를 국가 유지를 위한 당연하고 자연스러운 원가(原價)라고 여긴다. 이렇게 해서 영국의 자가보유율 65.2%와 공공주택 17%가 합쳐지면 82%에 해당하는 영국인이 자기 집에서 안정된 삶을 살아간다.
   
   그렇다면 공공주택의 혜택을 받지 못하는 일반적인 젊은이들은 어떻게 대도시에서 살아갈까? 요즘 영국 젊은이나 신혼부부의 주택 구입 방도를 알아보자. 영국은 전세 개념이 없다. 자가 소유 아니면 월세이다. 한국의 전세는 세계 어디에 내놓아도 자랑할 만한 제도이다. 자신의 집을 사기에는 돈이 모자라고 그렇다고 월세는 부담이 될 때 전세는 중간에 잠깐 거쳐가는 쉼터가 될 수 있다. 거기다가 전세자금은 나중에 주택 구입 자금의 종잣돈이 될 수 있다. 그러나 문제도 있다. 전세 계약 갱신 때 오르기 마련인 전세금은 보통의 월급쟁이들이 생활하고 남는 돈으로 모아서 충당할 수 있는 수준이 아니다. 거기다가 집값은 나날이 오르고 있어 자가가 없는 젊은이들은 절망에 빠질 수밖에 없다.
   
   
   개발자와 소유권을 나누는 공동소유제
   
   영국의 경우도 마찬가지다. 월세를 사는 젊은이들은 매년 오르는 월세는 물론 끝을 모르고 오르는 대도시 주택 가격에 결국 자가 소유의 꿈에서 점점 멀어져 절망하고 있다. 주택을 살 수 있는 자금도 없고 필요한 주택융자금마저 구할 수 없다. 그렇다고 공공주택을 지방정부에 신청해서 받을 수 있는 저소득이나 미혼모 같은 신분도 아니다. 이런 문제를 풀어 줄 마법의 제도가 여러 가지 있는데 그중에서 가장 쉽고 인기 있는 제도가 바로 ‘공동 소유’라고 번역해야 할 ‘셰어드 오너십 스킴(shared ownership scheme)’이라는 제도이다. 주로 지방정부가 제공하고 주택 개발 민간회사들도 참여하는 제도로, 주택의 소유를 구입자의 경제능력에 맞추어 정할 수 있다. 예를 들면 50만파운드의 주택을 한 개인이 10만파운드를 내고 사면 주택의 20%를 소유할 수 있다. 나머지 80%는 개발자가 갖는다. 나중에 개인이 주택을 팔면 주택 금액의 20%만 받고 나가면 된다. 주거자가 팔자고 하기 전에는 개발자가 여하한 경우에도 팔 수 없다. 물론 전체 주택 가격의 80%에 해당하는 월세 개념의 부담금은 지불해야 한다. 이 제도는 돈이 모자라도 주택을 소유해서 안정되게 살 수 있고 오르는 집값만큼의 이익도 볼 수 있다. 돈이 더 모아지면 언제든지 시세에 맞는 금액을 지불하고 비율을 더 올릴 수 있다. 이사를 가게 되면 시가에 맞춰 자신의 비율만큼 금액을 받고 나올 수 있다.
   
   
   주택 첫 구입자를 위한 보조금
   
   다른 제도들도 있는데 대개 주택 첫 구입자(first time home buyer)를 위한 ‘헬프 투 바이(help to buy)’라는 제도이다. 지금은 제도가 바뀌었지만 청년들이 주택 구입을 위해 예금을 하면 일정 비율의 금액을 정부가 보조해주는 제도이다. 예를 들면 첫 주택 구입자가 매달 200파운드 이상을 예금하면 정부가 나중에 집을 살 때 예금의 25%를 보너스로 지불해준다. 물론 금액이 3000파운드(450만원)를 넘어가지는 않지만 영국 젊은이들이 주택 구입에서 가장 어려워하는 자기부담금(deposit)을 도와주기 위한 제도이다. 비록 큰돈은 아니지만 첫 구입 주택이 대개 20만파운드 안팎이라 자기부담금이 2만파운드를 넘지 않는 상황에서 3000파운드는 거의 15%에 해당하는 금액이다. 젊은이들이 절망하면서 포기하지 말고 장래를 위해 조금씩이라도 저축하고 희망을 가지라고 돕기 위해 만든 제도이다.
   
   영국도 이제 주택 가격의 100%를 융자해주지 않는다. 자기부담금이 크면 클수록 주택 구입 자금 융자가 쉬워진다. 대개 주택 감정가액의 70~90%만 융자해준다. 나머지는 예금이나 다른 도움을 받아야 한다. 그러나 영국 부모들은 자신도 여유가 없기에 자식들의 주택 구입 자기부담금을 도와주는 경우가 거의 없다고 봐야 한다. 그런 걸 당연하다고 여기고 누구도 부모를 원망하지 않는다. 결국 영국 젊은이들은 자신의 삶을 스스로 악을 쓰면서 개척해 나가야 한다. 그래서 영국 젊은이들도 누구 못지않게 고달프다.
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