“지금 서울 강남 땅을 30년 전 가격으로 살 수 있다면 그것만한 투자가 어디 있겠습니까? 부동산 시장에서는 절대 일어날 수 없을 것 같은 이런 일이 주식시장에서는 실제로 일어나고 있습니다. 종종 30~40년의 역사를 가진 기업의 주식이 사람들에게 외면받는다는 이유만으로 액면가보다도 싸게 거래되는 경우가 있어요. 이런 기업 중 알짜 부동산과 돈 되는 자산을 많이 가진 우량기업의 현 주가가 액면가보다도 싸다고 생각해보세요. 이 주식을 사는 것만으로도 이 회사가 보유한 강남의 땅을 30년 전 가격으로 사는 것과 똑같은 효과를 얻을 수 있습니다. 얼마나 손쉬운 투자입니까. 주식시장엔 지금도 이렇게 30년 전 가격으로 강남 땅을 살 수 있게 해주는 기업들이 꽤 많이 있습니다.”

‘중소형 자산주’ 투자에 있어 국내 재야 주식 투자자 중 최고로 알려진 조문원(55)씨가 건넨 말이다. 10억원짜리 부동산을 직접 사는 것보다 1000억원짜리 부동산을 가진 알짜기업 10곳의 주식을 각각 1억원씩 사는 게 훨씬 똑똑한 부동산 투자라고 단언하는 주식투자 재야고수가 바로 ‘압구정 교주’로 불리는 조문원씨다.

남산 위 서울타워가 한눈에 들어오는 서울 강남구 역삼동 역삼역 인근 한 빌딩에 자리 잡고 있는 조문원씨의 사무실에서 그의 주식 이야기를 들을 수 있었다.

관심종목 300여개… 거래는 10개뿐

‘압구정 교주’라는 별명이 말해주듯 얼마 전까지 조문원씨의 사무실은 한강이 내려다보이는 압구정동에 자리하고 있었다. 그런 그가 두 달 전 역삼동으로 이사를 했다. “원래 투자사무실이 있던 빌딩이 리모델링에 들어가면서 임시로 역삼동으로 오게 됐다”며 “이제 ‘압구정 교주’가 아니라 ‘역삼동 교주’로 소개해야 하나”라는 농담으로 기자를 맞이했다.

사무실 안, 커다란 네 개의 모니터 속 HTS (Home Trading System)를 빽빽하게 채우고 있는 300개의 관심종목이 인상적이었다.

“주가 흐름과 거래량 변화 체크를 위한 일종의 공부 차원에서 관심종목 300개를 띄워놓은 거지요. 300개 중 실제 투자 후보는 약 30~40개쯤이고 이 후보들 중에서도 1년에 거래하는 종목은 10개가 안됩니다.”

조문원씨의 투자스타일을 굳이 분류하면 최소 수익률 100% 이상을 노리는 중장기 가치투자자다. 하지만 그는 ‘대기업, 업종대표주, 블루칩, 1등 기업’이라 불리는 대형주 투자자는 아니다. 그는 시가총액 약 350억~750억원 규모의 중소형주 중 ‘소외된 가치주’를 발굴해 투자한다.

그는 투자기간을 따로 정해 놓지는 않는다. 1년이 될 수도 있고, 평생이 될 수도 있다. 단 투자한 종목의 수익률이 100%를 넘어서면 그때부터 해당 종목을 다시 분석해 목표 수익률을 정하고, 매도 시점을 가늠한다. “최소 수익률 100%, 5년 이상 보유할 주식이 아니면 쳐다보지 않는 게 원칙 중 하나입니다.”

조문원씨는 중소형 기업들 중 철저하게 소외돼 있지만 알고 보면 토지와 건물 같은 부동산 등 우량 자산을 품고 있는 숨겨진 알짜 기업 발굴에 뛰어난 안목을 가지고 있는 것으로 알려져 있다.

종근당·유니온을 만나다

2000년대 초·중반 시가총액 400억~800억원 내외의 중소형 소외종목 중 조씨의 ‘숨겨진 알짜 자산 찾기’ 작업을 통해 스타 종목으로 부상한 주식들이 있었다. 이들 종목은 증권사·자산운용사는 물론 비교적 중소형주 투자에 관대한 것으로 알려진 투자자문사들조차 분석하지 않던 중소형이었다.

경기도 부천에 약 22만㎡(약 6만5000평)의 알짜 부동산을 가지고 있었음에도 이런 자산 가치가 알려지지 않은 채 늘 거래량 부족에 시달려야 했던 비료회사 KG케미컬이 그 중 한 기업. 시가총액이 580억원(2011년 시가총액은 약 1700억원대)에 불과했던 전형적인 중소형 기업이었지만 대구·포항·광양의 요지에 공시지가로만 300억원이 넘는 부동산을 가지고 있고, 해를 거르지 않고 300억원 이상의 당기순이익을 꾸준히 이어 왔던 숨겨진 알짜 합금철 기업 동일산업도 조씨가 발굴, 추천, 투자한 대표적 종목이다. 이들 종목은 조씨의 추천 후 2~3년 만에 300~400%대의 수익률을 기록한 것으로 알려져 있다. 하지만 조씨에게 ‘압구정 교주’라는 별칭을 안기며 그를 스타로 만든 것은 종근당과 유니온을 발굴해 추천하면서부터다.

2003년, 몇 년째 주가가 3000원대 초반을 벗어나지 못하고 있던 종근당을 찾아내 추천했다. 2년 후인 2005년 종근당의 주가는 상승률 1000%를 넘어 4만9000원대까지 치솟아 조씨에게 대박을 안겨줬다. 종근당에 이어 2005년 7000원대에 불과했던 이름조차 생소한 유니온을 발굴하고 추천했다. 2005년 추천했던 유니온은 2년 반쯤 후인 2007년 말 13만9000원까지 폭등했다. 말 그대로 잭팟이었다.

불 속으로 달려든 불나방

이후 압구정동에 둥지를 틀고 있던 그를 향해 사람들은 ‘압구정 교주’라는 별칭을 선물했다. 이 압구정 교주의 주식인생은 어떻게 시작이 됐을까?

그는 “고등학교 때부터 경매, 부동산, 주식 등 재테크에 관심이 많았다”며 “경매나 부동산은 큰돈이 필요했지만 주식은 몇 십, 몇 백만원만 있으면 할 수 있었기에 주식에 손을 대게 됐다”고 했다.

“직장을 잡고 사회생활을 시작한 1980년대 초에 시작했습니다. 처음 주식을 살 때만 해도 특별히 주식공부를 했거나 기업, 경제학에 대해 배운 적은 없어요. 남들 그랬던 것처럼 오르는 종목이 있다는 말만 들으면 앞뒤 안 재고 증권사 객장으로 달려가 주식 매입 신청을 했지요. 처음 샀던 주식이 시멘트 회사였어요. 잘 알아서가 아니라, 증권사 직원도 그렇고, 객장에 앉아있는 다른 사람들이 ‘이게 오른다’고 하기에 샀던 거지요. 그때는 자고 나면 빌딩 짓고, 길 닦던 시절이라 시멘트가 좋다고 하더라고요.”

그의 첫 주식 투자 성적표는 나쁘지 않았다고 한다.

“화투 칠 때도 아무것도 모르는 사람이 딴다고 하잖아요. 제가 그랬어요. 아무것도 모르는데도 수익이 계속 나는 겁니다. 그렇게 주식으로 돈도 꽤 모았어요. 몇 백만원으로 시작했던 주식이 2~3년 만에 억대가 됐으니까요. 금방 부자가 될 것 같았어요. 그때 돈 버는 건 간단했어요. ‘기찻길’이라고 말하는 일종의 테마주만 좇으면 됐어요. 건설회사를 예로 들면 A라는 건설사가 외국에서 100만달러짜리 공사 수주했다는 소식이 전해지면 이 회사만 상한가로 가는 게 아니라 다른 건설사들도 아무 이유 없이 상한가로 갔어요. 심지어는 부도 직전의 건설사도 ‘건설사’란 이유로 상한가를 쳤던 시절이었지요. 이런 주식만 매일 찾아 다녔습니다. 이때부터 차트와 급등주 발굴 공부를 하기 시작했지요.”

하지만 이런 투자가 화근이 됐다. 주식에 투자하는 규모가 억대로 커지면서, 더 큰 수익을 바라보며 증권사에서 돈을 빌려 주식을 사기 시작했다. 그렇게 그는 증권사 객장을 기웃거리던 그 시절의 자신에 대해 “불나방”이었다고 표현했다.

“불나방이 자기 죽는 줄도 모르고 이글이글 타는 불 속으로 달려들잖아요. 제가 그랬어요. 돈이 조금 된다 싶으면 증권사에서 돈을 빌려 왕창 샀어요. 근데 운이라는 게, 늘 오는 게 아니잖요. 판이 커지면 커질수록 한 번의 실패로 모든 걸 잃을 수 있다는 걸 그때는 몰랐던 거지요. 돈 벌겠다는 욕심에 주식시장이라는 불구덩이 속에 뛰어들어 타죽은 거지요.”

양평교 난간에서 자살을 생각하다

1989년 종합주가지수 1000포인트가 1992년까지 500포인트대로 폭락하자 그의 봄날도 함께 사라졌다.

“‘대미실업’과 ‘경동’, 몇 개 더 있는데 특히 잊을 수 없는 이름”이라고 했다.

“주식인생의 전반부 15년을 망가뜨린 ‘깡통’주식입니다. 이 회사가 부도가 나면서 사는 게 완전히 엉망이 됐어요. 주식투자의 판을 키워줬던 수억원의 증권사 대출은 고스란히 빚이 됐어요. 한 달 이자만 200만~300만원이더군요. 갚을 길이 없었습니다. 빚쟁이들과 증권사에서 빨간 차압딱지를 집 곳곳에 붙이기 시작했지요. 그동안 가족 모르게 투자해 왔었는데 난리가 난 거지요.”

다니던 회사도 그만둬야 했다. 할 수 있는 일이 없었다. 1993년쯤이었다. 어느 날 새벽 경기도 양평으로 향했던 그가 양평교 한가운데 멈춰선 후, 난간 위로 올라섰다.

“인생이 끝났단 생각에 죽으려고 했지요. 근데 막상 양평교 아래 남한강을 보니까 못 뛰어내리겠더라고요. 무섭기도 하고, 아내하고 어머니 생각도 나고. 내가 없어지면 그동안 내가 저질러놓은 빚들이 고스란히 아내와 어머니의 짐이 된다는 생각도 들었어요. 3시간 넘게 난간에 앉아서 이 생각 저 생각 하다가 서울로 돌아왔지요.”

서울로 돌아온 그는 지인들에게 빌린 돈으로 1994년 강동구 고덕동에 ‘태양슈퍼마켓’을 차렸다. ‘압구정 교주’와 함께 또 다른 그의 별칭인 ‘태양슈퍼 아저씨’는 당시 차렸던 슈퍼마켓 이름 ‘태양슈퍼’에서 나온 것이다.

“슈퍼를 10년간 했습니다. 그중 5년은 주식을 쳐다보지도 않았어요. 이 5년 동안 잠자는 시간과 친척 장례식에 간 딱 이틀을 빼곤 단 한순간도 쉬어 본 적이 없습니다. 설이고 추석이고 모두 일했어요. 미친 듯이 일을 해 5~6년 만에 빚의 상당 부분을 갚을 수 있었죠.”

슈퍼를 연 지 6년째부터 직접 주식을 사지는 않았지만 다시 조금씩 주식 공부를 하기 시작했다.

“급등주 찾기나 차트 분석 같은 공부가 아니었습니다. 주식 관련 책 살 돈을 아끼려고 동네에 있던 증권사 객장에 가서 매출액이며 주주구성, 사업구조 같은 기업 정보가 담긴 증권사 ‘상장사 요람’을 얻어와 매일 보며 외웠습니다. 또 신문 주식 시세란도 ‘ㄱ’으로 시작되는 회사부터 ‘ㅎ’으로 끝나는 회사까지 주가 변화를 외웠어요. 이렇게 2년을 넘기니까 이 기업이 어떤 사업을 하고, 소유 구조와 자산은 어떻고, 매출액과 이익의 변화는 어땠는지는 물론이고 주가, 거래량의 변화까지 머릿속에 훤히 들어와 있더군요.”

충정로 지날 때마다 ‘충성’ 경례

2000년 말쯤 그런 남편에게 조씨의 아내가 “그렇게 좋아하는 주식, 이젠 망하지 말라”며 종잣돈 200만원을 건네 주었다.

조씨는 아내에게서 받은 돈으로 삼진제약의 실권주를 샀다. 이 주식이 1년여 만에 두 배로 올랐다. 이후 투자한 대한해운 등에서도 성공을 거두며 3년 만에 종잣돈 200만원은 3억원으로 불어나 있었다.

“사실 가치투자니 자산주 투자니 하는 용어는 지금도 잘 모릅니다. 워런 버핏이니 벤자민(그레이엄)처럼 가치투자자가 되려고 했던 것도 아니었지요. 단지 새로 주식을 시작하며 뼛속 깊이 새겼던 게 ‘백만원, 천만원 못 벌어도 좋으니 단 1원도 잃지 않겠다’는 거였습니다. 이렇게 마음먹으니까 자연스럽게 ‘주식을 산 회사가 망하더라도 가진 자산을 팔면 빚을 갚고도 남을 만한 곳’을 찾게 됐어요. 요즘 말로 하면 PBR(주가순자산비율)을 보고 기업을 택한 거지요.”

2003년 가을과 2005년 초, 종근당과 유니온에 투자했다. 두 종목 모두 10배가 넘게 상승하며 ‘조문원’을 주식판의 유명인사로 만들어 줬다.

“(종근당 본사 빌딩이 있는) 충정로를 지날 때면 요즘도 ‘충성’하고 경례를 해요. 제 인생을 완전히 바꿔준 주식이죠. 이 종목 투자로 제 투자 자산도 수십억원으로 커지게 됐지요.”

현재 조문원씨의 투자규모는 공개된 것만 60억원 정도다. 하지만 이보다 더 많다는 것이 증권가의 이야기다. 그는 “그냥 한 60억원 정도 한다고 말하는 게 편하다”는 말로 이보다는 더 투자하고 있음을 간접적으로 인정했다.

그에게 투자의 기준을 묻자 “1원도 잃지 않는 투자를 위해서는 결국 ‘자산’”이라며 “그중에서도 토지, 건물 등 ‘부동산 자산’”이라고 했다.

재무제표 믿지 말고 현장 찾아라

“30~40개쯤 되는 투자 후보 기업을 업종과 매출, 순익을 기준으로 분류하고, 이렇게 분류된 기업끼리 비교를 합니다. 동일 업종에서 매출, 순익규모가 비슷한 기업들 중 주가가 비교 대상 기업들보다 낮고, 자산은 많은 기업이 투자 대상 기업 최종 후보가 되는 거지요. 기본적 분석의 잣대를 들이대면 평균 PBR 0.3 정도 기업이 투자 대상으로 걸러지게 됩니다. 좀 더 추가하면 대출규모와 대주주 지분율을 보게 되지요. 매출과 순익, 설비투자 지출이 비슷하다면 금융비용으로 나가는 돈이 적을수록 알짜라는 말이 되지요. 또 대주주 지분율이 높으면 높을수록 유통 주식이 적어 ‘희소성’ 면에서 주가의 상승 탄력이 더 커질 가능성이 있습니다.”

그는 기업이 내놓은 ‘공시’와 ‘재무제표’만으로도 누구나 기본적 분석이 가능하다고 했다. 하지만 “책상에 앉아서 하는 분석은 한계가 있다”며 “‘자산’ 확인을 위해 꼭 현장을 찾아 ‘자산의 가치’를 확인해야 한다”고 했다.

“아파트를 살 때 부동산중개사나 인터넷상의 가격, 평가만을 보고 사는 사람은 없잖아요. 주식도 똑같습니다. ‘~좋다더라’는 주변 평이나 소문, 증권사 분석 보고서나 인터넷상에 떠있는 ‘공시’와 ‘뉴스’ 정도만 보고 사면 백전백패입니다. 반드시 투자할 회사가 보유했다는 토지나 건물에 가서, 주변 부동산에 들러 최근 몇 년간의 해당 지역 발전 정도와 앞으로의 전망, 현 시세를 확인해야 합니다. 그리고 부동산에서 말해준 시세에 20%를 디스카운트하면 전문적인 지식이 없어도 보수적인 부동산 자산 가치 평가를 마칠 수 있습니다. 자산을 기준으로 투자했을 때 실패하지 않을 최소한의 방법이 이것이지요.”

대표적 중소형주 투자자인 그에게 대기업, 업종 대표주, 블루칩, 업종 1등 기업에 투자하지 않는 이유를 묻자 “우량주, 업종 대표주, 블루칩, 대기업 등은 수십, 수백 명의 애널리스트가 달라붙어 사업구조는 물론이고 제품과 서비스의 원가 계산까지 다 해놓은 보고서를 쓰고 있다”며 “늘 시장이 주시하는 관심 대상이라 소외될 수도 없고, 주가의 저평가와도 거리가 멀다”고 했다.

기업가치는 언젠간 인정받는다

“중소형주는 기관이나 외국인의 분석 대상에서 제외되는 경우가 생깁니다. 큰손이 활발히 매매하지 않으니 거래량도 많지 않지요. 자연스레 주가가 원래의 기업가치보다 낮게 형성되는 거지요. 그런데 이런 기업이 자산 가치를 인정받는 순간 주식의 거래량이 늘기 시작하며 주가 역시 슬금슬금 움직입니다. 그러면 기관이나 외국인도 이때부터 관심을 갖기 시작합니다. 기관과 외국인의 평가가 끝나고 이들로부터 투자가치가 있다는 판정을 받으면 말 그대로 뜨는 종목이 되는 거지요. 지금까지 대부분의 우량 중소형 자산주의 주가 상승이 이 과정을 거쳐왔지요. 그러니 이런 우량 중소형 기업을 먼저 선점하는 겁니다.”

그는 “기업의 가치는 언제가 될지 모르지만 반드시 인정받게 돼있다”며 “최근엔 이런 기준에서 제지산업과 섬유산업의 중소형 소외주들을 유심히 보고 있다”고 했다.

“오래된 굴뚝산업이라는 이유로 시장에서 소외돼 있는 대표적 산업이지요. 하지만 성장성은 물론이고, 그렇게 오랜 시간 시장에서 살아남아 차곡차곡 쌓아온 자산이 알려진 것 이상인 기업이 꽤 있어요. 또 사양산업이라는 이유로 냉대받던 시기 생존을 위해 시도했던 구조조정이 거의 완료된 상황이지요. 한계 기업은 많이 사라진 상태이고요.”

그는 주식은 도박도, 운도 아니라고 했다.

“아내가 준 200만원으로 다시 주식을 시작하면서부터 ‘주식을 산다’고 생각하지 않았습니다. 그때부터 지금까지 저는 ‘이 회사 사장과 동업하는 사업가가 됐다’고 생각했어요. 건강한 기업을 믿고 투자했고, 그런 기업은 언젠가 한번은 꼭 보답을 해 주더군요.”