조만간 명예퇴직을 고려하고 있는 직장인 A(54)씨는 요즘 양평의 전원주택을 알아보고 있다. 지난해 말 퇴직한 선배(57)가 경기도 양평군 개군면에 1억8000만원을 들여 전원주택을 지었는데, 삶의 만족도가 높다며 강력하게 추천을 해서다. 그의 선배는 “남한강변을 따라 산책로와 자전거길도 잘 닦여 있고, 서울에서 그리 멀지 않다”며 “친구들에게도 인근으로 이사오도록 권하고 있다”고 말했다. 베이비부머(1955~1963년생)의 퇴직이 가속화되면서 도심과 멀지 않은 곳에 있는 전원주택이 인기를 끌고 있다. 저렴하고 도심과 가까운 주택을 매입해 전원생활과 도시생활을 동시에 누리려는 수요가 많아진 때문이다.
최소자금은 얼마나 드나
그렇다면 성공적인 ‘귀농작전’을 위해 들여야 할 최소자금은 얼마나 될까. 업계에 따르면 대략적인 필요자금은 1억5000만원쯤으로 추산된다.
일단 전원주택을 시공하기 위해 통상 3.3㎡당 300만원이 들어가는 게 평균이다. 건물면적 99㎡(30평)짜리 전원주택을 올리려면 9000만원은 있어야 한다는 얘기다. 전원주택 용지를 3.3㎡당 20만원 선에 산다고 가정하면 990㎡(300평) 용지를 사기 위한 자금은 6000만원 선이다. 이를 합치면 대략 1억5000만원이 나온다.
하지만 땅을 얼마나 싸게 살 수 있느냐에 따라 예산이 더 들 수도, 적게 들 수도 있다. 지역을 불문하고 전원주택 시공비가 크게 차이 나는 일은 없다. 땅값은 다르다. 위치와 주변 환경, 행정구역에 따라 천차만별이다. 시냇물을 근처에 둔 풍광이 수려한 곳은 인근 지역에 비해 시세가 비싸다.
신축이 부담스럽다면 리모델링도 좋은 대안이다. 전원주택을 새로 짓기보다는 기존의 농가주택을 리모델링해 쓰는 편을 더 선호한다는 것이 업계의 귀띔이다. 양평 A공인 관계자는 “주로 은퇴자나 은퇴를 앞둔 사람들이 농가주택 매입에 관심을 보인다”며 “찾는 사람들이 많아지다 보니 입지가 좋고 상태가 양호한 물건의 경우 부르는 게 값”이라고 전했다. 수도권 인근에 위치한 농가주택 매물은 대체적으로 2억~3억원 선에 거래되고 있다. 건물 상태나 면적, 입지에 따라 다르지만 2층에 상태도 좋은 경우 10억원을 호가하기도 한다.
좋은 땅은 어떻게 선택하나
우선 전원주택을 짓기 위해서는 좋은 토지를 확보해야 한다. 전원주택 부지는 실수요를 주목적으로 하기 때문에 개인의 취향을 고려해 신중하게 선택하는 것이 좋다. 전원주택을 짓기 위해 부지를 물색하는 데는 크게 두 가지 방법이 있다. 우선 개인이 직접 부지를 물색해 전원주택을 지을 수 있다. 이 경우 일단 인허가를 따내야 한다.
초보자는 전문가의 힘을 빌리는 게 좋다. 시·군·구 행정관청 앞에 인허가 전담 사무실을 찾아가는 것도 방법이다. 통상 인허가까지 1000만원가량 비용이 들어간다. 직접 전원주택 부지를 조성한다면 전기·수도·가스 등도 끌어와야 한다. 이를 위해 대지 3.3㎡당 10만원가량 지출을 각오해야 한다. 대지 990㎡(300평)를 사들여 전원주택을 올린다면 약 3000만원의 비용이 드는 식이다.
두 번째 방법은 전원주택용으로 용지 조성이 된 곳을 분양받는 것이다. 대부분의 절차를 끝내놓고 바로 전원주택을 올릴 수 있도록 준비돼 있다. 전기·수도·가스 등 사람이 살기 위해 필요한 최소시설도 바로 연결할 수 있게 마련했다. 인허가 과정도 이미 끝나 있는 경우가 대다수다. 대략 수십 가구가 들어설 만한 용지를 한꺼번에 분양하기 때문에 비슷한 처지의 사람끼리 모여 살 수 있다. 이는 개인 취향에 따라 장점도 단점도 될 수 있다.
무엇보다 산, 계곡 등 원하는 풍경을 염두에 두고 발품을 팔며 꼼꼼히 따져 토지구입을 해야 한다. 허름한 농가주택을 살 경우 리모델링하거나 새로 짓는 방법(개축)으로 귀농의 꿈을 이룰 수 있지만 시골집은 대지가 아닌 농지에 들어선 경우이거나 무허가 불법건축물인 주택도 많으므로 잘 확인해봐야 한다.
투자할 때 이것은 주의해라
전원주택 생활이 생각만큼 낭만적인 것만은 아니다. 투자에 앞서 주의해야 할 점도 많다. 농가주택을 매입할 경우 교통여건을 최우선으로 고려해야 한다. 기존 도로와 함께 도로 신설 및 확장 계획도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 매입 전에 해당 농가주택의 등기를 꼭 확인하는 것도 잊지 말아야 한다. 무허가 건물이거나 대지가 아닌 농지에 들어선 경우도 적지 않아서다. 완공된 지 오래된 집일 경우 서류상 면적과 실제 면적이 다를 수도 있는 만큼 반드시 확인해봐야 한다. 또 증·개축이나 신축이 가능한지에 대해서는 시·군·구청에서 미리 확인해야 낭패를 보지 않는다.
알맞은 땅을 선별했다면 주위 환경을 고려해 봐야 한다. 우선 주위 혐오시설 유무, 진입로 확보 여부, 지적도상 도로와 현황상 도로가 일치하는지 여부 등을 확인해야 한다.
또 상하수도나 지하수, 전기시설 등을 확보할 수 있는지 체크해야 한다. 맹목적으로 좋은 전망만을 고려하는 것도 옳지 않다. 경사도가 높은 임야를 매입한 후 개발행위허가가 나지 않으면 돈만 묶이게 되는 문제도 발생하기 때문에 주의해야 한다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 “전원주택 등의 경우 환금성이 떨어지는 만큼 단기 투자에 나서기 전에 수익성을 철저히 따져볼 필요가 있다”며 “장기 투자의 경우라도 매입 지역의 발전 가능성과 교통여건 등 접근성 파악은 필수”라고 말했다.
법적인 검토도 필요하다. 용도지역과 건축제한 및 공법상의 행위제한 사항을 지적공부를 통해 면밀히 검토하여 확인해야 한다. 지적공부는 관할 시·군·구청 지적과에 신청(지적공부 등 신청서)하면 발급받을 수 있는데, 지적공부로 확인해야 할 사항은 토지대장·임야대장(면적·지목 등의 사실관계에 관한 사항), 등기부등본(소유권 등의 권리관계에 관한 사항), 지적도·임야도(땅의 형태, 경계, 도로 여부 확인), 토지이용계획확인서(공법상의 이용제한이나 거래규제에 관한 사항) 등이다.
이곳이 뜨는 지역이다
경기도 양평군 양서면에는 양평 동호인마을이 조성되고 있다. 서울과 가까워 왕래가 편하다는 장점이 있다. 충북 영동군 추풍령면에는 추풍령산동네 부지를 분양 중이다. 3.3㎡당 18만원에 부지를 잡을 수 있다.
수도권 거주가 주는 장점을 포기하지 않으면서 전원주택 휴양 효과를 함께 누리고 싶다면 용인에서 분양 중인 ‘준반값 타운하우스’를 주목할 만하다. 대지면적 660㎡ 안팎에 99㎡짜리 1층 단독주택을 지어주는 조건으로 분양가가 3억7000만원 선이다. 비슷한 규모 인근 타운하우스에 비해 절반 가격이다.
용인시 처인구 양지면 소재 ‘뮤하우스’가 주인공으로 이르면 9월 말 분양을 재개한다. 서울로 출퇴근을 하면서 주말에는 별장에 온 효과를 누릴 수 있다. 뮤하우스 관계자는 “지난해 1차 분양 당시 전체 45가구 중 21가구를 의대 교수들이 단체로 계약해 일명 ‘교수마을’로도 유명해졌다”고 말했다.
강원도 횡성·원주·평창과 경기도 가평·양평 일대에 부지 조성이 끝난 전원주택 용지가 여럿 분양되고 있다. 강원도 평창군 대관령면에 위치한 눈꽃빌리지는 2018 동계올림픽 주무대인 알펜시아리조트 인근에 위치하고 있다. 올림픽 수요까지 있기 때문에 펜션을 지어 운영할 경우 수익성이 나올 수 있다는 것이 전문가들의 견해다.
강원도 횡성군 안흥면 소재 ‘드림빌리지’는 민족사관학교 인근에 자리 잡고 있다. 최근 황토로 내부를 마감한 친환경 힐링 전원주택 1채가 완공됐다. 부지는 3.3㎡당 25만~30만원 선에 분양받을 수 있다.
횡성군 안흥면 소재 OK시골마을은 ‘캥거루하우스’로 유명한 전원주택 부지다. 캥거루하우스란 하나의 전원주택을 둘 이상의 공간으로 분리해 펜션으로 활용할 수 있게 설계한 형태다. 큰 집이 작은 집을 앞으로 메고 있는 구조라 이런 별명이 붙었다.
큰 집에 살며 작은 방을 수익형 부동산으로 활용할 수 있어 최근 인기를 끌고 있다.
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