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[2614호] 2020.06.29
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[스페셜 리포트]무주택자 사다리 걷어찬 ‘6·17 대첩’의 비극

김원중  부동산학 박사·WJ부동산연구소 대표 

▲ 6·17 부동산 대책으로 토지거래허가제의 적용을 받게 된 서울 잠실의 한 부동산 중개업소. photo 연합
얼마 전 현 정부 실세 장관의 보좌관을 지냈던 인사를 만났다. 그는 한때 자신이 모셨던 장관을 포함해 이름만 대면 알 만한 현직 청와대 고위층을 거론하며 이들과의 친분을 과시했다. 그는 필자의 신분을 확인하자 대뜸 “투기꾼들이 집값을 너무 올려놨다”고 목소리를 높였다. 그러면서 그가 모셨던 실세 장관을 포함해 현재의 청와대 인사들이 모두 다 똑같은 생각을 하고 있다고 덧붙였다. 단호하면서도 분명한 그의 태도를 보면서 현 정부의 부동산 수요 규제가 정권 내내 계속될 것이라는 확신이 들었다. 그 뒤 1주일이 지나지 않아 정부의 ‘6·17 주택시장 안정을 위한 관리방안’이 발표되었다.
   
   예상했던 대로 6·17 대책은 온통 수요 규제 일색이었고, 그 어느 때보다도 강력했다. 집권당이 지난 총선 때 압도적으로 승리한 탓이다. 여당은 총선 압승을 현 정부의 부동산 정책에 대한 국민의 추인으로 과잉 해석하여 더 ‘센’ 규제를 방출한 것이다. 대책의 핵심을 요약하면 ‘전세대출과 주택담보대출의 규제, 개인의 법인 설립을 통한 부동산 투자 규제, 부동산 매매의 자금조달계획서 제출’ 등이다. 이 나라가 과연 자본주의 국가인지 의구심이 들 정도로 이번 규제 조치는 놀랍다. 대통령이 취임식 때 ‘한번도 경험해 보지 않은 나라’를 건설하겠다고 말하더니 정말 전대미문의 정책을 구사하고 있다.
   
   정부가 이번 대책에서 전달하려는 메시지는 서울 강남 대치동 은마아파트를 필두로 강남에 대기 중인 재건축 사업을 최대한 틀어막고, 재개발 사업이 널려 있는 강북을 공공 재개발을 통해 주택을 공급하겠다는 것이다. 6·17 재건축 규제는 지난 5월 6일 국토교통부가 내놓은 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’에서 ‘공공성을 강화한 정비사업’을 활성화하겠다고 선언한 사실과 궤를 같이한다. 여기서 공공성을 강화한 정비사업이란 LH 등 공공기관이 재개발 사업을 주도해 용적률을 올려주고 분양가상한제를 적용하지 않는 대신 다수의 공공임대주택을 확보하겠다는 것을 말한다. 강북에 비해 기반시설이 양호한 강남의 재건축을 허용하면 재건축 주변 지역 집값이 급등할 뿐만 아니라 강북과의 격차가 더 벌어진다는 것을 계산한 것이다. 그렇다면 6·17 규제의 문제점은 무엇일까. 그리고 그 규제는 시장에 어떤 부작용을 초래할까.
   
   
   무주택자에 불공평한 전세대출 규제
   
   서울은 전세가 귀하다. 주택의 수요가 공급보다 항상 많았기 때문이다. 그러나 현 정권은 수요가 많은 것은 투기꾼들이 만든 가수요이므로 아무리 공급을 많이 해도 충족시킬 수 없다는 논리를 갖고 있다. 김현미 국토부 장관이 올 초 언론 인터뷰에서 한 발언이다.
   
   현재 서울에서 지은 지 1년 미만인 신축 아파트의 평균 전세가율(분양가 대비 전세가의 비율)은 86.3%이다. 반면 그 외 아파트의 전세가율은 56.7%에 불과하다. 이것은 신축 아파트의 인기가 높아 프리미엄이 상당하다는 것을 의미한다.
   
   이처럼 신축 주택의 전세가율이 높기 때문에 6·17 규제 전 신축 아파트를 샀던 사람들은 계약금 20%만 준비하면 중도금, 잔금을 전세금으로 해결할 수 있었다. 전세 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 인기를 끈 이유다. 현 정권 출범 3년 만에 집값은 53% 올랐는데 현금 동원 능력이 있고 눈치 빠른 사람들은 이 틈에 돈을 벌었다. 내일의 가격을 짐작할 수 없을 정도로 위험한 주식과 비교할 때 계약금 20%만 준비하면 서울 노른자위 땅에 있는 새집을 매수하고 그 뒤 집값은 정권이 계속 올려주니 이보다 더 안전한 투자가 어디 있겠는가.
   
   정부의 대책은 이들을 겨냥한 규제였을 것이다. 이 때문에 정부는 갭투자가 집값 상승의 원흉이라고 봤다. 올 7월부터 즉시 규제를 시행하여 서울 및 수도권의 규제 지역에서 전세대출을 받는 사람은 3억원이 넘는 아파트를 살 때 기존 전세대출은 즉각 회수한다는 강수를 둔 이유다. 더 이상 전세 끼고 아파트를 살 수 없게 만들겠다는 포석이다.
   
   그러나 전세대출 규제는 벌써부터 큰 허점을 드러냈다. 대책 발표 때 아파트, 빌라 등 모든 주택을 규제 대상에 포함시켰다가 며칠 뒤 규제 대상을 아파트로 좁힌 것은 ‘애교’에 속한다. 발표를 서두르다가 갭투자자들은 주로 아파트를 사냥한다는 사실을 뒤늦게 파악해서 벌어진 해프닝이기 때문이다. 그러나 전세대출 규제가 결과적으로 유주택자와 무주택자를 차별하는 현상은 심각한 문제다. 매사 정의와 공정을 추구한다고 선전하는 정부가 아닌가?
   
   규제 시행 전에 주택을 보유한 사람은 규제 시행 뒤 전세대출을 받아도 전세대출 규제를 받지 않는다. 그 결과 본인 아파트를 갖고 있으면서 전세대출을 받아 다른 집에서 전세로 살 수도 있다. 즉 1주택자는 신규 전세대출이 가능하다는 얘기다. 반면 규제 시행 전 전세대출을 받은 세입자는 규제가 시작된 뒤 3억원 초과 아파트를 살 경우 기존 전세대출을 대출 만기 시점에 상환해야 한다. 전세대출 규제가 시작된 것을 알고도 샀다는 것이 정부의 논거인데 전세대출 규제가 오히려 무주택자를 차별하는 상황이 된 것이다.
   
   그렇다면 갭투자를 막기 위해 시행하는 전세대출 규제의 최대 피해자는 누구일까. 바로 30대 무주택자다. 이들은 청약점수가 한참 부족해 아파트를 분양받을 수도 없고 돈이 부족해 아파트를 살 수도 없다. 지금까지 30대는 전세를 끼고 집을 사놓은 뒤 돈을 모아 나중에 입주하는 것이 정해진 수순이었는데 6·17 규제로 이 통로가 완전히 막혀버렸다. 무주택자들이 내 집을 마련할 수 있는 수단인 전세대출이라는 ‘사다리’가 끊어진 것이다.
   
   작은 집에서 큰 집으로 옮겨 가려는 사람들 역시 피해자다. 결국 30~40대 무주택자와 소형 아파트 소유자들에게는 마른 하늘에 날벼락이 친 것과 같은 재앙이 닥친 것이다. 30대 초반 신혼 남성의 한 언론 인터뷰는 이들의 절망감이 얼마나 깊은지 알 수 있게 한다. 그는 “갭투자까지 막으니 이번 생에 집을 사는 것은 불가능해진 것 같다”고 하소연했다. 집값을 잡기 위해 시장을 장악하겠다는 정부의 오기가 만들어낸 비극인 것이다.
   
   
▲ 김현미 국토교통부 장관(가운데)이 6·17 부동산 대책을 발표하고 있다. photo 연합

   무리수를 둔 담보대출 규제
   
   전세대출 규제 못지않게 담보대출 규제의 문제점도 심각하다. 주택담보대출 규제가 시행되면 담보대출을 받아 집을 사는 사람은 잔금 납부 뒤 6개월 이내에 입주해야 한다. 6·17 규제 이전에는 구입 후 2년 이내에 입주하면 됐는데 유예기간이 6개월로 확 줄었다. 결국 정부가 요구하는 것은 6개월 내 입주할 실수요자가 아니면 집 살 생각을 하지 말라는 거다. 그런데 정부가 서울, 수도권의 아파트 구입을 막는 조치는 중국이 상하이, 베이징 등 1선 도시의 주택 구입을 규제하는 것과 일맥상통한다. 즉 현 정권은 부동산 분야에서는 중국과 같은 전체주의 독재정권인 것을 담보대출 규제를 통해 인정한 것이다.
   
   정부의 갑작스러운 주택담보대출 규제는 수많은 피해자를 양산하고 있다. 그중 지방에 살면서 강남에 재건축 아파트를 사뒀던 사람들이 가장 큰 피해자에 해당한다. 이들은 정권 인사들을 겨냥해 “자기들은 이미 ‘인(in) 서울’했으니 규제 장벽을 더 쌓아 집값을 더 올리려는 꼼수”라고 혹평한다. 민주당 소속 국회의원 중 다주택자는 2019년 말 기준 29명이고, 서울시 25개 구청에서 24개 구청장을 싹쓸이한 민주당 구청장들이 현 정권 출범 뒤 소유한 집값이 평균 10억원에서 15억원으로 올랐다는 사실을 염두에 둔 비판이다.
   
   6·17 규제가 발표되기 전에 아파트를 분양받은 사람들 또한 피해자들이다. 인천 검단·송도에서 아파트를 분양받은 4만명의 수분양자들은 그중 일부다. 이들은 주택담보대출 규제 때문에 멘붕에 빠졌다. 인천 지역 일대가 투기과열지구로 지정되면서 하루 만에 LTV 비율이 종전의 70%에서 40%로 대폭 축소되어 집값 60%를 대출받지 않고 마련해야 하기 때문이다. 피해자들이 어디 이들뿐이겠는가? 김포, 파주를 제외한 수도권 전역이 규제 지역으로 포함된 탓에 규제 발표 전 해당 지역에서 아파트를 분양받은 수많은 사람은 부족한 현금을 마련해야 하기 때문에 그 파장이 심각할 전망이다.
   
   그렇다면 정부는 이 규제 시행으로 무엇을 얻을 수 있는가? 총선에서 압승한 당으로서 무소불위의 칼을 휘두를 수 있다는 만족감을 느낄 수 있을지는 모르나 결과적으로 정작 중요한 권위를 스스로 깎아버린 것이나 마찬가지다. 무인도인 실미도가 규제 지역에 포함되자 이를 비꼰 패러디가 그 증거다. 실미도는 1960년대 말 박정희 정권 시절 북파 간첩을 훈련시키고 양성했던 무인도인데 규제 지역에 포함되자 ‘사람이 전혀 살지 않는 무인도에 웬 담보대출 규제’라는 비판이 인터넷을 달구고 있다. 이것이 바로 대통령 취임사에서 강조한 ‘한번도 경험해 보지 않은 나라’를 만들겠다는 것인가? 영락없는 바보들의 행진이다.
   
   문제는 정부가 아무리 유례없는 무리수를 쓰더라도 갭투자는 ‘절대로’ 막을 수 없다는 사실이다. 벌써 부동산 투자자들은 6·17 규제의 허점을 간파했다. 일단 대출을 받지 않고 현금 주고 사면 규제를 받지 않는다는 점이다. 여러 명이 그룹을 지어서 산다면 자금 부담은 줄어든다. 이 같은 형태로 여러 곳에 분산 투자하는 방식은 이미 오래전부터 행한 ‘고전’에 불과하다. 책상물림들보다 몇 수 위에 있는 투자자와 투기꾼들의 머리를 ‘어공(어쩌다 공무원)’들이 당해낼 수 있을지 의문스럽다.
   
   
   토지거래허가구역과 재건축 규제의 폐단
   
   토지거래허가구역으로 신규 지정된 서울 강남구 대치동, 송파구 잠실동은 최악의 상황에 빠졌다. 앞으로 이 지역에서 전월세 임차인이 있는 아파트는 매매거래를 할 수 없어서다. 이와 관련 서울시는 “전월세 계약을 승계하는 조건의 매매는 허가대상이 아니다”라고 못 박았다. 이 지역은 전월세를 끼면 집을 살 수도 없고 팔 수도 없는 동네가 된 것이다. 그러나 세입자가 있는 집은 거래하지 말라는 강요는 위헌 소지가 명백한 규제다.
   
   한국 최고 엘리트들의 집합소인 청와대 정책실은 6·17 대책을 꾸미면서 이것이 재산권 행사를 막고 주거 이전의 자유를 부정하는 악법인 것을 몰랐을까? 집값을 잡고야 말겠다는 정권의 처절한 마음은 이해하지만 과연 이러고도 대통령이 말했던 “과정은 공정하며 결과는 정의로운 나라”가 될 수 있을까?
   
   청와대 정책실이 놓친 사실이 또 있다. 규제가 늘어나고 복잡해질수록 공무원들의 피로도가 증가해 생산성이 떨어진다는 사실이다. 세계 기준으로 봐도 가뜩이나 낮은 공무원의 생산성을 더욱 떨어뜨리겠다는 의도가 아닌지 궁금하다. 언론에 따르면 이번 토지거래허가구역으로 지정된 강남구청의 토지거래허가 담당자는 1명이라는 보도가 나왔다. 지금도 관내 모든 중개업소를 관리 감독하느라 바쁜 사람에게 토지거래허가구역의 주택거래 심사 업무까지 맡겼으니 일이 제대로 돌아갈 수 있겠는가? 결국 이번에도 권력을 쥔 정권이, 정권의 정책 목표라는 미명 아래 ‘사고는 청와대가 치고 사고처리는 일선 행정관청이 떠맡는 관행’이 발생하리라는 불길한 예감이 드는 것은 지나친 억측일까.
   
   재건축 규제 역시 문제투성이다. 재건축 아파트 조합원이 입주권을 얻으려면 2년 이상 거주해야 실거주 요건을 충족한다. 이 규제의 취지는 실거주자에게만 입주권을 주고 실거주 요건을 충족하지 못한 조합원은 투기꾼으로 간주해 조합의 관리처분단계에서 현금 청산하겠다는 의도다. 그러나 이 규제는 강남 재건축 아파트의 전세 물량을 동나게 할 것이 분명하다. 그리고 전세가격은 천정부지로 뛰어오를 것이다. 강남의 최대 재건축 아파트 단지인 은마아파트 77㎡의 전세가는 현재 5억3000만원으로 매매가 19억원의 28%에 불과하다. KB 부동산 기준 지난 5월 서울 전체 전세가율 54.8%보다 크게 낮다. 아파트가 워낙 낡은 탓이다. 그런데 정부가 2년 거주 요건을 들고나왔다. 집주인들은 어떻게 대응할 것인가? 투자목적으로 집을 샀던 주인들은 현금청산을 선택하지 않고 실거주 2년 조건을 채워 조합원 자격을 유지하려 할 것이다. 마땅한 투자 대상이 없는 상황에서 현금을 쥐고 있느니 재건축 아파트를 선택하는 것이 돈이 되기 때문이다.
   
   재건축 규제의 부작용은 이미 보도를 통해 나타나고 있다. 집주인들이 만기를 연장하지 않고 세입자에게 집을 비우라고 하는 탓에 전세 물량이 눈에 띄게 줄고 있다는 소식이다. 정부가 스스로 나서 전세가를 급등시키고 집값 상승을 자극하고 있는 것이다. 정부는 과연 대책 발표 전에 이 같은 결과를 예상하지 못했을까? 만약 알고도 발표했다면 평균 두세 채의 주택을 보유한 정책결정권자들이 부동산 투자의 세계에서 집 없는 사람들은 아예 배제한 채 그들만의 리그를 치르려고 한 의도로밖에 보이지 않는다. 만약 모르고 발표했다면 문재인 정권은 시장에 대해 전혀 모르는 백면서생들로 가득 차 있다는 사실을 자인한 것이나 다름없다.
   
   
   부동산 투기꾼을 몰아낼 수 있는 방법
   
   세계는 코로나19로 인해 경기침체를 겪고 있다. 이것이 바로 미 연방준비은행(FRB)을 포함한 전 세계 중앙은행이 기준금리를 대폭 내린 이유다. 미국 FRB는 2022년까지 현재의 제로 금리를 유지하겠다고 선언했다. 이 말은 한국 역시 2022년까지는 기준금리가 올라갈 가능성이 희박하다는 의미다. 갈 곳 없이 떠도는 유동자금이 부동산 시장으로 계속 진입할 수 있다는 뜻이기도 하다.
   
   해외의 전문가들은 코로나19 백신이 상용화되더라도 경제회복에 최소 5년이 필요하다고 지적한다. 정부는 이 같은 상황을 누구보다 잘 알기 때문에 전례 없는 규모의 채권을 찍어가며 돈을 풀고 있다. 그렇다면 이런 상황에서 투기세력을 차단하려면 정부는 무엇을 해야 할 것인가? 답은 의외로 심플하다. 투기세력이 주택 구입을 주저하게 만들려면 주택 공급을 ‘확’ 늘려야 한다. 주택을 매수한 뒤 손실을 입을 수 있게끔 만들면 된다. 그러기 위해서 정부는 세제, 금융 중심의 수요 규제를 시행하고 동시에 공급을 대폭 허용해야 한다. 공급이 많아져 전세가와 매매가격이 떨어지는 기간이 1년 이상 지속된다면 대세 하락을 걱정해 처분하려는 세력들이 늘어날 것이기 때문이다. 그런데 정부는 정반대로 하면서 정책 실패의 원인을 투기꾼들에게 돌리고 있다. 요리 못하는 사람이 연장 탓하는 법이다. 공급은 틀어막고 수요를 억제한다면 주택 투자는 리스크 제로인 게임이 되는 것이 당연한 것 아닌가. 결과적으로 볼 때 부동산 시장을 투기꾼의 놀이터로 만들고 선량한 사람들을 절망케 한 주체는 정부다. 정책 실패를 저질렀기 때문이다.
   
   수명이 5년에 불과한 단임 정권의 위정자들이 성과주의에 매몰되어 졸속행정을 반복하다 보면 그 피해는 고스란히 국민들이 당해야 한다. 정부는 K방역 덕분에 모처럼 ‘국뽕’을 즐기는 청년들과 국민들에게 또다시 ‘헬조선’을 외치게 할 것인가.

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