1968년 세워진 한국 최초의 주상복합 아파트. 서울 종로구와 중구의 경계를 따라 흐르는 청계천 위에 세워진 세운상가는 한때 전국에서 제일 가는 전자상가로 꼽혔다. 전성기 세운상가에는 못 다루는 기계가 없는 기술자들이 있었다. 온갖 전자제품이 즐비한 상가 가운데 다른 곳에서는 구하기 어려운 소프트웨어도 한 가득 쌓여 있었다. 사람이 오고 가는 발길이 하도 바빠 늘 북적이는 곳이었다.

2018년 세운상가에는 인적이 드물었다. 바깥에는 연일 30도가 훌쩍 넘는 더위가 계속되고 있었지만 세운상가 내부는 서늘한 공기가 느껴질 정도였다. 오가는 사람이라곤 세운상가에서 일하는 사람들뿐, 간혹 가다 보이는 외부인들은 오래된 상가를 탐방하러 온 관광객처럼 보였다. 시간과 날짜를 달리 해 몇 번 찾아가봤지만 분위기는 달라지지 않았다. 처음 세운상가를 찾을 때 기대한 바와는 완전히 달랐다.

세운상가는 서울시의 핵심 사업인 도시재생사업의 아이콘 같은 장소다. 서울시는 지난 3월 싱가포르 리콴유 세계도시상 위원회가 선정하는 세계도시상을 받았는데 주된 업적으로 꼽힌 것이 도시재생사업, 그중에서도 ‘서울로7017’과 세운상가였다. 세운상가의 도시재생사업은 ‘다시세운 프로젝트’라는 이름으로 진행되고 있다. 지난해 9월 세운상가 북측 절반의 보행로를 연결한 1단계 사업을 마무리하고 종묘와 남산 일대를 잇는 도보 공간을 마련하는 2단계 사업을 진행 중이다. 2019년까지 5년간 세운상가 일대 43만9000㎡(약 13만3000평)에 974억원의 예산이 투입될 전망이다.

확실히 세운상가의 겉모습은 많이 변해 있었다. 종묘에서 대로 건너편 세운상가를 바라보면 마치 새로운 건축물을 보는 듯한 느낌을 받는다. 3층까지 이어진 완만한 경사로 위에는 커다란 로봇이 서 있다. 세운상가와 로봇을 합친 ‘세봇’이라는 이름의 로봇은 무엇이든 다 만들 수 있다던 세운상가의 전성기를 되살리려는 노력처럼 보인다. 3층으로 이어진 보행로는 세운상가 양옆에 놓인 넓은 데크와 이어진다. 마치 루프탑처럼 옆 골목이 내려다보이는 데크 위에는 검은색 컨테이너박스로 만들어진 ‘다시세운 프로젝트’ 관련 사무실이 있다.

‘다시세운 프로젝트’ 후 임대료 상승

데크에서 바라본 세운상가는 옛 모습을 그대로 간직하고 있다. 다닥다닥 붙어 있는 좁은 가게 중에는 더러 청년 창업가가 문을 연 듯한 3D프린팅 업체, 갤러리같이 단정한 인테리어의 가게도 있었다. 그러나 대다수는 가게 안을 빽빽이 채운 각종 전자부품과 가득 쌓인 전자기기까지 20~30년 전 모습에서 변함이 없었다. 낮에도 결코 밝지 않은 세운상가 내부에는 적막함까지 감돌았다. 아침부터 가게 앞을 서성거리던 한 상인은 “요즘 손님이 없냐”는 질문에 “올해 초부터 손님이 딱 끊겨서 개점휴업 상태”라고 잘라 말했다.

세운상가 3층에서 25년 넘게 영업해온 상인 A씨는 세운상가의 현재와 미래에 대해 비관적인 이야기를 쏟아냈다. A씨는 결혼 후 아들을 낳았던 20대 후반에 세운상가에서 일을 시작했다.

“세운상가가 제가 들어오고 나서 계속 하락세를 탔던 게 맞습니다. 그렇지만 서울시에서 뭔가 하겠다고 나서면서 더 힘들어진 것 같다는 게 저뿐만 아니라 주변 상인들의 공통된 생각입니다.”

A씨와 형님·아우 사이라는 B씨 역시 같은 의견이었다. “나아질 거라는 생각보다 이제 슬슬 이쪽에서 장사를 접어야 하나 걱정하는 의견이 더 많다”는 게 B씨의 말이다.

단지 경기(景氣)가 좋지 않아서가 아니다. 세운상가 상인들은 ‘다시세운 프로젝트’가 시작되면서 세운상가에도 변화의 움직임이 생겨났다고 말한다. 무엇보다 임대료가 변했다. 세운상가의 임대료는 30㎡(약 9평)짜리 기본 크기의 상가에 보통 월 15만~25만원 선에서 유지돼왔다. 그러나 최근 1년 사이 임대료는 1.5~2배 정도 올랐다. 인근 공인중개사에 따르면 3층 데크와 이어진 상가의 임대료는 월 50만원 정도로 이전에 비해 2~3배 높은 수준으로 올랐다.

체감할 수 없는 변화

도시재생은 옛날의 도시 개발 계획, 그러니까 재개발과는 완전히 다른 개념과 다른 방식을 가지고 있다. 정석 서울시립대 도시공학과 교수의 설명을 들어보자.

“예를 들어 사람의 몸이 아프다고 할 때 외과적인 방법으로 수술을 해 환부를 도려내는 방식이 있습니다. 이게 그동안 해왔던 재개발 방식입니다. 도시의 낙후된 부분을 아예 들어내 없애고 새로운 것을 갖다 짓는 방식이었지요. 도시재생은 말하자면 병을 고치기 위해 생활방식을 바꾸고 식습관을 바꾸는, 보다 근본적인 해결책입니다. 의사들도 가급적 중한 질환에만 수술을 하려고 하잖아요. 도시재생도 무조건적인 재개발 말고, 도시의 체질을 바꿔 도시의 기본 경쟁력을 높이려고 하는 방식입니다.”

흔히 도시재생은 기존의 낙후된 건물이나 시설을 재활용하는 것으로만 생각하기 쉬운데 그것은 도시재생의 한 가지 방법일 뿐이다. 궁극적으로 도시재생의 목표는 도시가 사람들이 북적이는 활기찬 공간으로 바뀌는 것인데 이것을 위해서 낙후된 부분을 허물지 않고 고쳐가며 다듬는 방법을 선택한다.

도시재생으로 새롭게 단장된 세운상가가 ‘변한 게 없다’고 느껴지는 것은 어쩌면 당연하다. 그러나 문제는 세운상가의 공간은 별로 변하지 않았는데 환경은 변하고 있다는 것이다. 원주민, 세운상가의 상인들이 내몰리고 있는 것이 가장 큰 문제다.

세운상가를 재생하는 방법으로 서울시는 세운상가에 청년들의 발길이 자주 닿을 수 있게 만들기로 했다. ‘메이커’라는 이름으로 창업자를 모집하고 청년 창업가들을 위한 공간도 마련했다. 실제로 세운상가의 이곳저곳에는 각자의 꿈을 담은 젊은 창업자가 도시재생에 힘을 보태고 있다.

세운상가에 사무실을 마련한 ‘웃는텃밭’은 도시에서 잃어버린 사람과 공동체를 텃밭을 가꿈으로써 되살리자는 ‘재생’의 가치를 지향하는 사회적 기업이다. 원래는 가락시장에 텃밭을 마련하고 여러 프로그램을 진행해왔지만 2016년부터 세운상가에 사무실을 마련하고 ‘다시세운 프로젝트’에 적극적으로 힘을 보태고 있다. 탁 트인 서울 전경을 볼 수 있도록 시민들에게 개방한 세운상가 옥상 한편에 텃밭을 마련해 세운상가 상인과 메이커들이 모두 참여하는 공간을 마련한 것도 웃는텃밭 백혜숙 대표의 아이디어였다.

“사실 우리야 도시재생의 가치를 이해하고 방향성에 적극 동참한다고 하더라도 20~30년 일해온 상인 분들이 필요성을 체감하기란 쉽지 않잖아요. 저희의 역할 중 하나는 세운상가를 활성화시키는 것 외에도 도시재생을 알리고 원주민과 소통하는 것이라고 생각합니다. 그래서 웃는텃밭 주최로 바자회도 열고 텃밭도 실제로 만들어 나이 많은 상인 분들이 변화를 체감할 수 있게 노력했습니다.”

도시재생의 태생적 한계 중 하나인 ‘체감하기 쉽지 않다’는 것은 지속적인 도시재생을 어렵게 만드는 요인 중 하나다. 서울시에서 가장 먼저 도시재생 지역으로 지정됐던 종로구 창신·숭인지역 주민들로부터도 쉽게 들을 수 있는 얘기다.

1호 도시재생 지역 가보니

서울지하철 1호선 동대문역 북쪽으로 길게 뻗어 있는 창신·숭인지역은 2014년 서울에서는 최초로, 전국 13개 도시재생선도지역에 포함됐던 곳이다. 3년간 200억원의 예산을 들여 도시재생 첫 단계를 마무리한 상태다. 그러나 막상 찾아가 본 창신·숭인지역에서 도시재생을 실감하기란 쉽지 않았다.

이 지역에서 평생을 살았고 20년 넘게 공인중개업을 했다는 주민 C씨는 ‘도시재생’이라는 단어를 꺼내자마자 “미친 소리”라고 화를 냈다. 주변에서 부채를 부치며 더위를 식히고 있던 동네 주민 3명이 “돈 쓰려는 수작” “그냥 떠드는 소리”라며 말을 덧붙였다.

“도시재생 얘기는 오래전부터 들었지만 뭔가 변한 게 없어요. 하다못해 다니는 도로라도 좀 정비가 되면 좋겠는데 인도도 제대로 없는 골목길은 예전 그대로예요. 그나마 봉제거리 같은 이름을 붙여서 간혹 오가는 사람들이 있는 것 같지만 그게 동네 발전에 도움이 되나요.”

C씨가 말한 ‘봉제거리’는 1980년대부터 조성된 창신·숭인지역 봉제공장 밀집지역을 일컫는 말이다. 창신·숭인지역에서 길 건너 보이는 동대문 패션관광특구는 봉제거리가 조성된 배경이기도 하다. 동대문 평화시장에서 밀려난 영세한 봉제공장들이 좁은 골목길에 빼곡히 들어찬 것이 30여년 전. 봉제산업의 쇠퇴와 더불어 이 골목도 부침을 겪었다.

그러던 것이 도시재생사업의 일환으로 봉제거리라는 이름을 얻고 박물관도 들어섰다. 그러나 그 이상의 변화는 없었다. 봉제공장에서만 평생을 일했다는 50대 재봉사는 “봉제거리가 밥 먹여주느냐”고 단호하게 말했다. 같은 봉제공장에서 일하는 동료들도 같은 생각이었다. 봉제거리라고 이름을 붙인다고 해서 일감이 늘어나는 것도, 공장 환경이 좋아지는 것도 아니라 별 의미 없다는 게 이들의 말이었다. 실제로 창신·숭인지역을 걷다 보면 서울의 낙후된 동네, 그 이상의 느낌을 받기 어렵다. 창신·숭인지역의 도시재생 관련 소식지에는 다양한 활동을 했다고 소개돼 있기는 하다. 그러나 대부분 회의, 워크숍이나 장터 같은 일회성 행사이고 도로벽에 색을 칠한다거나 보행도로를 손보는 등 행정기관에서도 할 법한 주거환경 정비가 주를 이뤘다. 3만명의 주민이 쉽게 체감하기 어려운 일들이다.

창신·숭인지역은 도심 한복판에 있어 돌이켜보면 유명 인사들이 한 번은 거쳐간 곳이었다. 비디오 아티스트 백남준과 화가 박수근, 가수 김광석이 살던 곳이었다. 잃어버린 동네의 명성을 찾기 위한 도시재생사업 중에는 백남준기념관을 짓는 예산도 포함돼 있었다. 이 지역에서 통장을 한 적도 있다는 토박이 E씨는 도시재생과 관련된 설명회나 공청회에도 여러 번 참석한 적 있다면서 “보여주기식 건물을 짓는 게 도시재생이 아니라고 했으면서 막상 도시재생사업이 끝났다고 하는데 실감할 수 있는 건 별로 없다. 저런 건물밖에 남지 않았다”고 꼬집었다.

전문가들은 도시재생이 재개발처럼 확연한 변화를 가져오는 것이 아니라는 점을 항상 강조한다. 창신·숭인지역에서 도시재생을 이어가기 위해 설립된 창신·숭인재생협동조합(CRC)의 손경주 기획운영실장은 “도시재생은 도로를 새로 깔고 건물을 번듯하게 짓는 재개발 사업이 아니다”라고 말했다.

“저희가 얘기하는 도시재생의 목표는 주민이 살고 싶어하는 동네를 만드는 겁니다. 더 나아가 사람들이 찾아오고 이주해오고 싶어하는 동네를 만드는 것이 장기적인 목표이기는 하지만 우선은 주민들이 ‘여기 더 못 살겠다’고 떠나지 않게 만들어야 합니다. 그렇다고 일부러 건물을 짓고 세련된 가게를 늘리면 젠트리피케이션이 일어나 주민들이 떠날 수도 있습니다. 동네를 활성화하면서 유지시키는 것이 도시재생의 목표라고 생각합니다.”

젠트리피케이션에 대한 공포

그러나 서울시의 도시재생사업은 젠트리피케이션과 ‘체감하지 못함’의 언저리에서 머물고 있는 것이 사실이다. 장기적인 변화를 봐야 한다고 하지만 창신·숭인지역이 도시재생선도지역으로 꼽힌 것이 4년 전의 일이고 세운상가가 1단계 사업을 마무리한 지도 1년이 지났다. 세운상가 상인들은 그 사이 생존을 걱정하게 됐다.

고등학교를 졸업하자마자 세운상가에서 일을 배우기 시작하면서 평생 이곳을 오고갔다는 60대 기술자 F씨는 “세운상가의 도시재생사업은 임대료를 올릴 수밖에 없는 구조였다”고 분석했다.

“서울시에서 청년들에게 제공한다고 상가를 구입하고 사무실을 짓고 돈을 들였습니다. 돈 냄새를 맡은 청년들이 몰려오고 주변에 그럴듯하게 생긴 가게가 하나씩 생겨나기 시작했습니다. 서울시에서는 도시재생사업을 홍보해야 하니까 SNS를 통해서 ‘세운상가가 달라졌다’고 하고 사진 찍으러 오기 시작했어요. 임대료가 안 오를 턱이 있나요.” 그의 말대로 세운상가에도 그럴듯한 카페가 들어서고 관광객들이 둘러볼 만한 갤러리도 생겼다. 서울 도심을 잇는 보행로가 개통되면 이런 상가는 더욱 늘 것이라는 게 상인들의 전망이다.

물론 서울시에서는 상가 주인들과 합의를 거쳐 5년 동안 임대료를 올리지 않겠다는 상생협약을 맺었다. 그러나 이는 말 그대로 협약일 뿐 어떤 강제성도 없었다. 오히려 상가 주인들은 서울시에서 구입한 상가 가격에 맞춰 슬금슬금 임대료를 올리기 시작했다. 서울시가 대표적으로 자랑하는 ‘서울로7017’ 주변의 임대료는 이미 오를 만큼 올랐다는 사실도 잘 알려져 있다. 서울시는 현재 서울역 동쪽 회현지역까지 이어져 있는 서울로7017이 서울역 서부까지 변화를 만들어낼 것이라고 설명한다. 하지만 이 지역 부동산은 이른바 ‘개발 호재’로 손대기 어려울 정도로 급등한 상태다. 세운상가 상인들 역시 제화공장이 몰려 있던 서울 성동구 성수동 인근의 젠트리피케이션 현상까지 떠올리면서 임대료 급등에 불안감을 느끼기는 마찬가지다.

서울시에서 지난해 17개 지역을 도시재생 신규지역으로 새로 지정하자 이들 지역에서도 ‘개발’에 대한 기대감이 불고 있는 것이 사실이다. 가장 적극적인 도시재생 시행 지역 중 하나인 서울 서대문 신촌 일대에서는 도시재생이 죽어버린 상권을 되살릴 ‘재개발’ 호재처럼 활용되고 있다. 서울 지하철 2호선 이대역 출구에서 200m 떨어진 곳에 건물을 소유한 G씨는 “우리 건물에도 공실이 생겼지만 장기적으로 서울시에서 이 지역을 ‘관리’ 중이기 때문에 큰 걱정은 안 한다”고 말하기도 했다. ‘도시재생’이 무엇인지 알고 있느냐는 질문에는 “개발한다는 거 아니냐”는 대답이 돌아왔다.

결국 문제는 도시재생이 무엇인지, 왜 필요한지에 대한 충분한 소통으로 귀결된다. 서울시에서 예산을 들여 ‘개발’에 나선다고 했을 때 주민들이 기대하는 청사진과 실제 서울시가 진행하는 사업 간의 심리적 괴리감이 상당하다는 것은 도시재생 지역을 잠시만 돌아봐도 알 수 있는 일이다. 세운상가에 왜 재개발이 아니라 도시재생이 필요한지, 창신·숭인지역 주민이 기대할 수 있는 것은 무엇인지에 대한 소통이 필요하다. 서울시와 활동가들은 “최소 수십 차례 공청회와 설명회를 가졌고 소통의 장을 넓히려 노력하고 있다”고 하지만 수년간 수백억원의 예산이 든 ‘개발’ 사업의 성과가 어떤 것인지에 대해서도 설명할 필요가 있다.

세운상가 곳곳에 세운전자박물관 상설전시를 알리는 포스터가 붙어 있지만 관심을 가지는 상인은 거의 없었다. “지네들하고 우리하고는 하는 일도 다르고 관심사도 다르고 목표도 다르다”고 퉁명스럽게 대답한 세운상가 ‘터줏대감’ 상인의 말이 조용한 세운상가 복도를 울렸다.