4월 7일은 서울시장 보궐선거일이다. 새로 뽑힌 시장은 앞으로 1년2개월 동안 일할 것이다. 집권 여당과 제1야당의 후보는 확정됐다. 더불어민주당은 박영선, 국민의힘은 오세훈을 시장 후보로 선출했다. 야권은 후보 단일화 협상을 진행하고 있어서 국민의힘 오세훈 후보와 국민의당 안철수 후보 중에서 조만간 최종 후보가 결정될 것이다. 최종 후보가 결정되는 시기는 지금까지 그러했듯이 투표용지를 인쇄하는 시점인 3월 29일 직전일 것으로 추정된다.

이 글에서는 여야 서울시장 후보들의 부동산 공약을 살펴보도록 하겠다. 여야 후보가 내놓은 부동산 공약이 과연 서울 주택시장을 안정시킬 수 있는지 독자의 판단을 돕기 위해서이다. 서울시장에 누가 당선되느냐는 중요한 문제다. 어떤 정책 지향점을 추구하는 인물을 시장으로 선출하느냐에 따라 서울뿐만 아니라 수도권과 전국 집값에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 정부가 지금 하고 있는 것처럼 공공이 중심이 되어 주택 공급을 하겠다는 인물이 시장이 되는 것과, 공공은 지원 역할에 머물고 민간이 공급을 주도하는 형태의 주택 정책을 펼치겠다는 인물이 시장이 되는 것은 주택시장에 미치는 파급효과가 완전히 다를 것이다. 그런 의미에서 여야 후보 3명의 부동산 공약을 살펴볼 필요가 있다.

서구 정치인 단골 메뉴 ‘21분 컴팩트 시티’

박영선 후보의 대표적 공약은 ‘21분 컴팩트 도시’와 ‘30만호 공공분양’이다. ‘21분 컴팩트 도시’는 인구 50만명을 기준 단위로 인구 1000만명의 서울시를 21개의 21분 생활권으로 만들겠다는 구상이다. 그런데 왜 하필이면 숫자가 ‘21’일까? 2021년에 치러지는 선거라서 ‘21’이 들어갔을까? 아니면 박 후보만의 독창적인 아이디어일까? ‘21분 컴팩트 도시’는 국민의힘 서울시장 예비후보였던 조은희 후보의 ‘25개 다핵(多核) 도시’와 국민의힘 부산시장 후보 박형준의 ‘15분 컴팩트 도시’를 표절한 것 아니냐는 의문에 시달리기도 했다. 필자는 박영선 후보가 야당 후보들의 공약을 베껴 ‘21분 컴팩트 도시’ 공약을 만들었는지는 알 수 없다. 그러나 이 공약이 박 후보의 오리지널 공약은 아니라는 사실 정도는 확인할 수 있다.

‘21분 컴팩트 도시’의 오리지널 버전은 캐나다 토론토대 교수인 리처드 플로리다 교수가 주장했던 ‘15분 생활권(15-minute neighborhood)’이다. 선진국 정치인들은 플로리다 교수의 주장을 기초로 ‘20분 생활권’이라는 슬로건을 만들어 선거운동에 적극적으로 활용했고 실제로 효과를 보기도 했다. 미국에서 ‘20분 생활권’을 활용했던 정치인은 오바마 행정부 시절 주택도시부 장관이었던 숀 도노번(Shaun Donovan)이다. 그는 2020년 12월 뉴욕시장 선거 후보로 나설 때 ‘20분 생활권’을 선거 공약으로 내걸었다. 또한 프랑스 파리 시장 안 이달고(Anne Hidalgo)가 지난해 초 파리 시장 선거에서 재선에 성공할 수 있었던 비결 역시 ‘20분 생활권’ 공약이었다는 외신보도까지 있다. 안 이달고의 ‘20분 생활권’ 공약은 유권자들에게 어떻게 어필했을까? 때마침 발표되었던 코로나19 발생이 기후변화에서 비롯됐다는 학계의 연구 결과와 맞물려 도보, 자전거 중심의 20분 생활권을 만들겠다는 이달고 시장의 공약이 환경 보호의 중요성을 인식한 파리 유권자들에게 공감을 얻었다는 분석이다.

그렇다면 최근에 프랑스 못지않게 기후변화에 민감하게 반응하는 미국은 어떠한가. 미국에서 ‘20분 생활권’ 건설이 첫선을 보인 시점은 2020년이 아니다. 2010년 이후 오리건주 포틀랜드에서 도시계획의 아이디어로 처음 등장한 후 여타 지역의 도시계획가들이 채택하면서 일반화되었다. 메릴랜드주 볼티모어는 2013년 포틀랜드가 ‘20분 생활권’을 정책으로 어떻게 반영하는지를 관찰했었고, 2016년 디트로이트 시장 마이크 더건(Mike Duggan)은 ‘20분 생활권’ 구축을 자신의 시정 목표로 내놓았다.

‘20분 생활권’ 실천 방안의 진정성

위 사례에서 알 수 있듯이 ‘20분 생활권’ 건설이라는 공약은 최근 서구 정치인들의 단골 메뉴다. 이 슬로건이 유권자의 표심을 잡은 비결은 일상에 필요한 모든 편의시설을 도보나 자전거를 이용해 20분 거리에 도달할 수 있도록, 이른바 직주근접 도시를 만들어주겠다는 청사진이 먹혔다고 볼 수 있다. 유권자에게 구체적인 숫자까지 제시하자 정치인들이 신뢰를 얻었다는 평가도 나온다.

결론적으로 ‘21분 컴팩트 도시’는 박영선 후보의 창작품이 아니라는 얘기다. 그렇다고 해서 박 후보가 서구에서 인기를 끌고 있는 직주근접 도시 개념을 도입하는 것에 대해 필자가 반대하는 것은 아니다. 오히려 박 후보가 직주근접 정책의 필요성을 인식한 것을 칭찬하고 싶다.

문제는 박 후보가 ‘21분 컴팩트 도시’를 실현하기 위한 실천 방법으로 제시한 방안에서 진정성을 찾을 수 없다는 점이다. 박 후보는 ‘21분 컴팩트 도시’를 만들기 위한 방안으로 ‘수직정원 도시’ 건설을 제시했다. 박 후보가 말하는 수직정원 도시는 이탈리아 건축가 스테파노 보에리가 2014년 밀라노에 세계 최초로 만들었던 수직 숲 빌딩 ‘보스코 베르티칼레’를 연상시킨다. 보스코 베르티칼레는 나무 900그루와 2만개의 식물로 뒤덮인 수직의 숲 빌딩이다. 박 후보는 보스코 베르티칼레의 개념을 차용해 1~2인용 주택, 스마트팜, 도서관 등이 들어가는 고층 빌딩을 짓겠다고 했다. 그리고 그 건물의 이름을 ‘수직정원 등대’로 명명했다.

박영선 후보의 수직정원 도시 구상을 본 순간 필자는 박원순 전 시장이 서울 북부간선도로 위에 지으려고 했던 공중주택이 떠올랐다.(작년 초 공중주택은 국제설계 공모까지 끝냈다.) 과연 박영선은 ‘제2의 박원순’이 되려는 것일까. 박영선 후보의 ‘21분 컴팩트 도시’ 공약을 보면서 정치인들은 어쩌면 하나같이 국민의 호주머니 사정은 무시한 채 오로지 유권자들의 표심을 사로잡을 수 있는 ‘선거 이벤트’에 골몰할까 하는 탄식이 절로 나왔다.

만약 자기 돈이라면 주택 공급 효과가 떨어지는 사업에 이처럼 흥청망청 헛돈을 쓰겠는가. 시민들이 피땀 흘려 벌어들인 소득으로 세금을 내고 있다는 사실을 생각한다면 수직정원 도시같이 허무맹랑한 아이디어가 1순위 선거 공약이 될 수는 없을 것이다. 민간 주도의 재개발·재건축 등 국민의 세금을 들이지 않고도 신축 주택을 공급할 수 있는 방법이 얼마든지 많은데 뚱딴지같이 ‘수직정원 등대’라니. 선거를 위한 구호 말고 진짜 서울 시민을 위한 방법을 찾아보기를 권한다.

박 후보는 ‘21분 컴팩트 도시’ 건설의 필요성을 주장하면서 “내가 사는 동네가 편하면 사람들이 굳이 강남을 가지 않더라도 편하게 살 수 있다”는 발언을 했다. 그의 말대로 ‘21분 컴팩트 도시’가 강남을 대체할 수 있는 필요충분조건이라면 여의도 시범사업 1개로 그쳐서야 되겠는가. 여의도 시범사업은 시장 취임 후 곧바로 착수한다고 하더라도 건물이 완공되려면 최소 5년 이상 걸릴 텐데 언제 완성될지도 모르는 시범사업 결과를 보고 그때 가서 나머지 20개 지역의 시행 여부를 결정하겠다는 발상은 이 공약이 선거를 위해 급조한 ‘앙꼬 없는 찐빵’임을 스스로 인정한 셈이다. 헛공약은 박원순 후보의 도시재생사업 공약으로도 충분하다. ‘푸세식’ 변소에 녹물 나오는 수돗물을 틀면서 살아야 하는 집을 헐고 새로 못 짓게 하고 대신 담벼락에 그림만 그려 놓고 도시재생사업이라고 했던 어처구니없는 사태가 되풀이되어서는 안 될 것이다.

후분양제와 원가공개 법적 강제의 문제

국민의힘 오세훈 후보는 서울시장 출신답게 당장 실행 가능한 대책을 내놓았다. 그가 제시한 ‘제2종 일반주거지역 7층 이하의 규제 폐지’와 ‘용적률, 층수 규제 완화’가 그중 하나다. 오 후보는 국가법령보다 30~100%까지 낮게 설정된 서울시 주거지역 용적률을 300%까지 상향시키겠다는 공약도 제시했다. 시장 상황을 알고 있어서 내놓을 수 있는 대책이다. 오 후보는 전임 시장이 재개발은 2015년, 재건축은 2018년부터 신규 지정을 중단하여 현재의 극심한 공급 부족이 발생했다고 예리하게 분석했다. 박원순 전 시장이 2015년부터 재개발, 재건축 허가를 틀어막은 것이 주거대란의 원인이라는 것이다.

오 후보는 또한 박 전 시장이 2015년부터 시행한 ‘주거정비 지수제’를 폐지하겠다고 약속했다. 주거정비 지수제는 주거지 정비가 얼마나 필요한지를 나타내는 주택재개발구역 지정 기준이다. 서울시가 주거정비 지수제를 시행하면서 까다로운 기준을 적용한 탓에 제도를 시행한 2015년 이후 단 한 곳도 재개발구역으로 지정되지 않자 서울시 의회로부터도 계속 비판을 받았던 규제이다.

그러나 오 후보의 인식과 주장이 모두 옳은 것은 아니다. 그는 자신이 서울시장으로 재임했던 시절의 주택시장이 안정적이었다면서 자신의 치적으로 자랑한다. 오 후보는 자신이 주택시장을 안정시킬 수 있었던 성공 요인으로 2006년 시장 취임 후 시행했던 후분양제, 원가공개, 분양가상한제를 꼽는다. 과연 그의 주장대로 원가공개, 분양가상한제 시행이 그 시절의 시장을 안정시킨 원동력이었을까? 그의 주장이 옳다면 현 정부가 분양가상한제 등을 시행한 작년부터 주택시장은 안정화됐어야 맞지 않은가.

학계의 관련 연구를 요약하면 오 후보가 시장으로 재임했던 시기의 집값 안정은 2008년 발생한 미국 금융위기로 인해 나타났다. 미국 금융시장의 붕괴에서 비롯된 국내 자산시장의 혼란으로 집값이 하락하고 매수 심리가 얼어붙어서 발생한 가격 안정이지 오 전 시장이 시행한 규제 정책의 결과가 아니라는 것이다. 실제로 미국의 주택 가격은 2011~2012년이 지나서야 2008년 금융위기 이전의 가격 수준을 회복했고 한국의 주택시장은 미국보다 늦은 2013년 이후에 금융위기 이전 가격을 만회했다.

오 후보의 부동산에 대한 인식 오류는 후분양제와 원가공개를 법적으로 강제하려는 데에서도 발견된다. 후분양제의 개념은 무엇인가. 보통 사람들은 후분양제라고 하면 입주 직전 단계까지 지어 놓은 아파트를 대상으로 분양 신청하는 것으로 생각한다. 이 생각은 명백한 오해다. 후분양제는 아파트 골조 공사가 완료된 뒤의 분양을 의미한다. 평균 공사 기간 30개월이 지난 다음에 입주단계에서 분양하는 것이 아니다.

일례로 500~600가구 규모 아파트의 골조 공사는 암석이 없는 보통 토질에 짓는다면 12개월이면 완료되므로 이때 분양을 할 수 있는 것이다. 인테리어 마감까지 끝내고 입주를 코앞에 두고 분양하는 것이 아니다. 지금도 후분양제는 시행 중이다. 공급자와 수요자가 자신들의 기호에 따라 후분양제를 선택하고 있는데 굳이 법을 새로 만들어 왜 강요하려고 하는 것인가. 박원순 전 시장처럼 법률가라서 ‘법만 있으면 만사형통’이라는 법률만능주의가 체화된 탓인가.

오세훈 후보가 선거 공약으로 내세운 ‘상생주택 제도’ 역시 실현 가능성에 의문이 든다. 상생주택 제도는 도심 곳곳에 방치된 민간 토지를 활용해 공공물량을 확보한다는 개념이다. 민간 소유주에게 임대료를 주고 서울시가 땅을 임차한다는 것으로 ‘민간토지 임차형 공공주택’이라고 할 수 있다. 상생주택 제도의 아이디어는 참신한데 과연 소비자들이 선호하는 지역에 공급될 수 있을까. 상생주택은 방치된 땅을 서울시가 빌리고 SH가 주택을 짓는 구도인데 주거 수요가 있는 곳이라면 이제까지 토지가 방치됐을 수 없다. 게다가 서울시가 토지임대부주택을 지으면 땅 주인은 최소 20~30년 동안 토지를 매각할 수 없을 텐데 과연 지주가 토지를 임대할 것인지도 의문이다. 설익은 공약에 다름 아니다.

사익 챙긴 만큼 토지보상가 올라 세금 축내

국민의당 안철수 후보도 정부의 부동산 정책에 비판적이다. 그는 정부의 부동산 정책을 두고 “가장 큰 문제는 모든 걸 공공에서 다하겠다는 부동산 국가주의”라고 규탄했다. 안 후보는 “문재인 정부는 정부주도형 주택공급 정책과 서민주택 정책을 중심으로 추진했다”고 말한 뒤 자신은 “서울시가 지원하는 민간주도형 주택공급 정책으로 서민층은 물론 중산층도 함께 잘살 수 있는 행복한 서울시를 만들겠다”고 자신의 포부를 밝혔다. 그는 “민간주도형 공급정책은 민간에게 모든 것을 맡기는 것이 아니라 서울시가 행정적 지원을 제공하고 민간이 중심이 되어 주택을 공급하는 정책”이라고 설명했다. 안 후보는 서울시의 역할은 민간을 위한 도우미로 규정했다. ‘안랩(안철수연구소)’을 창업하여 굴지의 기업으로 일궜던 사람답게 균형감각이 있거나 부동산시장을 잘 알지 못하므로 조심스러운 입장을 유지하는 것 같다.

그는 재건축·재개발의 규제 완화에 대해서도 입장을 밝혔다. 안 후보는 “주민 의사를 반영해 활성화하는 방향으로 해야 한다”고 말한 뒤 “5년 동안 74만6000호를 공급한다는 공약을 지킬 수 있도록 현장 상황을 잘 파악하겠다”고 말했다. 안 후보는 또한 세제 개편의 필요성을 강조하면서 “당장 주택이 시장에 나오지 않는 문제를 해결하는 방법은 거래세를 한시적으로 인하하는 것”이라고 주장했다. 안 후보의 공약을 보면 공공 주도의 공공재개발을 고집하지 않고 일시적이라도 세제 완화를 통해 거래 가능한 주택의 수를 증가시키려 하고 있음을 밝혔다. 부동산 정책에 관한 한 세 후보 중에서 안철수 후보가 민간 중심의 주택공급에 좀 더 중점을 둔 것으로 읽힌다.

LH 직원들이 업무상 정보를 이용해 3기 신도시 예정 부지를 사들였다는 뉴스로 시장이 시끄럽다. 서민들은 주택 부족과 집값 급등으로 길거리에 나앉을지도 모른다는 걱정을 하고 있는데 택지 개발을 담당하는 공기업의 직원들이 딴 주머니를 차고 있으니 국민들의 분노는 하늘을 찌를 기세다. 그들이 사익을 챙긴 만큼 토지 보상 가격은 올라가고 그만큼 국민 세금을 축낼 것이니 국민들이 허탈해하는 것은 당연하다. 고양이한테 생선을 맡긴 꼴이기 때문이다. 이 같은 비리가 과연 LH에서만 일어나고 있을까.

공공이든 민간이든 독점 체제에서 비효율과 부패가 잉태한다. 왜 그럴까. 경쟁자가 없어서다. 서울시장 선거에 출마한 여야 후보들은 공공개발, 공공분양을 정책으로 제시했다. 박영선 후보는 선거 공약으로 30만호 공공분양을 내놓았고, 오세훈 후보는 박원순 시장이 추진하던 공공재개발 활성화(2만호)를 포함한 기존 공급계획을 계승하겠다고 약속했다. 두 후보 모두 서울시 산하기관인 서울주택도시공사를 통해 공공주택을 공급하겠다는 계획이다. 이 말은 무엇을 의미하는가. 또 다른 ‘LH 사건’이 터질 수도 있다는 뜻이다. 공공의 독점과 비효율을 견제할 수 있는 장치가 절실하다.

홍익대 건축학과 유현준 교수가 한 언론사와 인터뷰했던 내용이 떠오른다. 그는 “지방자치단체장들을 만나기도 하는데 그럴 때마다 ‘회장님’ 같다는 생각이 든다”고 소회를 밝혔다. 유 교수는 지방자치단체장들이 “지자체 예산은 엄청나게 많고 이 돈을 임기 동안 마음대로 쓸 수 있다고 생각하는 것 같다”고 언급한 뒤, “주택 정책의 경우 공공임대주택을 늘리면서 자신은 덕망 높은 지주, ‘홍길동’이 되는 거고 지자체 주민들은 자신을 좋아해주는 ‘팔로어’가 될 수 있다는 생각에 빠질 수 있다”고 말했다. 유 교수의 발언은 현 정부가 4년 내내 시행하고 있는 정책, 즉 민간분양주택 개발은 억제하고 공공임대주택을 늘려 정치인과 공공의 권력을 확대하려는 정책 기조를 비판한 것이다. 서울시장 후보로 나선 여야 후보들이 되새겨야 할 경구이다.