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[2667호] 2021.07.19
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[부동산]이재명에게 고함...“아파트는 ‘정부미’가 아니다!”

김원중  ‘서울 집값: 진단과 처방’의 공동저자 

▲ 이재명 경기지사 등 참석자들이 지난 7월 6일 서울 여의도 글래드호텔에서 열린 ‘부동산시장법 제정 국회토론회’에서 기념촬영을 하고 있다. photo 뉴시스
여당 대통령 후보들의 부동산 공약이 놀랍다. 이재명 후보는 “정부가 주택을 사들여 공공임대로 사용하다가 집값이 오르면 시장에 내놓겠다”고 말했다. 이낙연 후보는 “택지소유의 상한을 규제하고 개발이익을 환수하겠다”고까지 했다. 이재명 후보는 그렇다 치고 이낙연 후보까지 이런 기상천외한 공약을 내놓다니 가관이다. 이낙연 후보는 법학 전공자에 국무총리까지 지낸 사람 아닌가. 그 누구보다도 헌법 수호에 대한 사명이 투철해야 정상이 아닐까. 그런데 이미 헌법 불합치 판정을 받은 사안을 다시 되살리겠다고 하니 전력이 의심스럽다. 말도 안 되는 공약을 내놓은 후보는 이들만이 아니다. 추미애 후보는 “주택가격을 내리기 위해서는 주택분양가가 내려가야 한다”면서 ‘토지 조성 원가연동제’를 제안했다.
   
   국민은 서울 도심에 주택공급을 대규모로 확대하겠다는 민주당의 발표를 듣고 싶어 하는데 여당의 유력 후보들은 공급 확대를 제안하기는커녕 규제 강화를 말한다. 가격을 내리기 위해서는 공급이 필요하다는 것은 초등학생들도 알고 있을 상식인데 여당 대통령 후보들은 이 상식을 애써 외면하고 있다. 우리는 지금 권력 획득에 눈이 먼 ‘바보들의 행진’을 보고 있는 것 같다.
   
   여러 후보 중에서 이재명 후보의 공약이 제일 과격하다. 이재명 후보는 ‘주택관리매입공사’를 설치해 “집값이 내리면 주택매입공사가 집을 사고, 집값이 오르면 팔아 집값을 안정시킬 것”이라고 했다. 정부가 가을철 수확한 쌀을 농민들에게서 사들여 정부미로 보관하다가 쌀값이 오르면 시중에 방출하는 방식을 적용해 정부가 주택을 구입해서 집값을 조절하겠다는 것이다. 그렇다면 과연 아파트는 정부미(米)가 될 수 있을까?
   
   정부미 비축 제도는 농촌 소득을 일정 수준 유지하는 장점이 있지만 일반 국민에게는 손해가 되는 정책이다. 우선 정부미 보관료가 해가 갈수록 늘어나는 것이 골칫거리다. 국민의 쌀 소비가 감소하고 있기 때문이다. 정부는 2019년에도 4108억원의 세금을 민간 창고에 정부미를 보관하는 비용으로 썼다. 문제는 보관료가 매년 증가 추세라는 사실이다. 인구감소 등으로 쌀 소비는 갈수록 줄어드는데 농민들의 소득을 유지하고 식량안보를 지킨다는 명분 아래 정부가 매수하는 쌀의 수매량은 줄지 않고 있다.
   
   정부의 추곡수매가 경제 논리를 따르지 않고 정치 논리에 따라 시행되고 있기 때문이다. 경제 논리에 충실하자면 기업들이 농사를 지어 쌀을 공급해야 소비자는 보다 저렴한 가격에 쌀을 구입할 수 있다. 자본력을 갖춘 기업농이 소규모로 농사를 짓는 농민들보다 값싼 가격에 쌀을 공급할 수 있어서다. ‘규모의 경제’ 원리가 작동하기 때문이다. 그러나 정치인들은 정치적 잣대를 들이대 기업농을 금지하고 정부가 농민들의 쌀을 수매하도록 했다. 1990년대 후반 고 정주영 현대그룹 회장이, 2000년대 동부그룹이 기업 영농을 꿈꿨으나 물거품이 된 이유다. 2020년 말 기준 전국의 농가 인구는 231만명에 불과한데, 서울·수도권 인구는 2600만명으로 전체 인구의 절반인 50.28%를 차지한다.(2021년 3월) 수도권 인구의 10%에 불과한 농민들의 이익을 지키기 위해 절대다수의 국민들이 비싼 쌀을 소비하고 남아도는 쌀을 처리하지 못해 세금을 써가며 정부미를 보관하고 있으니 얼마나 비경제적인가.
   
   정부미 비축이 이처럼 비효율적인데 이재명 후보는 주택을 비축했다가 집값이 오를 때 시장에 팔겠다고 한다. 정부미 비축보다 막대한 재정적 손실을 일으키고 주택시장을 송두리째 뿌리 뽑을 공약을 서슴없이 내놓은 셈이다. 단도직입적으로 말하자면 그의 공약은 실현 불가능하며 공허한 말의 성찬에 불과하다. 그 이유는 다음과 같다.
   
   
   공사가 아파트 비축하려면 500조 필요
   
   첫째, 이재명 후보의 공약은 국가의 재정 상황을 고려할 때 불가능한 계획이다. 주택매입공사가 집을 비축해 시장가격에 영향을 미칠 수 있으려면 전국 주택의 최소 10%는 보유하고 있어야 한다는 것이 전문가들의 견해다. 한국은행에 따르면 2019년 전국 주택의 명목 시가총액은 5056조원이므로 주택매입공사를 운영하려면 시총 5000조원의 10%인 500조원이 필요하다. 2020년 말 기준 한국의 국가부채는 1985조원으로 역대 최고 수준이다. 그런데 이재명 지사는 현 국가부채의 25%나 되는 500조원의 빚을 내서 주택관리매입공사를 설립·운영하겠다는 것이다.
   
   이 후보의 주택매입공사 설립안은 현 정부가 매년 10조원씩 총 50조원을 투입하고 있는, 이미 실패가 예견된 문 대통령의 공약사업인 도시재생사업보다 더 형편없다. 민주당은 ‘원산지’인 영국에서도 신랄한 비판을 받았던 도시재생사업을 제대로 된 검증과정을 거치지 않은 채 공약으로 급조했고, 정권을 획득한 뒤에는 대통령 공약이라는 이유 하나만으로 국민의 공감을 구하지도 않은 채 강행했다. 그런데 이재명 후보는 도시재생사업비 50조원의 10배나 되는 세금을 들여 주택가격을 통제하겠다고 한다. 사회주의적 색채가 강한 독일도 해보지 않은 주택가격 통제 실험을 하겠다고 하는데 이것이 과연 정상인가. 경제규모 세계 10위권 국가를 경영하겠다는 사람이 할 소리인지 의문이다.
   
   그는 주택비축제도 운영에 필요한 재원조달 방안도 제시하지 않았다. 30년 뒤 15~64세의 취업가능인구 1명이 노인 1명을 먹여살려야 하는 상황에서 향후 국가재정의 고갈 가능성을 생각한다면 제시할 수 없는 공약을 이 후보는 무책임하게 내놓았다.
   
   두 번째, 이 지사는 지금까지 “임대를 목적으로 하는 임대사업자에 대한 취득세, 양도소득세, 보유세, 임대소득세 특혜를 주는 것은 도저히 납득할 수 없다”고 반복적으로 주장했다. 그의 주장은 타당한 것인가. 이 후보의 주장이 시장에서 제대로 작동하려면 재고 주택의 수와 신규 공급의 합계가 수요를 초과한 상태여야 임차인에게 피해가 가지 않는다. 지금처럼 서울 거주 임차인의 비율이 50%이고 전국적으로도 무주택자의 비율이 40%를 넘는 상황에서는 공공임대주택에 거주하는 10%의 임차인을 제외한 나머지 30%는 민간임대주택에 살 수밖에 없다. 민간임대주택의 비중이 30%를 차지하는 현실에서 임대사업자에게 과다한 세금을 부과하면 그 세금은 임대료의 형태로 전환되어 임차인에게 전가된다. 임대수요는 많은데 주택 재고가 부족하고 신규 주택 공급이 막혀 있기 때문이다. 임대차3법 시행이 만들어낸 지금의 시장 혼란이 필자의 추론을 증명한다. 이재명 후보는 과연 이 사실을 모르고 말한 것인가. 모르고 말했다면 대통령 후보가 될 만한 자격이 없다. 알면서도 공약으로 내놓았다면 전 국민의 43%인 무주택자들의 표를 얻기 위해 선동적인 발언을 한 것이나 다름없다.
   
   이재명 후보는 부동산 투기 및 시장 교란 행위를 감시하겠다면서 ‘부동산감독원’ 설치를 약속했다. 올 초 LH 직원들의 부동산 비리가 불거진 뒤 언론 보도에서 접한 부동산 관련 비리는 국회의원, 공무원 등 공직자들의 부동산 비리가 대부분이다. 공무원의 부동산 투기 등에 관해서는 지금도 국무총리실 산하 국무조정실 등에서 예방 활동을 하고 있는 것으로 알고 있는데 왜 굳이 엄청난 세금을 축내가며 새 조직을 만들려고 하는가. 자기 돈이라면 그렇게 흥청망청 쓰겠는가.
   
   
   루마니아서 실행했던 1가구1주택 제도
   
   이재명 지사를 포함해 여권 대통령 후보들은 1가구1주택을 제외한 주택 보유를 죄악시한다. 언뜻 보기에 1가구1주택 제도는 그럴듯해 보인다. 그런데 현실을 좀 더 들여다보면 1가구1주택으로는 사회가 돌아갈 수 없다는 것을 금방 깨닫게 된다. 상당수의 국민은 학업, 직업상의 이유로 자가 소유 집을 떠나 다른 곳에서 산다. 이재명 후보의 주장대로 1가구1주택 제도를 의무화하고 2주택 보유를 범죄시하여 고율의 세금을 부과하는 벌을 준다면 자기 집을 떠난 사람들은 도대체 어디에서 살아야 하는가. 민간임대주택이 전체 주택의 30%를 차지하는 현실에서 이들 민간임대주택이 사라진다면 그 많은 사람은 어디로 가야 하는지 궁금하다. 국가·지자체 소유의 임대주택에 살아야만 할 텐데 과연 그 많은 주택을 단기간에 공급할 수 있을까.
   
   2000년대에 공산주의 국가로서 1가구1주택 제도를 오랫동안 시행했던 루마니아의 열악한 주택 상황을 알고 있었다면 이재명 후보는 감히 이 같은 공약을 내놓지 않았을 것이다. 민주당은 임대차3법과 민간임대주택특별법을 시행해 시장을 완전히 망가뜨렸음에도 불구하고 여전히 자신들이 무슨 짓을 했는지 모르는 듯하다. 자신들의 잘못을 모르는 정치인은 이재명, 이낙연 등 대선후보뿐만이 아니다. 나름 실물경제에 균형감각이 있다고 주장하는 송영길 민주당 대표도 마찬가지다.
   
   송 대표는 최근에 소득 기준 전체 국민의 상위 2%에 종합부동산세를 부과하겠다고 당론으로 채택했다. 그는 “상위 2%를 정해놓은 것은 헌법에 명시된 평등권에 명백히 위반”된다는 야당의 지적과 “과세 대상을 비율로 정하는 것은 조세의 기본원칙에 위반되는 세계 어디에도 없는 과세 방식”이라는 여론의 비판을 무시했다. 그의 저서(‘송영길의 누구나 집 프로젝트’)를 보면 부동산에 관한 그의 견해를 알 수 있는데 내용은 현 정부·여당의 부동산 정책과 거의 같다. 내용의 일부를 소개한다.
   
   “아파트를 짓는 비용 중 땅값이 차지하는 비중은 약 30%정도다. 이때 용적률은 통상적으로 200%다. 용적률을 두 배로 올려 400%가 되면 주택가격에서 토지대 비중은 15%가 되지만 고층을 지으면 건설원가가 늘고 원가인하 효과가 상쇄되어 원가절감 비용은 10%도 되기 어렵다. 용적률을 두 배로 높이면 그에 따른 공공시설과 도로 추가 건설, 혼잡 비용, 다른 지역과 형평성, 각종 도시 인프라 구축 등을 고려해 공공자금이 투입될 수밖에 없다.”
   
   
▲ 서울 강남의 아파트촌. photo 뉴시스

   여당의 용적률 상향 반대의 허점들
   
   송영길 대표의 주장은 일견 그럴듯해 보이지만 오류투성이다. 민주당과 시민단체 등 이른바 진보진영이 용적률 상향을 반대하는 논리와 동일하다. 그의 주장의 문제점은 우선 아파트 건축에서 토지비 비중이 약 30%라는 데 있다. 실상은 토지비 비중은 지역에 따라 천차만별이다. 서울에서 아파트를 건축할 때 가구당 토지비 비중은 이미 몇 년 전에 50%에 육박했다.(강남은 지금 50%를 초과할 것이라는 것이 필자의 판단이다.) 송 대표 말대로 지방에서는 토지비 비중이 30%인 지역을 어렵지 않게 발견할 수 있고 더 시골로 들어가면 토지비 비중이 30%가 되지 않는 지역도 많다. 따라서 아파트 건축에서 토지비의 비중이 30%이므로 용적률을 2배로 올려도 토지비 절감 효과가 작다는 송 대표의 주장은 틀렸다. 더 정확히 말하자면 송 대표가 말하는 토지비 절감 여부는 이슈가 아니다.
   
   고밀도 개발의 목적이 무엇인가? 그 목적은 주택공급 확대에 있다. 공급량을 증가시키기 위해 용적률을 높이니 분양가가 낮아지고 가구당 토지비 비중이 줄어드는 것이지 토지비의 절감이 고밀도 개발의 최종 목표는 아닌 것이다. 요약하면 송 대표는 용적률 규제 완화의 목적을 토지비 절감 효과로 제한하는 오류를 저지른 것이다.
   
   송 대표는 용적률 상향을 막는 이유로 ‘다른 지역과의 형평성’을 언급했다. 수도권(서울·인천·경기)과 비수도권의 형평성, 이른바 ‘국토의 균형개발’을 말한 것이다. 수도권의 면적은 전체 국토 면적의 11.8%에 불과하다. 그러나 수도권의 인구는 전체 인구의 50.28%이며 수도권의 ‘지역내총생산(GRDP)’은 국가 전체 GDP의 52%(2018년 기준)를 차지한다. 수도권은 면적은 작지만 전체 인구의 절반 이상이 거주하고 국내총생산의 50% 이상을 커버하는 국가경제의 원동력인 셈이다. 인구 비중이나 지역내총생산 수치를 반영해 균형발전, 형평성을 거론한다면 수도권은 지금 역차별을 받고 있다. 따라서 주택을 지금보다 훨씬 많이 공급해야 한다는 결론에 도달한다.
   
   그러나 정치인들은 정부미 제도를 정치적인 이유로 고수하고 있듯이 지난 50년간 지역균형발전이라는 결코 실현될 수 없는 정치적 구호를 지금까지 외치고 있다. 지금은 대도시의 경쟁력이 국가경쟁력을 좌지우지하는 시대다. 정치권은 주택의 용적률 규제, 대학 등 연구기관의 신설 규제 등 수도권을 둘러싼 수도권정비계획법 등 각종 규제를 풀어 국가경쟁력을 향상해야 한다. 수도권 규제완화에서 발생한 경제적 과실을 비수도권에 제공하는 것이 이 땅을 등지고 해외로 나가는 기업을 수수방관하는 것보다는 낫지 않겠는가.
   
   정치인들이 현실을 무시한 정치적 구호를 외치는 것은 한국만의 현상은 아니다. 미국의 정치권도 정도의 차이가 있을 뿐 마찬가지다. 미국의 몇몇 정치인들과 시민단체는 지난 15년간 지역균형발전을 호소하면서 실리콘밸리 등 태평양 연안에 위치한 IT기업들과 뉴욕에 집중된 대기업들을 몬태나주 등의 중부 내륙으로 이전시키려고 각종 세제혜택을 제공했지만 결과는 시원치 않다. 기업들이 대도시에서 낙후된 내륙지방으로 이전하기를 거부하기 때문이다. 브루킹스연구소가 지난 6월 발표한 글(‘Remote work won’t save the heartland’)에서 밝힌 내용이다.
   
   
   4차 산업혁명 시대 도시계획 바뀌어야 한다
   
   브루킹스는 구글, 애플 등의 슈퍼스타 기업들은 코로나19가 창궐한 뒤 원격근무제도를 도입하면서 직원들의 비싼 주거비를 줄이고 사무실 임대료를 절감하기 위해 본사 인근 도시로 이사는 하지만 인적·물적 네트워크가 빈약한 내륙으로는 이동하지 않는다고 진단했다. 브루킹스는 2020년 미국 굴지의 IT기업이 밀집된 샌프란시스코의 베이에어리어(Bay Area)에서 1년간 외부로 이전한 기업은 70만개인데 이 중에서 1.71%인 1만2000개 기업이 내륙의 19개 주로 옮겨갔다는 자체 조사 결과를 발표했다. 1만2000개 기업의 이전은 내륙지방을 활성화하기에는 부족한 수치라는 것이 브루킹스의 평가다. 브루킹스에 따르면 1만2000개 기업이 유입되었지만 내륙지방의 인구는 전년 대비 오히려 감소했다. 이유는 내륙지방에 거주하던 인구가 일자리 등을 찾아 유출됐기 때문이라는 것이다.
   
   미국 사례는 정부가 인센티브를 제공하거나 규제를 가하더라도 개인과 기업의 이동을 제약할 수 없다는 사실을 증명한다. 우리나라의 상황은 미국과 다를까. 현 정부가 수도권 규제를 고집하고 주 52시간 근무제 등을 강행하면서 인건비를 감당 못 하는 중소기업이 하나둘 국내를 떠나가고 있는 것이 현실이다. 정부·여당은 그 기업들이 한국을 떠나지 않았을 때 지속적으로 거둬들일 수 있는 세수와 고용창출을 포기한 것이나 다름없다. 정치인들이 나라와 후손의 미래를 진정으로 걱정한다면 국가·가계·기업 모두에 손해가 되는 얼토당토않은 정책과 공약을 고집할 수 있겠는가.
   
   도시는 변신을 거듭해왔다. 고대에서 현대에 이르기까지 각종 기술이 발전하고 시대의 트렌드가 변해왔기 때문이다. 인류는 지금의 트렌드인 4차 산업혁명의 발전에 대한 적응과 응용, 그리고 기후변화에 대한 적극적인 대응이 필요하다. 4차 산업혁명 시대의 도시계획은 굴뚝산업 시대의 도시계획과 같을 수 없다. 다른 나라도 마찬가지이지만 대도시의 경쟁력이 국가의 경쟁력이다. 인구와 GDP 기준으로 절반 이상을 차지하는 수도권의 경쟁력을 향상하려면 만든 지 50년이 지나 낡아빠진 수도권 규제를 완화해 주택을 대폭 확충하고, 4차 산업혁명 관련 기업의 창업을 적극 지원할 수 있는 여건을 조성해야 한다. 주택을 정부미 취급하거나 개발이익을 환수하겠다고 으름장을 놓으면서 국민들을 협박하는 대신에 말이다.
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