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[2623호] 2020.08.31
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[이슈]바보야, 전월세 전환율은 이자율이 아니야! 2.5% 일괄 규제가 일으킬 부작용들

김원중  부동산학 박사·WJ부동산연구소 대표 

▲ 전월세 거주를 4년간 보장하고 전월세 인상률을 5%로 제한하는 주택임대차보호법 개정안이 시행되기 하루 전인 지난 7월 31일 오후 서울 송파구의 부동산중개업소 앞에 매물을 알리는 정보란이 비어 있다. photo 뉴시스
지난 8월 1일부터 시행 중인 전월세상한제는 번갯불에 콩 볶아 먹듯 후다닥 법을 통과시킨 부작용이 벌써 나타나고 있다. 집권당이 집값 급등으로 사나워진 민심을 달래기 위해 국회 법사위원회의 법안 심의까지 생략하고 일방적으로 밀어붙인 후유증이 본격화하고 있다. 여당은 과연 이 같은 사태가 일어날 것이라고 예상하지 못했을까?
   
   더불어민주당은 지난 8월 11일 국회에서 ‘임대차 3법 개정, 세입자 보호의 시작이다’라는 이름으로 세미나를 개최했다. 토론회에 참석한 한 여당 의원의 인사말을 보면 자신들이 통과시켰던 전월세상한제와 계약갱신청구권이 ‘세입자도 죽이는 악법’이라거나 ‘엉성하게 만들어진 임대차 3법’이라는 시중의 평가에 꽤나 신경을 쓴 것 같다. 집권당이 이날 ‘임대차 3법 개정의 의의와 과제 모색’을 명분으로 토론회를 개최한 것은 전월세상한제와 계약갱신청구권제 시행 10일 동안 드러났던 약점을 보완하기 위해서였다.
   
   문제는 이 토론회에서 시민단체인 참여연대가 들고나온 전월세 전환율 규제 주장을 정부가 또 충분한 검증 절차를 거치지 않은 채 올 10월부터 시행하겠다고 정해버린 점이다. 민주당이 참여연대와 토론회를 공동 주최한 지 딱 1주일 뒤에 일어난 일이다.
   
   시민단체를 영어권 국가에서는 비정부기구 (Non Government Organization)로 표기한다. 정부의 정책과 역할을 감시하는 민간기구라는 것이다. 그러나 우리나라에서 시민단체는 안철수 국민의당 대표가 규정했듯이 “친정부기구(Near Government Organization)”가 된 지 오래다. 안 대표의 해석에 따르면 참여연대는 대표적인 친정부기구다. 참여연대 출신의 장하성 주중대사, 김상조 청와대 정책실장 등 상당수의 주요 멤버들이 행정부, 입법부 등 곳곳에 포진했기 때문일 것이다.
   
   문제는 현 정부가 전월세상한제 실시로 나타난 허점을 보완하겠다고 주장하면서 하필이면 참여연대가 주장했던 전월세 전환율 규제를 심사숙고 없이 정책으로 실행하는 무리수를 뒀다는 점이다. 그렇다면 참여연대가 주장한 전월세 전환율 규제의 문제점이 무엇인지부터 따져보겠다.
   
   
   전월세 전환율 좌우하는 다양한 변수들
   
   참여연대 이강훈 변호사는 ‘주택임대차보호법 개정 이후를 위한 정책 제언’으로 8월 11일 토론회의 발제를 맡았다. 그는 전월세상한제 등이 포함된 주택임대차보호법 개정에도 불구하고 임차인들이 불안감을 느낀다고 주장한 뒤, 임차인들이 불안감을 느끼는 가장 큰 이유로 ‘보증금의 전환율’을 지목했다. 그러면서 임차인들의 불안감을 해소하려면 전월세 전환율을 시장 금리로 낮춰야 한다고 주장했다. 한국은행 기준금리가 사상 최저인 0.5%로 떨어져 은행 시중금리도 하락했으니 전월세 전환율 역시 내려가야 한다는 논리다.
   
   참여연대의 주장은 부분적으로는 옳다. 전월세 전환율은 2000년대 들어 지속적으로 하락했기 때문이다. 한성대 이용만 교수는 전월세 전환율은 국고채 3년 수익률과 장기적으로 균형 관계에 있다는 사실을 증명했다.(2015년) 정부가 발행하는 3년짜리 국채 수익률이 1% 변동할 때 전월세 전환율은 0.89%포인트 변동했다는 것이다. 이 교수가 시중금리와 전환율의 관계를 분석한 연구결과만을 본다면 전월세 전환율이 시장이 자율과 같아야 한다는 참여연대의 주장은 설득력이 있다.
   
   그러나 여기서 참여연대가 간과한 것이 있다. 전월세 전환율은 금리와 같은 거시경제 요인뿐만이 아니라 주택이 위치한 각 지역시장의 다양한 개별 특성(건축연도, 방향, 층수, 내부 마감 수준 등)의 영향을 더 크게 받는다는 사실이다. 학계의 전월세 전환율에 대한 연구가 지금도 ‘뜨거운 감자’인 이유는 전월세 전환율에 영향을 끼치는 변수가 워낙 다양하고 복잡하기 때문이다. 전월세 전환율은 전세 보증금의 일부를 월세로 지불할 때, 해당 전세 보증금을 월세로 전환하는 이율을 뜻한다. 전월세 전환율에 대한 학계의 평가는 2001년을 기준 시점으로 천양지차로 갈린다.
   
   2001년까지 발표된 연구들은 전월세 전환율을 시장이자율과 같은 의미로 해석했다. 이때까지만 해도 학자들은 전세와, 월세라는 현금흐름이 발생하는 순수월세를 동일하다고 간주한 것이다. 학자들이 이처럼 판단한 근거는 무엇일까? 연구자들은 전세보증금 또는 보증부 월세의 보증금을 은행에 예치했을 때 발생하는 이자를 임차인이 임대인에게 지불하는 비용이라고 보았다. 임차인이 월세를 납부하듯이 임차인이 계약 기간에 임대인에게 건네준 보증금을 임대인에게 지불한 비용으로 간주한 것이다.
   
   그러나 2002년 이후 학계의 관점은 확 바뀐다. 학자들은 전월세 전환율이 시장이자율에 비해 높은 수준을 유지하고 지역별, 주택 유형별로 전월세 전환율이 다르게 관측되는 팩트에 주목했다. 학자들은 이 사실을 근거로 전월세 전환율을 시장이자율로 보는 기존의 ‘운용소득’ 가설이 틀렸음을 주장했다. 2002년 이창무·정의철·이현석 등의 연구자들은 전세, 순수월세를 포함한 서로 다른 보증금 비중과 임대계약이 시장에 공존하려면 보증금의 많고 적음에 관계없이 똑같은 기대수익률이 보장되어야 하며, 이 기대수익률이 전월세 전환율이라는 것을 이론적으로 풀이해서 제시했다. 전월세 전환율에 대한 해석을 새로 쓴 기념비적인 연구 결과로 평가받는다.
   
   
   지역별 공실률이 가장 큰 영향
   
   이로부터 10여년 흐른 뒤인 2015년에는 류강민(‘국내 전월세시장의 전월세 전환율 구조 분석: 월세미납과 공실발생 위험을 고려하여’) 연구자가 주택의 공실위험이 전월세 전환율에 영향을 미치고 있다는 사실을 실증분석을 통해 처음으로 밝혀냈다. 오랫동안 축적된 시장의 관련 데이터를 이용해 분석한 결과다. 그는 지역별로 서로 다른 전월세 전환율의 차이는 각 지역 주택의 공실위험이 달라서 발생한다는 사실을 입증했다. 류강민의 박사논문에 따르면 공실에 따른 임대인의 손실발생 위험이 전월세 전환율에 영향을 주고, 지역별 주택공실률의 차이가 지역 간 전월세 전환율의 차이를 만드는 중요한 요인이라는 것이다.
   
   지역별 공실률과 공실위험이 전월세 전환율에 가장 큰 영향을 끼치는 요인이라는 학계의 연구는 여기서 멈추지 않았다. 2015년 가을, 최성호·배상열·이창무 등의 연구자는 ‘전월세 전환율의 지역별 편차와 공실률’이라는 논문에서 집값 상승률이 높거나 시장이자율이 높을수록 전월세 전환율은 높아지지만, 공실률은 그 어떤 요인보다 더 강력하게 전월세 전환율에 영향을 미친다는 사실을 실증분석해냈다. 즉 부동산은 금리와 같은 거시적인 요인 외에도 공실위험, 월세미납 위험 등 각 지역시장에 존재하는 미시적 요인에 더 크게 영향을 받아 지역성이 강한 특성이 존재한다는 사실을 입증한 것이다.
   
   따라서 참여연대가 “지금까지 전월세 전환율이 시장 금리와 비슷하게 형성되지 않고 더 높았던 이유는 임대인이 전세세입자에게 시장 금리보다도 더 높은 전환율을 강제할 수 있는 유리한 고지에 있었기 때문이다”라고 발제문에서 주장한 것은 부동산 시장의 작동원리를 이해하지 못하고 있음을 스스로 고백한 것에 불과하다. 한발 더 나아가 ‘법으로 모든 것을 해결할 수 있다’는 법률만능주의에서 비롯된 오만함이라고 표현한다면 지나친 해석인가?
   
   참여연대는 발제문에서 “보증금-월세 전환율을 시장 금리 수준으로 낮추면 계약 갱신 과정에서 임대인이 보증금을 월세로 전환할 유인을 낮출 것이다”라고 주장했다. 과연 그들의 희망처럼 시장은 돌아갈 수 있을지 궁금하다.
   
   현행 주택임대차보호법은 계약 기간 중이거나 계약 갱신 시점에 전세를 월세로 전환할 때 전환율을 따르도록 하고 있다. 현재 전월세 전환율은 한국은행 기준금리 0.5%에 3.5%를 더한 4%인데 정부는 전환율을 4%에서 2.5%로 낮추겠다고 선언했다. 결국 한국은행 기준금리에 가산금리 2%를 올려주겠다는 것이다. 지난 6월 기준 전세대출 평균 금리는 2.26%, 주택담보대출 평균 금리는 2.49%다. 국토부는 “임차인의 전세대출금, 임대인의 투자상품수익률 등 양측의 기회비용을 검토한 결과 전월세 전환율은 2.5%가 적당하다”고 발표했다.
   
   집주인들이 과연 국토부의 발표를 납득할 수 있을지 의문스럽다. 국토부는 집주인들을 자선사업가로 생각하는 것일까? 정부는 최근 재산세, 종합부동산세 등 보유 관련 세율을 잔뜩 올려놓고 임대인들에게 전환율 2.5%는 적정하다고 강변한다. 무엇보다 국토부는 주택 보유에서 매년 발생하는 주택의 감가상각 2%는 안중에도 없는 것 같다.
   
   현재 국회에는 전월세 전환율 상한인 2.5%를 어길 경우 2000만원 이하의 과태료를 부과하는 내용의 주택임대차보호법 개정안이 발의된 상태다. 만일 정부가 전월세 전환 법정 이율 2.5%를 깨뜨린 임대인을 처벌한다면 전월세 주택은 더욱 줄어들 가능성이 크다. 전월세 전환율의 인위적 조정은 민간 임대 시장에 악영향을 미쳐 전세 및 보증부월세 시장의 균형을 깨뜨릴 것이기 때문이다. 지역 시장의 특성을 반영하지 못하는 시중금리에 근거한 전월세 전환율 규제는 그 효과와 부작용을 깊이 분석한 뒤 시행 여부를 결정해야 한다.
   
   
▲ 윤호중 국회 법사위원장(왼쪽)이 지난 7월 29일 서울 여의도 국회에서 열린 법제사법위원회 전체회의에서 김도읍 미래통합당 간사의 항의를 무릅쓰고 더불어민주당 주택임대차보호법 추가 상정 기립투표를 진행하고 있다. photo 뉴시스

   손해 만회 위해 집주인이 꺼내들 수단들
   
   정부가 전월세 전환율 규제를 시행한다면 영국 등 선진국에서 나타나고 있듯이 임대차 계약의 세부적인 분화를 촉발할 가능성이 높다. 임대인은 정부의 전환율 2.5% 규제를 수용하는 대신 임차인의 입주 때 도배 등 입주 서비스를 모두 없애거나, 임차인에게 재산세의 일부 혹은 전부를 부담하게 하는 등 임대차 계약서에 각종 특약을 넣어 정부 규제에서 비롯되는 손해를 만회하려 할 가능성이 높다. 또한 임대인과 임차인이 이면계약을 맺어 정부 규제를 벗어나려 할 가능성도 있다. 당장 거주할 집이 필요한 임차인이 정부의 규제를 언급하며 임대인에게 정부 정책을 따르라고 말할 사람이 과연 몇이나 되겠는가?
   
   국토교통부 산하 기관 한국감정원에 따르면 지난 6월 기준 전국의 전월세 전환율은 5.9%다. 서울의 전환율은 평균보다 낮은 5.0%이지만 아파트의 전환율은 평균 4%이고 지방은 평균 7.1%에 이른다. 각 지역의 전월세 전환율을 보면 대구(7.2%), 경남(7.0%), 충북(8.4%), 전북(8.2%), 경북(8.6%) 등이 전국 평균(7.1%)보다 높다. 문제는 같은 지방이더라도 아파트의 전월세 전환율은 5%에 머무는 데 반해 다가구주택 전환율은 9%까지 치솟았다는 사실이다. 이처럼 지역별, 주택유형별로 다양한 전환율을 정부는 일괄적으로 2.5%로 묶겠다고 용감하게 선언한 것이다. 한국 감정원의 지역별 전월세 전환율 자료는 전월세 전환율을 시중금리 인하에 발 맞춰 칼로 무를 베듯 싹뚝 인하시켜서는 안 된다는 것을 증명했음에도 불구하고 말이다. 안 되는 것을 무리하게 밀어붙이는 모습에서 완장 찬 선출직 공무원들의 서슬 퍼런 기세가 느껴진다.
   
   심사숙고하지 않고 전월세 전환율 인하를 주장한 참여연대와 설익은 정책 제안을 덥석 받아들인 정부 여당은 마치 주택임대시장을 확실히 망가트리기로 작정한 것처럼 보인다. 참여연대와 정부 여당의 이런 행보는 마치 ‘월세촉진법’을 만들기 위해 음모를 꾸미는 것처럼 보일 정도다. 그런데 과연 집권여당은 알고 있을까? 시장 교란에 따른 피해는 집권당의 표밭인 집 없는 서민들에게 돌아갈 것이라는 사실을 말이다. 만약 그 피해가 현실화되었을 때 여당 정치인들은 과연 뭐라고 지지자들에게 변명할 것인지 참으로 궁금하다.
   
   
   집주인 대출 규제도 부작용 불 보듯
   
   참여연대는 지난 세미나에서 또한 집주인에 대한 추가적인 대출 규제를 주장했다. 전세나 보증부 월세로 세를 놓은 임대인이 은행에 대출을 신청할 때 대출을 규제하자는 얘기다. 즉 은행이 임대인에 대한 대출 심사과정에서 총부채상환비율(DSR)을 평가할 때 임대인이 임차인에게서 이미 받은 전월세 보증금을 은행에 반환해야 할 채무에 포함시켜 대출 가능 금액을 줄이자는 것이 참여연대의 발상이다. 총부채상환비율은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 총금융부채상환액의 비율을 의미한다. 참여연대의 주장은 전월세 보증금을 분모의 총금융부채상환액에 포함시켜 대출 가능한 금액을 줄이자는 것이다. 참여연대는 발제문에서 “전월세 보증금 반환채무를 DSR에 포함시켜 임대인이 과도한 대출을 받지 못하게 하면 금융기관의 대출위험 관리, 갭 투자 예방 및 매매 시의 전월세 전환 압력을 줄이는 데 효과가 있을 것”이라고 주장했다.
   
   참여연대의 이런 거침없는 주장 역시 많은 부작용을 일으킬 것이 분명하다. 우선 참여연대는 대출 위험 관리 운운하며 은행의 고유 영역에 훈수를 두는 월권 행위를 저질렀다. 지금 시중은행은 서울의 아파트를 담보로 LTV 40% 이하로 돈을 빌려준다. 현 정부가 대출 규제를 강화한 결과다. 따라서 집값이 현재의 절반으로 떨어진다고 해도 은행이 대출금을 회수하는 데 전혀 문제가 없다. 약 10여년 전부터 시중은행들이 너도나도 위험도 높은 기업 대출, 즉 투자은행(Investment Banking) 분야의 대출을 축소하고 가계대출에 올인한 이유가 가계대출은 위험이 거의 없다는 것을 알고 있었기 때문이다. 참여연대는 이처럼 금융권의 기본상식을 알지도 못한 채 대출 규제를 주장하고 있으니 오지랖이 넓어도 너무 과하게 넓은 셈이다.
   
   참여연대가 임대인의 추가 대출을 규제하자는 발상은 또 다른 문제를 낳을 것이다. 참여연대의 임대인 대출 규제 발상은 집주인이 추가 대출을 받아 전월세 보증금을 일부라도 갚은 뒤 월세로 전환하는 비율을 줄이자는 의도다. 그러나 DSR 비율 규제는 동전의 양면과 같다. DSR 비율을 규제하면 서민과 청년 부부 등이 은행 대출을 이용해 작은 집에서 큰 집으로 옮겨가려는 ‘주거 사다리’를 끊어버릴 수 있다. 결국 가난한 사람은 영원히 가난하게 살라는 말이나 똑같은 정책이 아닐 수 없다. 정부와 시민단체가 규제의 허점을 또 다른 규제로 메우려다 보니 나타난 재앙인 것이다. 전월세 시장의 결정 구조와 현실을 파악하지 않은 채 법률적 관점에서만 정책을 제안한 것이다. 특히 이 사안이 심각한 것은 한 나라를 경영하는 정부와 여당이 한 시민단체의 주장을 전혀 여과작용 없이 곧바로 정책에 반영했다는 점에 있다. 많은 사람이 현 집권세력의 국가 경영능력을 의문시하는 이유가 바로 여기에 있다.
   
   ‘정치는 이미지 싸움이다.’ 필자가 얼마 전 봤던 영화에 나왔던 대사다. 영화 속 대사는 지금 우리나라의 현실세계에서 진행형이다. 정치인들이 전월세 전환율을 지역과 주택 유형을 가리지 않고 2.5%로 규제하는 행위는 겉으로는 서민과 약자를 위한 제스처처럼 보인다. 그러나 결과적으로는 그 정책의 폐해가 집 없는 사람들과 앞으로 살 집을 구해야 하는 미래 세대에 돌아간다.
   
   
   선진국 기준 150만 가구가 부족한 서울시
   
   현재 나타나고 있는 집값 상승과 전월세 주거비 상승의 근본 원인은 전문가들이 누누이 강조하다시피 수요보다 주택 공급이 턱없이 부족해서 발생한 현상이다. 미국, 영국 등 선진국 대도시의 주택 수는 인구 1000명당 430가구 수준으로 알려져 있다. 반면 한 블로거의 분석에 따르면 서울은 인구 1000명 기준 주택 수가 282호에 불과해 선진국 기준으로 환산할 때 150만호의 주택이 부족한 실정이다. 박원순 전 서울시장이 9년간 서울시를 운영하면서 수십여 개에 이르렀던 강북의 재개발 정비구역을 직권 해제하고 재건축사업을 옥죈 결과다. 정부가 전월세 전환율을 2.5%로 규제하는 목적은 임대주택 부족으로 나타난 서민들의 주거비 급등 불만을 해소하기 위해서다. 그러나 민간 임대주택 부족이 만성화되고 공공 임대주택 건설에 막대한 규모의 재원과 장기간의 시간이 필요한 상태에서 전월세 전환율 규제로는 주택 부족과 주거비 상승을 해결할 수 없다. 서울 전역에 걸친 용적률 대폭 상향을 통해 대규모 주택을 공급하는 방법만이 그 해결책이다.

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