최근 부동산시장은 대내외 경제 불확실성과 가계부채 증가, 금리인상 우려, 부동산규제 정책 등 다양한 변수들로 인해 전망이 밝지만은 않다. 특히 올해와 내년 약 77만호에 이르는 대규모 아파트 입주 물량이 쏟아지는 등 공급과잉 문제까지 불거지고 있다. 전세는 물론 매매 시장 모두 약세 혹은 보합세가 될 가능성이 크다.

집단대출(잔금)에 대한 소득증빙 강화와 비거치식, 분할상환 여신, 또 지난해 12월부터 금융권이 참고하고 있는 총체적상환능력 심사기준(DSR) 강화 등으로 인해 분양시장 등 주택시장 침체 요인들이 현실화됐다.

하지만 주식이든 부동산이든 시장가격은 한 방향으로만 움직이는 게 아니다. 살아있는 생물(生物)처럼 등락을 반복하는 게 시장의 생리다. 제 가치보다 가격이 떨어지면 가치를 찾기 위해 가격이 다시 올라가는 현상이 반복되기 마련이다. 가격이 떨어졌다고 심란해할 필요도 없고 조금 올랐다고 마냥 즐거워할 수 있는 것만도 아닌 게 올해 부동산시장의 특징이 될 가능성이 크다. 이 점에서 2017년 부동산시장의 핵심은 가치투자가 가능한 상품 찾기로 요약할 수 있다.

눈여겨볼 포인트는 인구의 증감과 10~20년 후 해당 지역사회의 인프라 개선 가능성, 대출·청약·세제 등 제도의 변화다. 생산가능인구 감소와 저출산·고령화 문제가 이미 공론화된 사회에서 향후 지역사회의 인구 증감은 부동산 자산가치에 상당한 영향력을 미칠 수밖에 없다. 주택수요를 유발할 수 있는 인구증가가 중요한 투자 포인트인 셈이다. 아파트는 한번 지으면 최소 30~50년을 사용한다. 지금 당장의 가격도 중요하지만, 10~20년 후 사회 인프라가 개선될 수 있는 아파트인지도 중요한 투자 포인트다. 투자 시 장기적으로 미래 수요에 대응한 개발 재료와 사회 인프라 개선 가능성을 점검할 필요가 있다.

미분양·공급 증가 지역 피하라

저성장 흐름에 맞는 투자 역시 보수적으로 접근할 필요가 있다. 금리인상기의 주택시장은 대출을 이용한 갭투자나 빚테크를 최소화해야 한다. 내 집 마련 수요자라면 철저한 자금계획이 필수다. 모든 대출의 원리금 상환부담을 반영하는 DSR 활용 등 금융사들의 상환능력 심사가 더 깐깐해질 것이기 때문이다. 이 점에서 부동산 투자에 급하게 나설 이유는 없다. 하반기부터 아파트 입주물량이 10만호를 넘어서는 등 초과공급 우려가 크다. 상반기보다는 하반기를 눈여겨보고, 미분양이 증가하거나 공급이 많은 지역은 피하는 게 좋다.

서울·경기·부산·세종시 등 일부 지역은 지난해 11·3대책에 따라 전매제한 강화와 1순위 제한, 재당첨 제한 등 청약규제가 본격화되고 있다. 과열된 시장이 진정돼 고분양가에 제동이 걸리면서 실수요자의 당첨 기회가 높아질 수 있다.

토지시장은 비사업용토지 장기보유특별공제 기산일 기준이 2016년 1월 1일에서 취득일 즉 보유시점으로 바뀌게 된다. 이렇게 되면서 장기보유자는 세금부담이 낮아지게 된다. 규제로 인한 거래절벽에 숨통을 틔워 토지거래량 증가를 예상할 수 있다. 하지만 금리인상과 주택시장 위축 등 성장성이 낮아지면서 토지시장 투자자라면 수도권 택지지구나 교통망 확충지역으로 한정된 보수적 접근이 필요하다.

2017년 초 주택시장은 실수요자의 관망 심리가 강하다. 하지만 인구의 증감과 10~20년 후 사회 인프라 개선 가능성, 제도 변화 등에 대응해 발 빠른 전략을 세울 수 있다면 올해 부동산시장이 마냥 비관적인 것만은 아니다.