“땅주인도 거주민들의 허가를 받지 않으면 자기 땅에 들어갈 수가 없었어요. 거주민들이 ‘너 뭐야, 땅주인이면 다야? 무릎 꿇어’ 이러면서 막무가내로 나왔거든요. 몰매를 맞아서 앞니가 부러진 지주도 있었어요. 그 사람은 화병을 얻어 세상을 떠났습니다. 구청에서 철거를 하려고 나서면 여성 주민들이 일렬로 서서 웃통을 벗고 막아섰어요. 그걸 손으로 밀치면 성희롱이 되잖아요. 철거를 할 수도 없는 거예요. 그렇게 보낸 세월이 25년입니다.”

서울 강남구 개포동 567번지 일대 ‘구룡마을’에서 만난 이정희(63)씨가 목소리를 높였다. 이 마을에 땅을 갖고 있는 토지주 112명을 대표하는 그는 “지난 25년간 재산권을 일절 행사하지 못한 채 세금만 냈다”고 말했다. 이씨는 “무허가 판잣집은 수백만원에 거래가 됐지만 땅주인들은 거래는커녕 자기 땅을 밟아볼 수도 없었다. 이게 있을 수 있는 일이냐”고 말했다. 이씨는 서울시, 강남구, SH공사 외에 전문가, 주민 대표들로 구성된 ‘구룡마을 도시개발사업 정책협의체’에 토지주 대표로 참여하고 있다.

그의 말을 구룡마을 주민자치회장 유귀범(64)씨가 받았다. “거주민들 입장에서도 할 말이 많이 있습니다. 무허가 판잣집에 산다고 전기도 안 주고 수도도 안 줬어요. 한동안 샘을 파고 물을 길어 먹었어요. 이 마을에 주민등록이 발부된 게 2011년 5월 2일입니다. 그전에는 주민등록이 없어서 애들 학교를 보낼 수가 없었어요. 할 수 없이 다른 동네 교회를 다녔어요. 종교 때문에 간 게 아닙니다. 아이들을 위해 주소를 옮길 곳을 찾기 위해서였어요. 화장실이요? 아이고, 말도 마세요. 홍수가 나면 온통 오물 천지가 되는데…. 그게 양재천으로 스며들어가니까 그제서야 오물 수거차를 보내주더라고요. 그렇게 산 게 25년입니다.” 유씨는 “1150가구 2300여주민의 80%가량이 주민자치회 소속”이라며 “주민자치회가 이 마을 거주민 의견을 대변하고 있다”고 말했다.

구룡마을 토지주 대표와 불법거주민 대표, 구룡마을 갈등의 대척점에 서 있는 두 사람이 한자리에서 만났다. ‘민영개발’이란 공동의 목표 때문이다. 민영개발을 하게 되면 토지주 입장에선 20년가량 행사하지 못했던 재산권을 행사할 수 있고 거주민들 입장에선 꿈에도 그리던 ‘내 집’이 생긴다.

“토지주들이 우리에게 약속했습니다. 민영개발이 이뤄지면 실제 구룡마을에 거주하고 있는 주민들에게 가구당 한 채씩 66㎡(20평) 규모의 아파트를 주겠다고 말이죠. 말로만 그런 것이 아닙니다. 지주들이 가구당 33㎡(10평)씩 땅을 나눠 줬어요. ”

주민자치회장 유씨는 “딱지를 노리고 들어오는 투기꾼 유입자를 막기 위해 마을 곳곳에 14개의 초소를 지어 3교대로 24시간 경비를 서고 있다”고 했다. 그는 “이 과정을 통해 허위 거주자들을 걸러내 2000가구가 넘던 가구수를 1150가구로 줄였다”면서 “이자는 이것으로 대신하기로 했다”고 말했다.

곁에 있던 임승환(46)씨가 말을 받았다. 그는 토지주와 거주민들 사이의 이해관계를 조절하기 위해 만든 ‘구모’라는 법인의 대표를 맡고 있다. “20년 이상 재산권 행사를 하지 못한 토지주 입장에선 개발 과정에서 정당한 보상을 받고 싶은 것이 사실입니다. 거주민들 입장에서는 당장 삶을 꾸려나갈 아파트가 필요합니다. 이 점에서 지주와 거주민들의 목표가 일치, 힘을 합쳐 같은 목소리를 내게 됐습니다.”

주민 대표 유씨가 말을 이어갔다. “이 마을은 한때 복마전이라고까지 불렸습니다. 살지도 않는 사람을 사는 것처럼 위장해서 일종의 가짜 거주증을 만든 뒤 수천만원에서 1억원 이상까지 받고 그걸 판 겁니다.”

그는 “영수증이요? 에이~, 그런 게 어디 있어요”라고 되물었다. “이게 딱지 거래입니다. 불법이어서 사회적으로 문제가 커졌죠. 개발이 된다 하니까 이런 딱지 거래가 기승을 부렸어요. 1995년, 1999년, 2002년, 2005년 등 수차에 걸쳐 딱지를 판 마을 사람들이 잇달아 구속됐어요. 딱지매매, 공금횡령, 서류위조, 사기 등의 혐의였습니다.” 그는 “뜻있는 주민들이 개발회사와 손을 잡고 직접 정화활동을 전개했다”며 “이로 인해 불순세력 유입이 눈에 띄게 줄었고 구룡마을 개발사업을 진행할 수 있는 현실적 여건이 만들어졌다”고 말했다.

구룡마을은 사유지다. 도시개발 대상인 28만6929㎡ 중 90%에 달하는 25만8650㎡가 개인 소유다. 나머지 10%는 국·공유지로 도로나 하천을 제외하면 실제 국·공유지는 4%에도 미치지 못한다. 이 일대에 대해 “원래 그린벨트 지역으로 개발이 불가능한 곳이었는데 도시 빈민들이 점유해 거주하는 바람에 개발이 가능하게 바뀌었다”며 “이로 인해 토지 소유자들이 결과적으로 특혜를 받게 됐다”는 말도 있다. 토지주 대표 이정희씨는 “사실과 다르다”고 단언했다. 그는 “구룡마을은 자연녹지지역”이라며 “도시개발법상 엄연히 개발이 가능한 지역” 이라고 말했다.

‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’은 자연녹지지역에 대해 “공동주택(아파트 제외), 단독주택, 음식점, 문화시설, 종교시설, 대형할인점, 중소기업공동판매시설, 병원, 호텔 등 다양한 시설을 건축할 수 있는 개발이 가능한 용도 지역”이라고 분류하고 있다. 이씨는 “구룡마을은 개발이 불가능해 방치됐던 토지가 아니라 무허가 정착민들이 무단으로 점유해 개발을 할 수 없었던 상황”이라고 설명했다. 그는 “구룡마을이 2012년 8월 2일 도시개발구역으로 지정된 사실만 봐도 이를 알 수 있다”고 말했다.

2013년 5월 현재까지 구룡마을 재개발을 시도한 회사는 한국주택공사(LH공사의 전신, 1970년대 시도), 벽산건설(1990년대 시도), LH공사(한국토지주택공사, 2000년 시도), 민간개발업체 중원(1996년 시도), 서울시 산하의 SH공사(2005년부터 시도)의 5개 회사다. 이 중 마을 주민들과 가장 밀접하게 관계를 가지며 주민 의견을 적극적으로 반영한 회사는 ‘중원’이란 민간개발업체다.

임승환 구모 대표는 “구룡마을에 대한 실질적 개발사업은 1990년 후반, 중원이라는 도시개발업체에 의해 시작되었다고 해도 과언이 아닐 것”이라고 했다. 주민 대표 유귀범씨는 “마을 주민들과 중원은 구룡마을을 개발하기 위해서는 보상을 노리고 들어오는 투기세력을 막는 것이 가장 시급한 과제라는 점에 인식을 같이했다”고 말했다. “투기세력을 막는 것과 아울러 현재 이 마을에 터전을 잡고 삶을 영위하고 있는 거주민들을 포용하지 않고서는 구룡마을을 건설적으로 개발할 방법이 없다는 것을 인정했다”는 것이다. 그 결과 나온 것이 ‘66㎡(20평) 아파트 공급’이다. 1996년 주민설명회에서 제안된 이 방식은 ‘주민자치회가 구룡마을 내의 빈집을 철거하고 딱지를 노리는 투기업자의 신규 유입을 차단해 준다면, 도시개발사업이 진행될 경우 정착민들에게 66㎡의 아파트를 건축비만 받고 공급한다’는 것이 핵심 내용이었다.

“당시엔 주민들이 반신반의 했었죠. 하지만 토지주들이 정말로 땅을 33㎡(10평)씩 줬잖아요. 진심이라는 것을 알게 되니까 주민들 마음이 움직였어요.” 임 대표는 “그 결과 이듬해인 1997년 마을자치회와 구룡마을 개발사업에 대한 합의를 도출, 도시개발사업에 관한 협약을 체결했다”고 말했다. 민간개발사인 중원은 이를 토대로 다시 협의를 거쳐 1999년 주민자치회와 합의약정서를 맺었다. 주민대표 유씨는 “이 약정에 따라 구룡마을 주민자치회는 자경대를 조직, 마을 곳곳에 초소를 짓고 경비를 서며 마을정비에 나서게 됐다”고 말했다. 임 대표는 “결과론이지만 마을주민과 중원의 이 같은 공동 노력이 없었다면 지금의 구룡마을은 보상을 노린 투기 목적의 불법거주자가 걷잡을 수 없이 폭증해 공영개발이든 민간개발이든 개발 자체가 불가능한 상황에 직면했을 것”이라고 주장했다.

개발회사 중원은 토지주와 거주민의 공동 노력을 바탕으로 2005년 12월 7일 도시개발구역지정 제안서를 서울시에 접수했다. 그런데 뜻밖의 상황이 벌어졌다. 한 방송사의 ‘구룡마을 물딱지 매매사건’ 보도를 계기로, 구룡마을 개발사업에 대한 부정적 보도가 대대적으로 쏟아져 나왔다. 이후 검찰이 조사에 나서게 되었고 ‘중원’의 사업에 일부 투자했던 군인공제회에 대해 감사원이 감사를 시작했다. 여론의 집중포화와 당국의 조사를 견디지 못한 중원은 결국 도시개발구역지정 제안을 스스로 취하하게 된다.

그런데 감사원은 1년6개월 뒤인 2007년 4월 군인공제회의 투자에 문제가 없다고 결론을 냈다. 감사원이 “군인공제회 투자사업에 대한 감사를 실시, 구룡마을 도시개발사업 전반을 감사하면서 불법토지거래혐의 등에 대하여 수사를 요청한 바 있으나 무혐의 처리되었다”는 내용의 공문을 이 개발업체에 보내온 것. 토지주 대표 이씨는 “이 사실은 검찰의 조사와 감사원의 사찰 결과, 관련 의혹이 아무 근거 없는 것으로 드러났다는 의미”라고 말했다.

임승환 대표는 “이 문제가 마무리되자 개발사업에 대한 논의가 다시 활기를 띠게 됐다”고 했다. 임씨에 따르면 2008년 8월 27일 중원이 도시개발구역지정 제안서를 강남구청에 재접수했다. 서울 강남구청은 이를 심도 있게 검토한 것으로 나타난다. 강남구의회 도시건설위원회의 ‘도시개발구역 지정을 위한 의견청취(안) 심사보고서’에는 “서울시가 공영개발을 포기하였고, 공영개발이 갖는 법률적 한계로 인하여 수립할 수 없었던 거주민의 주거대책에 문제에 대해 민간개발의 제안 내용이 공영개발의 한계를 넘어 거주민 전체의 주거대책을 해결할 수 있는 방안을 담고 있기에, 민간의 제안 내용이 강남구청의 행정행위 목표와 합치한다고 판단하여 민간 주도(전체 토지의 60%가 기부채납이므로 순수 민간 방식으로 보기도 어려움)의 도시개발사업을 추진하기로 하고 서울시장에게 도시개발사업 추진을 건의했다”는 기록이 적혀 있다.

강남구청은 이후 도시개발법에 규정된 절차에 따라 2009년 5월 13일 공람공고를 거쳤다. 강남구의회는 그해 8월 27일 구도시계획위원회 자문을 거쳐 원안을 가결했으며 서울시는 다음 날인 8월 28일 공람공고에 따른 의견을 강남구청에 통보해 제안서의 재검토 및 보안을 요청했다. 이후 서울시는 개발업체 중원과 서류를 주고받으면서 보완요청을 하고 보완서를 제출받아 왔다. 서울시는 2011년 4월 28일 구룡마을 공영개발계획을 확정 발표했다.

그런데 강남구(구청장 신연희)가 입장을 바꿔 20일 뒤인 그해 5월 18일 민간도시개발구역지정 제안서를 갑자기 반려하면서 다 된 듯하던 일이 다시 한 번 꼬였다. 강남구는 보도자료를 통해 “당초 수용·사용을 원칙으로 하는 공영개발 방식에서 일부 환지 방식을 추가하여 토지주들이 원하던 민영개발 방식으로 변경한 서울시 도시계획위원회의 결정은, 당초 서울시가 발표한 공영개발 취지에 맞지 않으므로 반대한다”고 밝혔다.

이에 대해 토지주 측과 거주민 측 모두는 “황당하다”는 입장이다. 지주 대표 이씨는 “강남구가 주민 공람공고까지 마친 구역지정 제안서를 서울시에 접수조차 하지 않은 것은 행정적 책임을 다하지 않은 부작위(不作爲)로 간주될 수 있는 소지가 있다”고 지적했다. 서울시는 “관 주도의 도시계획에서 벗어나 주민과 함께 도시계획의 틀을 만들겠다”며 강남구 등 관계기관과 전문가들, 주민 대표들로 구성된 ‘구룡마을 도시개발사업 정책협의체’를 지난 1월 17일 구성하고 개회식을 가졌다. 주민자치회장 유귀범씨는 “정책협의체까지 구성했던 강남구가 입장을 바꿔 ‘강제수용을 하자’고 주장하고 있다”며 “서울시가 ‘실시계획 인가’를 내주면 본격적으로 공사가 시작되는데, 이제 와서 입장을 바꾼 것을 이해할 수 없다”고 말했다.

법무법인 율가의 박준영 변호사는 “민간의 재산권을 과도하게 침해하여 최소 침해의 원칙에도 반하는 점이 있을 수 있다”고 지적했다. 개발업체 중원은 현재 강남구를 상대로 민간도시개발구역지정 제안과 관련한 강남구의 부작위 위법에 대한 행정소송을 제기해 놓은 상태다.

지금 구룡마을은 마을 곳곳 ‘강제수용 결사반대’ 플래카드 서울시 강남구에 따르면 구룡마을 땅주인은 109명(2013년 4월 기준, 토지주와 주민자치회 주장은 2013년 5월 기준 112명)이다. 이 중 990㎡(299평) 이상 보유자는 총 44명, 3300㎡(998평) 이상을 보유한 사람이 5명이다. 신연희 강남구청장은 지난 3월 20일 긴급 기자회견을 열어 “인근 개포주공아파트 땅값이 3.3㎡(1평)당 4000만원을 넘나드는 현실을 감안하면, 주택건축이 가능한 환지를 받는 토지주는 향후 엄청난 개발이익을 거둘 수 있다, 투기 의혹이 있는 토지주에게 특혜를 줄 수는 없다, 원래 취지대로 서울시는 강제수용 방식으로 사업방식을 변경해야 한다”고 말했다. 이에 대해 서울시 도시계획국 도시정비과는 지난 3월 20, 21일 연이어 ‘구룡마을 도시개발사업 강남구 언론 발표에 대한 서울시 입장’이란 보도자료를 내고 “구역 결정 당시, 도시계획위원회의 현장 답사 등을 통한 심도 있는 논의 결과, 토지주와의 갈등 완화, SH공사의 초기 투자비 저감(약 4000억원), 거주민 재정착을 위한 임대보증금 및 임대료 저감 등을 고려하여 도시개발법에 근거한 혼용방식(수용방식과 환지방식 혼합)을 결정했다”며 “강남구가 대표적 민간사업인 환지방식을 수용했다는 주장은 민영개발과 공영개발 방식 중 환지방식의 내용을 오해한 데서 비롯된 것으로 보인다”고 반박했다. “강제수용 방식으로 전환하라”는 강남구 입장에 대해 토지주 대표 이정희씨는 주간조선과 만나 “강제수용은 불가능한 상황”이라고 말했다. “요즘 같은 세상에 강제수용이 말이나 되는 얘깁니까. 용산참사 같은 최악의 상황이 또다시 벌어질 수도 있습니다. 강제로 철거를 시도했다가 최악의 상황이 벌어지기라도 하면 그걸 누가 책임지겠습니까.” 그는 “서울시, 강남구, 토지주, 거주민 모두 윈윈할 수 있은 방식으로 개발해야 한다”고 주장했다. 주민자치회장 유귀범씨도 이에 동의했다. “강남구청 주장은 구룡마을 주민 중 영세민으로 등록돼 있는 180명은 임대주택으로 옮겨주고 나머지는 강제수용하거나 그게 안 되면 녹지로 보전하자는 것입니다. 그런데 이 마을 주민들이 모두 2300명이에요. 그럼 나머지 2120명은 어디로 가라는 얘깁니까? 길바닥으로 나앉으라는 얘깁니까?” 그는 “주민들을 위한다는 강남구청이 주민들을 거리로 쫓아내려 한다”며 목소리를 높였다. 흥분한 그의 말처럼 구룡마을 곳곳엔 ‘빈민 말살정책을 쓰는 신연희는 빈민의 적’ ‘강제수용 결사반대’ ‘내 땅에 내 집 짓고 살겠다는데 왜 막느냐’ 등의 플래카드가 붙어 있었다.