잘 알려져 있듯 ‘전세제도’는 한국에만 있는 거주제도다. 목돈의 전세보증금을 맡기고 2년 동안 사는 방식은 언뜻 세입자에게 유리한 제도 같지만 잘 따져봐야 한다. 전세제도는 세입자가 소유주에게 무이자로 돈을 빌려주는 일종의 ‘그림자 사금융’이기도 하기 때문이다. 세입자와 주택 소유주 모두 각자의 입장에서 상황 판단을 잘 해봐야 한다.
세입자 입장에서 따져 보면 이렇다. 주택가격이 지속적으로 상승하는 경우, 전세를 고집하다 자칫 주택 매수 시기를 놓칠 수 있다. 임차인의 자산 가치 상승에 기여하며 2년에 한 번씩 전셋값만 올려줄 수 있단 얘기다. 주택가격이 하락하는 경우에도 리스크는 있다. 전세 보증금과 주택 매매가의 차이가 거의 없는 일명 ‘깡통전세’가 출현할 수 있어서다. 깡통전세까진 아니더라도 매매가와 함께 전셋값이 동반 하락해 임차인이 보증금 일부를 돌려줘야 하는 ‘역전세’ 현상이 일어날 수 있다.
이런 상황에 대비해 전세 계약 시 전세보증금 안전장치를 마련해두는 편이 좋다. 두 가지 상품이 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증과 SGI서울보증의 전세금보장신용보험이다. 두 상품 모두 전입신고와 확정신고를 마쳐야 가입이 가능하다. 두 상품의 가장 큰 차이점은 보증 한도다. HUG의 경우 수도권 7억원, 그 외 지역 3억원이 최고 보증한도다. SGI서울보증은 아파트의 경우 보증금액 제한이 없다. 아파트 외의 주택만 10억원 이내로 한정했다.
보증요율, 쉽게 말하면 보증 보험료도 다르다. 공기업인 HUG가 훨씬 저렴하다. 아파트 전세보증금 2억원에 대해 HUG 보증보험에 가입할 경우 1년에 25만6000원을, SGI서울보증에서라면 연 38만4000원을 내야 한다. HUG의 경우 자격을 갖췄다면 각종 할인도 받을 수 있다. 사회취약계층, 모범납세자, 청년가구, 일시납할인 등의 항목으로 각종 할인이 주어진다.
전세를 이용하기로 마음을 정했는데, 보증금이 예산을 초과한다면 전세자금을 어떻게 조달할지도 고민해야 한다. 일단 직장인이라면 사내 대출, 각종 직역별 조합의 대출상품을 알아보는 게 우선이다. 한국교직원공제회나 군인공제회 등에서도 복지 차원에서 낮은 금리로 전세금을 빌려준다.
정부·지자체 지원 4가지 상품
그 다음으론 주택도시기금에서 제공하는 4가지 전세자금대출 상품을 살펴봐야 한다. 4가지 상품 모두 공통적으로 무주택인 세대주에게만 대출신청 자격을 준다. 모두 고정금리이고 중도상환수수료가 없다. 나이, 직장, 혼인 시점에 따라 혜택을 받을 수 있기 때문에 시중은행으로 가기 전에 이 대출부터 확인하는 편이 좋다.
4가지 상품 중 첫째는 중소기업취업청년 전월세보증금대출이다. 대출신청일 기준 중소·중견기업에 재직 중이거나 중소기업진흥공단, 신용보증기금 및 기술보증기금의 보증 또는 창업자금 지원을 받은 사람 중 만 34세(현역으로 병역의무를 마친 경우 만 39세) 이하면 받을 수 있다. 소득 기준도 있다. 외벌이나 단독세대주일 경우 연소득 3500만원 이하, 부부합산 5000만원 이하면 신청 가능하다. 전용면적 85㎡ 이하 주택을 2억원 이하의 전세보증금으로 임대할 때만 신청 가능하다. 최대 1억원까지 빌려준다. 연 1.2% 고정금리이고 최대 4년 동안 이용할 수 있다. 1억원을 빌릴 경우 월 이자는 10만원이다.
두 번째 상품은 청년전용 버팀목전세자금대출이다. 대출신청일 현재 만 19세 이상, 만 25세 미만인 청년 세대주만 신청할 수 있다. 연소득이 5000만원 이하이고, 전세보증금이 5000만원 이하인 임대차계약인 경우에만 대출을 받을 수 있다. 대출한도는 3500만원이다. 대출기간은 기본 2년이고 최대 4회까지 연장 가능하다. 총 10년간 이용할 수 있는 셈이다. 연장할 때마다 대출금 10%를 갚지 않으면 금리가 올라가는 등 부수적인 조건이 있다. 대출금리는 소득에 따라 2.3~2.7%로 차등 적용된다. 전자계약 시스템을 이용해 부동산 계약을 하는 등 다양한 금리 할인 방법이 있으니 함께 확인하면 좋다.
셋째, 신혼부부전용 전세자금이다. 혼인신고를 한 지 7년이 넘지 않았고 부부합산 연소득이 6000만원 이하라면 대출 자격을 갖췄다. 기본적으로 전세보증금이 2억원 이하일 때 신청할 수 있다. 다만 수도권이라면 3억원까지 올라간다. 2자녀 이상 가구일 경우엔 비수도권 3억원, 수도권은 4억원으로 보증금 한도가 1억원씩 올라간다.
대출한도는 전세 보증금의 80% 이내에서 수도권은 2억원, 그 외 지역은 1억6000만원까지 가능하다. 대출기간은 2년이고 최대 4회까지 연장해 총 10년간 이용할 수 있다. 청년 전세 대출과 마찬가지로 연장할 때마다 대출액의 10%를 갚거나, 갚지 못하면 0.1%포인트 금리가 올라가는 걸 감수해야 한다. 대출금리는 보증금의 금액과 소득액에 따라 1.2~2.1%로 차등 적용된다. 대출을 신청할 수 있는 시기가 정해져 있기 때문에 되도록 전세 계약 전에 미리 알아봐야 한다. 신규 대출은 잔금지급일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날짜로부터 3개월 이내에만 신청할 수 있다.
마지막으로 버팀목전세자금 대출이다. 만 19세 이상 무주택 세대주이면서 부부합산 연소득이 5000만원 이하인 경우면 신청 자격이 있다. 적용되는 전세보증금 조건은 신혼부부 전세자금과 같다. 기본적으로 2억원이되, 수도권일 경우 3억원, 2자녀 이상일 경우 비수도권 3억원, 수도권 4억원으로 보증금 한도가 올라간다.
대출한도는 전세보증금의 70% 이내에서 수도권은 최대 1억2000만원, 비수도권은 8000만원까지다. 금리는 소득과 임차보증금에 따라 연 2.3~2.9%로 나뉜다. 부부합산 연소득이 4000만원 이내이거나, 자녀가 있는 경우 등 다양한 항목의 금리 할인이 있어 실질금리는 더 내려간다. 대출기간은 기본 2년에 최대 4회 연장 가능하다.
위의 대출 외에도 지자체별로 운영하는 전세자금대출이 있다. 서울시의 경우 신혼부부, 청년에 특화해 별도의 대출을 제공한다. 신혼부부 전세대출의 경우 주택도시기금보다 소득조건이 덜 까다롭다. 혼인신고한 지 5년 이내의 부부이거나 6개월 내에 결혼 예정이고, 부부합산 연소득이 8000만원 이내라면 대출자격이 된다. 전세보증금 5억원 이하인 주택을 빌릴 때 임차보증금의 90% 이내에서 최대 2억원까지 빌릴 수 있다. 변동금리와 고정금리 중 선택할 수 있는데 변동금리는 기준금리에 1.58%포인트, 고정금리는 1.35%포인트를 더해 정해진다.
금리만 보면 별 매력이 없는 듯한데, 서울시에서 이자를 지원한다는 특징이 있다. 실질적으로 금리 할인이다. 부부합산 연소득이 4000만원 이하일 경우 1%포인트, 4000만~8000만원일 경우 0.7%포인트 이자를 지원해준다. 자녀가 있거나(임신 포함), 결혼 예정인 경우 0.2%포인트를 추가로 지원받을 수 있다. 만약 연소득이 6000만원이고 자녀가 있는 가구라면 고정금리로 빌릴 경우 기준금리에 0.45%포인트를 더한 금액이 실질적인 대출금리란 얘기다. 기준금리에 1회 연장을 포함해 4년까지 이자를 지원해준다. 그 기간 동안 자녀가 생기면 자녀 1명당 2년이 더 늘어나 최대 8년까지 이자 지원을 받을 수 있다.
서울시 청년전세자금 대출의 경우 만 19세에서 만 39세 이하일 경우 이용 가능하다. 대출자격이 좀 까다롭다. 본인은 연소득 3000만원 이내, 부모는 6000만원 이내여야만 이용 가능하다. 전세보증금 1억9000만원 이내의 집을 빌릴 때 보증금의 88% 이내에서 2500만원까지 빌릴 수 있다. 이 외에 경기도도 저소득층 전세자금대출 등 다양한 대출상품을 운용 중이니 먼저 확인해보는 편이 좋다.