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[2654호] 2021.04.19
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[부동산]‘오세훈표’ 부동산이 싸워야 할 대상은?

김원중  ‘서울 집값: 진단과 처방’의 공동저자  2021-04-21 오후 5:10:33

▲ 재건축 추진 여부로 주목받고 있는 잠실 주공5단지. photo 뉴시스
오세훈이 부활했다. 서울시장 보궐선거에서 압도적 표차로 승리했다. 시장은 그의 기사회생을 두 팔 벌려 환호하는 분위기다. 10년 만의 귀환에 대한 환영은 35층 층수 규제 해제를 기대하고 있는 강남은 물론 박원순 전 시장의 정비사업구역 직권 해제로 피해를 본 강북 지역까지 서울 전 지역에서 관찰된다. 그가 서울시 27개 자치구 모든 지역에서 50% 이상을 득표해 경쟁 후보를 압도한 사실이 그 증거다. 이는 박원순 전 시장이 지난 10년간 고집스레 고수한 공급 규제에 대한 시민들의 심판이기도 하다.
   
   박 전 시장이 쓰러져 가는 집 담벼락에 그림을 그리는 ‘벽화 사업’ 등을 펼치며 온갖 미사여구를 동원해 도시재생사업에 엄청난 돈을 쏟아부었음에도 시민들의 주거환경은 개선된 것이 없으니 더불어민주당이 선거에 참패한 것은 당연한 일이다. 박 전 시장이 고집한 도시재생사업은 처음 시작된 영국에서도 이미 실패했다고 평가받은 정책이었다. 그런 정책을 무작정 도입해 시행할 때부터 실패는 예견된 일이었다. 도대체 누가 ‘세금 먹는 하마’가 되어버린 도시재생사업을 박 전 시장과 현 정부에 추천해 서울의 주택 부족과 집값 급등을 초래했을까. 박 전 시장과 현 정권에 잘못된 정책자문을 해준 그들이야말로 서울 집값 급등의 원흉이고 책임질 당사자들이다.
   
   
   영국서 실패한 도시재생사업 고집
   
   2019년 서울시의회가 발주했던 ‘정비사업 출구전략의 한계 및 개선방안 연구’ 보고서는 박원순 전 시장이 실행했던 정비사업 철회가 실책이었음을 밝히고 있다. 보고서에 따르면, 박 전 시장은 오세훈 서울시장이 추진해왔던 재개발·재건축 등 정비사업구역 393곳을 해제했다. 박 전 시장은 2011년 말 보궐선거에서 당선된 뒤 2012년부터 ‘뉴타운 사업’의 출구 전략을 2018년까지 집행했다. 이 중 주민동의를 거치지 않은 채 박 전 시장이 직권으로 해제한 정비사업구역도 무려 114곳이나 된다. 누런 쇳물이 나오고 비가 새는 헌 집을 새집으로 바꾸어 살고 싶어 하는 주민들의 마음은 아랑곳하지 않고 박 전 시장은 주민들의 동의도 거치지 않은 채 일방적으로 기회를 빼앗아갔다. 시민들을 위해 봉사하겠다고 나섰던 머슴이 주인의 허락도 받지 않은 채 제멋대로 일 처리를 했으니 명백한 직권남용이다. 더욱 기가 막힌 것은 누구보다 헌법정신에 투철해야 할 변호사 출신이 헌법이 보장한 사유재산권 침해 행위를 저질렀다는 사실이다.
   
   어쨌든 박 전 시장이 잘못된 정책을 실행한 탓에 짓지 못한 아파트가 24만8893가구에 이른다는 것이 보고서의 결론이다. 이 수치는 어느 정도의 공급 효과를 갖고 있을까? 이는 분당 신도시(9만7600여가구)의 2.6배에 해당하는 규모다. 보고서는 만일 박 전 시장이 정비구역을 해제하지 않았다면 착공 가능했던 물량도 예측했다. 2016년 790가구, 2017년 3131가구, 2018년 1만1664가구 등이다. 2019년에서 2024년까지 5년간 착공 가능했던 물량은 22만 3070가구나 된다. 따라서 현재 서울의 주택 부족과 집값 급등은 집권 내내 수요 규제에 골몰했던 현 정부와 박 전 시장의 합작품이라는 사실을 서울시의회가 발주했던 보고서가 밝혀낸 셈이다.
   
   부동산 정책 실패 때문에 4·7 보궐선거에서 졌음에도 불구하고 정부와 여당은 여전히 ‘마이웨이’를 부르짖고 있다. 청와대는 보궐선거에서 패배한 다음 날 “국민의 질책을 엄중히 받아들인다”고 말했지만 국정운영 기조를 바꾸지 않겠다는 태도를 분명히 했다. 여당 이낙연 전 대표와 지도부는 부동산 세금과 규제를 완화하거나 철회하겠다고 약속하면서 유권자들에게 한 표를 달라고 애걸했지만 선거가 끝나자마자 자신들이 내놓았던 대국민 약속에 대해서는 입도 뻥끗하지 않고 있다. 선거 패배의 원인인 부동산 정책의 수정에 대해 진정성이 없음을 의미한다. 홍남기 부총리는 여당 지도부를 대신해 총대를 멘 것 같다. 그는 선거 다음 날 “주택공급은 후보지 선정, 지구 지정, 심의 인허가 등 중앙정부, 광역지자체, 기초지자체 단독으로 할 수 있는 것이 아니며 상호협력이 뒷받침되어야 한다”고 오 시장을 위협했다. 홍 부총리는 오 시장의 선거 공약인 민간 재건축·재개발 활성화, 1주택 재산세 인하 등이 정부의 공공 주도 재건축·재개발 정책에 배치된다는 사실을 상기시켰다.
   
   홍 부총리의 발언은 서울 모든 자치구에서 압도적인 표차로 야당 후보를 선택한 서울시민에 대한 도전이나 다름없다. 홍 부총리는 예정에도 없던 ‘부동산 시장 점검 관계장관 회의’를 열어 이 같은 ‘망언’을 했다고 한다. 대통령이 조만간 단행할 수 있는 내각 개편에서 부총리 자리를 지키려고 무리수를 둔 것인가, 아니면 민간 주도 개발을 꺼리는 대통령의 마음을 읽고 ‘코드 발언’을 한 것인가.
   
   
   도시재생이 날려버린 아파트 24만8893가구
   
   홍 부총리는 국민 경제를 책임지고 있는 최고위 경제 관료로서 매우 부적절한 발언을 했다. 그의 발언이 부적절한 이유는 하수관이 수시로 터져 역류하고 지붕에서 빗물이 새는 낡은 집에 사는 국민들의 고통은 안중에도 없고 오로지 정부 주도의 공급 정책을 고집하고 있기 때문이다. 그러고도 국민 경제를 책임진 경제부총리라고 할 수 있는가 의문이다. 국민들이 추위와 비를 피하기 위한 피난처를 구하는데 민간 개발은 안 되고 왜 굳이 공공이어야 하는가? LH 투기 문제로 정부와 공공에 대한 신뢰가 땅에 떨어진 상황에서 공공 주도 개발을 고집하는 것이 과연 국민들을 위한 일인가?
   
   이 상황에서도 공공 주도 개발을 고집하는 것은 그들이 내린 결정이 항상 옳다는 선민의식과 정부 주도에 사로잡혀 있기 때문이라고 본다. 주택문제 해결은 정치적 견해가 다른 정치인들이 대립해야 하는 이념 문제가 아니다. 공급 부족은 경제 문제이고 민생 문제다. 우리만큼이나 치열하게 대립하고 있는 미국 정치인들이 주택문제를 해결하려고 합심해서 노력하는 모습을 이 땅의 정치인과 관료들은 배워야 한다.
   
   캘리포니아주는 전통적인 민주당 텃밭이다. 연방 상·하원뿐만 아니라 주지사에서 카운티에 이르기까지 민주당이 선출직 공무원을 독점하고 있다. 일례로 올해 81세인 연방 하원의장 낸시 펠로시는 샌프란시스코를 지역구로 두고 1987년부터 지금까지 내리 연방 하원의원에 당선됐다. 미국 민주당은 인권, 정의, 공정을 항상 외친다. 이 땅의 더불어민주당과 똑같다. 그러나 그들은 캘리포니아주가 겪고 있는 심각한 주거 부족에 대해서는 지금까지 본체만체했다. 자신들의 정치 커리어를 쥐고 있는 백인 유권자들이 흑인·히스패닉 등 저소득층이 입주하는 아파트 등 연립주택 건설을 반대하기 때문이다. 그래서 캘리포니아에 지역구를 둔 민주당 정치인들은 연방 상·하원 의원, 주 의원 가리지 않고 모두 단독주택 용지의 고밀 개발을 허용하는 토지이용 규제 완화에 소극적이었다. 캘리포니아의 집값이 살인적으로 비싼 이유다.
   
   그런데 조 바이든 대통령이 취임한 뒤 변화의 조짐이 나타났다. 캘리포니아주 새크라멘토 시의회는 지난 1월 토지이용 규제를 완화하는 법안을 제정했다. 통과된 법안은 ‘1 필지 1 단독주택 건축’의 기존 규정을 없애고 ‘1 필지 4가구용 연립주택(fourplexes) 건축’을 허용했다. 주목할 것은 민주당과 공화당 모두가 만장일치로 동의했다는 사실이다. 보도에 따르면 관련 법안이 통과될 때 캘리포니아의 고질적 병폐인 주택 신축에 대한 반대가 일절 없었다고 한다. 심지어 캘리포니아주 정치인들은 앞다투어 새크라멘토의 토지이용 규제 완화 법안 통과를 극찬하기도 했다는 소식이다. 법안 통과를 칭찬한 인사 중에는 단독주택 용지에 4가구 연립주택을 짓는 행위를 아직도 불법으로 규정하고 있는 샌프란시스코의 현 시장 런던 브리드(London Breed)도 있었다.
   
   
▲ 지난 4·7 보궐선거 선거운동 기간 노원구 상계동 중개업소에 들른 오세훈 시장. photo 뉴시스

   부동산 규제 완화에 발벗고 나선 美 민주당
   
   새크라멘토의 토지이용 규제 완화는 미국에서 선도적으로 관련 규제를 완화한 미니애폴리스와 포틀랜드의 뒤를 잇는 사례로 미국 사회에서 눈길을 끌고 있다. 미니애폴리스 시 의회는 2018년 미국 역사상 최초로 단독주택 용지에 2~3가구용 연립주택 건축을 허용하는 법안을 거의 만장일치로 통과시켰다. 미니애폴리스 시장 제이콥 프레이(Jacob Frey)는 블룸버그와의 인터뷰에서 “단독주택이 미니애폴리스 전체 주택 재고의 75% 이상을 차지하는 상황에서 주택 공급을 늘릴 수 있는 방법은 오직 고밀도 개발밖에 없었다”고 말했다.
   
   새크라멘토가 보여준 토지이용 규제 개혁은 점차 트렌드로 자리 잡을 것으로 예상되지만 아직은 찻잔 속의 태풍이다. 그 이유는 토지이용 규제 완화에 대한 집주인들의 거부감이 워낙 강력해서다. 하버드대 에드워드 글레이저 교수는 2005년 발표한 논문(‘Why Have Housing Prices Gone Up?’)에서 미국 집값의 급격한 상승은 주택 부족에서 비롯됐고, 주택 부족은 집주인들의 님비현상 때문이라는 사실을 증명했다. 그는 주택 부족의 이유를 캐기 위해 연구하다가 1970년대 이후 주택 건축 인허가 취득이 어려워진 사실을 발견했다. 글레이저 교수는 “미국 전역에서 단독주택에 사는 집주인들이 연립주택 등의 건축을 반대해 주택공급이 부족해진 탓에 도시는 경제를 발전시키는 ‘성장동력에서 집주인들의 결사체(cooperatives)’로 변질됐다”고 비판했다.
   
   캘리포니아와 비교할 때 서울의 상황은 어떠한가. 서울의 집주인들은 캘리포니아의 집주인들이 하듯 임대주택·연립주택 건설을 사업지 주변 집주인들이 집단으로 나서서 반대하는 경우가 흔치 않다. 아파트 공사에서 발생하는 분진·소음 등을 이유로 약간의 보상을 받아내는 경우는 있어도 관할구청으로 달려가 건축인허가를 막는 경우는 거의 없다. 대신 우리나라의 주택 건축 관련 분쟁은 인허가를 쥐고 있는 중앙정부나 지자체가 일으킨다. 그들은 민간이 집을 짓는 데 한 푼도 보태주지는 않으면서 무턱대고 훼방만 놓는다. 주변 집값을 자극한다는 어설픈 논리를 갖다 대면서 말이다. 새집의 공사비가 낡은 집에 투입됐던 공사비보다 비싼 것은 당연한데 이 같은 사실은 외면한다. 단위면적당 분양가를 낮추고 싶다면 그만큼 용적률 규제를 풀어서 많이 짓게 하면 되는데 그것도 모른 체한다. 특정 지역만 용적률 규제를 완화하면 특혜 소지가 있을 수 있다는데 그러면 서울 전역에서 골고루 용적률 규제를 완화하면 될 일이다. 용적률 규제를 대폭 완화해서 주택공급이 늘어나면 중앙정부와 지자체는 고용창출로 내수경기가 살아나며 세수가 늘어나서 좋고 사용자는 공급량의 확대로 주거비가 낮아져서 모두가 윈윈할 수 있다. 그런데 현 정부는 왜 굳이 상생을 반대하고 있는가?
   
   
   고밀도 개발 반대한 ‘강남좌파’들의 속셈
   
   그 의문에 대한 답은 현 정권에서 정부 정책을 총괄 지휘했던 청와대 정책실장을 거쳐간 인물과 아직도 자리를 지키고 있는 변창흠 국토교통부 장관의 면면을 살펴보면 알 수 있다. 청와대 초대 정책실장이었던 장하성 주중대사(고려대 교수)는 “모두 다 강남에 살 필요가 없다”는 말로 국민의 공분을 일으켰다. 그 후임자는 김수현(세종대 교수)이었고 마지막 인물은 작년 여름 국회가 임대차 3법을 통과시키기 직전에 자신 소유의 강남 아파트 전셋값을 대폭 올려 여당의 보궐선거 패배에 혁혁한 공을 세운 김상조(한성대 교수)였다. 그리고 국토교통부 변창흠 장관 또한 본업은 학자(세종대 교수)다. 이들의 공통점은 참여연대에서 활동한 교수들이고 강남에 집을 갖고 있고 있는 이른바 ‘강남좌파’다. 차이점이 있다면 박사학위를 취득한 전공이 도시계획, 경영학, 경제학으로 다르다는 것 정도다. 이들은 현 정권이 출범한 뒤 지금까지 4년 동안 이 나라의 주택정책을 좌지우지했다. 그 결과가 서울 주택공급의 절대 부족, 주거비용의 급등이다.
   
   여기까지 읽은 독자라면 서울에서 일자리가 가장 많이 몰려 있어 주택 수요가 절대적으로 많은 강남이 고밀도로 개발되지 않은 이유를 짐작할 것이다. 용적률 규제의 효과와 수급 원리에 대해서 누구보다 잘 아는 그들은 강남과 서울 도심을 고밀도 개발하면 주택 부족 사태를 대폭 완화해 집값을 낮출 수 있다는 사실을 잘 안다.
   
   그럼에도 이들이 정작 집이 필요한 강남과 서울 도심에 공급을 하지 않고 일터에서 멀리 떨어진 신도시를 조성하는 것은 자신들이 갖고 있는 아파트의 희소가치를 높이기 위함이다. 하버드대 교수가 비판했던 미국의 집주인들이 하는 짓을 똑같이 하고 있는 것이다. 이들은 국민이 자신들의 시커먼 속셈을 눈치 채지 못하도록 하기 위해서 그럴듯한 이유를 들어 고밀도 개발을 반대했다. 자신들이 매우 고상한 사람들이라도 되는 듯 도심 혼잡을 걱정하고 남산 스카이라인 유지와 한강 조망권 확보를 줄기차게 말했다.
   
   이들이 대한민국 직장인들의 주거복지와 환경보호를 생각하고 국가 생산성을 고려했다면 수요가 많은 도심에 신규 주택 공급을 허용했어야 맞는다. 임차인들의 주거비용을 줄여주고 남는 돈을 다른 활동에 사용하여 내수를 진작시키기 위해서라도 도심 주택을 공급했어야 했다. 설령 대통령의 부동산 정책관이 규제 일변도였더라도 제대로 된 정책실장이라면 국가경제 차원에서 규제 완화의 필요성을 열거해가며 대통령을 설득했어야 했다. 설득이 쉽지 않다면 정책실장의 자리를 걸고서라도 대통령을 납득시켰어야 했다. 그것이 이 나라를 위하고 결국에는 대통령을 위하는 길이기 때문이다. 정책실장과 장관은 그런 일을 하라고 국민 세금으로 비싼 월급을 받고 권세를 누리는 것이 아니었던가.
   
   
   김대중 정부의 판교 개발을 참고하라
   
   오세훈 시장이 민간 주도의 부동산 개발 공약을 관철하는 것은 험난해 보인다. 같은 민주당 정권이지만 김대중 정부와는 달리 문재인 정부는 실용주의 정신이 결핍됐기 때문이다. 김대중 정부가 초기 개발 계획을 수립했던 판교신도시는 판교 테크노밸리 조성 계획을 발표할 당시에 시민단체, 언론 등으로부터 엄청난 비난을 받았었다. 가뜩이나 주택이 부족한 상황에서 강남을 대체할 수 있는 판교에 아파트 대신 오피스를 잔뜩 공급하겠다고 발표해서다. 그러나 시민단체 등의 비판은 기우에 불과했고 판교 테크노밸리는 직장과 주택을 동시에 공급한 모델로 성공했다는 평가를 받고 있다. 판교 테크노밸리의 성공 사례를 서울 시정에 적용한다면 어떻게 해야 할까?
   
   오 시장은 용산 정비창 부지를 포함해 서울에 얼마 남아 있지 않은 빈 땅을 활용할 때 판교 테크노밸리의 성공 사례에서 교훈을 얻어야 한다. 장기적인 서울의 발전을 위해 용산 정비창 부지와 같은 노른자위에 오피스, 주거, 편의시설이 함께 들어가는 복합 개발을 추진해야 한다. 부족한 주택 공급은 강북의 정비사업구역에서 용적률 규제를 완화해 해결하면 될 일이다.
   
   오 시장이 할 일은 무엇이 국민을 위한 일이고 무엇이 일자리 창출과 주거 문제를 해결할 수 있는지를 판단하는 것이다. 그 일을 잘하라고 서울 시민이 압도적인 표로 밀어준 것이다. 오 시장이 벽창호 같은 현 정권의 반대에 부딪힐 때마다 기억해야 할 중요한 사실이 있다. 오 시장의 뒤에는 그와 뜻을 같이하는 서울시민과 국민들이 있다는 사실이다. 일 잘하라고 뽑아줬더니 상전 노릇하고 있는 머슴에게 제 역할을 제대로 상기시켜 주는 것이야말로 오 시장의 임무다.
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