다주택자는 종부세와 양도소득세뿐 아니라 주택임대에 대한 종합소득세도 신고 납부해야 하는 부담을 진다. 매년 5월은 종합소득세 신고 납부기한이기 때문에 주택을 임대한 사람들은 이 기간에 신고 납부를 마쳐야 한다.

국세청에서는 주택을 두 채 이상 보유하였다면 대부분 1채에는 소유자가 직접 거주하고 나머지 한 채는 임대를 놓았을 것이라고 추정한다. 즉 2주택 이상 보유자라면 주택임대소득이 발생한 것으로 추정한다는 얘기다. 국세청에서는 누가 2채 이상의 주택을 보유하고 있는지 이미 상세히 파악하고 있다. 혹시 국세청이 모르고 넘어갈 수 있을까라는 생각은 버리는 게 좋다.

그런데 주택임대소득에 대한 세금계산은 매우 복잡하다. 주택 수, 보증금과 월세의 규모, 고가주택 여부, 주택 면적의 크기, 주택임대 당시의 기준시가, 장부기장 여부, 신규사업자 여부, 임대수입 금액의 크기, 주택임대사업자 등록 여부 등과 같은 무척 많은 조건들을 확인하여야 주택 임대소득세를 정확히 계산할 수 있다. 

또 근로소득 등 다른 소득이 있다면 합산하여 소득세를 계산하고 신고하여야 한다. 그래서 일반인들이 홈택스를 이용하여 스스로 신고서를 작성하기가 매우 어려운 게 현실이다. 집을 한 채 또는 두 채 정도 갖고 몇 푼 안 되는 임대소득으로 생활하시던 분들이 갑자기 세무서에 세금 신고를 해야 한다면 걱정부터 앞설 것이 눈에 선하다. 

특히 주택 임대소득자 중 상당수는 연세가 드신 분들인데, 이분들이 세금신고를 하는 과정을 떠올려 보면 상당히 걱정스럽다.

그러면 주택을 임대할 경우 소득세가 과세되는 다양한 경우를 구체적으로 살펴보자. 

일단 주택을 임대하더라도 비과세인 경우가 있다. 주택 기준시가가 12억원 이하인 주택에 한해서다. 즉 기준시가 12억원 이하인 주택 한 채만 보유한 경우 그 주택을 임대하더라도 비과세된다. 1주택자라도 기준시가가 12억원을 초과하는 주택을 임대하거나, 2주택 이상 보유자가 임대하는 주택은 기준시가에 상관없이 주택임대 소득세를 내야 한다. 이때 주택에는 주거용 오피스텔도 포함되며 부부의 경우 주택 수는 합쳐서 계산한다.

임대료에 대한 과세는 월세뿐 아니라 보증금에도 매긴다. 보증금에 대해서는 다음과 같은 방식으로 과세하고 있다.

우선 보증금에 대한 과세는 3주택 이상인자에게만 과세한다. 따라서 2주택 보유자가 1주택을 임대하면서 보증금만 받은 경우에는 주택임대 소득세가 과세되지 않는다. 2주택 보유자가 반전세로 보증금과 월세를 받은 경우에도 보증금에 대해서는 과세하지 않고 월세 부분만 과세된다.

보증금은 3주택 이상만 과세

보증금에 대해서는 이자상당액(간주임대료)에 대해 과세하는데 계산식은 다음과 같다.

‘간주임대료=(보증금-3억원)×60%×1.2%’

즉 보증금 3억원 이상 금액에 대해서 60%만 과세하며 이자율은 연 1.2%를 적용한다는 의미다. 구체적인 사례를 통해 계산해 보자.

<사례1> 기준시가 20억원짜리 1주택만 소유한 자가 이 주택을 보증금 10억원을 받고 임대했다면 기준시가가 12억원을 초과하기 때문에 원칙적으로 과세대상에 해당한다. 하지만 월세 없이 보증금만 받았기 때문에 주택임대 소득세는 과세되지 않는다.

<사례2> 2주택 소유자가 1주택을 보증금 10억원을 받고 임대한 경우에도 보증금에 대해서는 과세를 하지 않는다. 따라서 주택임대소득세도 내지 않는다.

<사례3> 2주택 소유자가 1주택을 임대하면서 보증금 5억원에 월세 150만원을 받은 경우 보증금은 과세되지 않지만 월세(150만원×12개월= 1800만원)에 대해서는 과세된다.

<사례4> 3주택 소유자가 2개의 주택을 보증금 10억원에 월세 300만원으로 임대한 경우 주택임대에 따른 과세임대료(임대수입금액)는 다음과 같이 계산한다.

① 1년간의 보증금에 대한 간주임대료=(10억-3억원×60%×1.2%=504만원

② 1년간의 월세=300만원×12개월=3600만원

③ 1년간의 과세금액(임대수입금액)=①간주임대료 504만원+②월세 3600만원=4104만원

단, 세금은 과세대상 임대료에서 필요경비와 추가 소득공제를 적용한 금액에 대해 세율을 적용하기 때문에 위에서 언급한 금액(임대수입금액)에 세율을 직접 적용하는 것은 아니다. 필요경비와 소득공제라는 변수를 또 고려해야 하는 것이다.

필요경비를 설명하기 전에 소액 주택임대자를 지원하기 위한 제도를 먼저 알아보자. 임대수입금액이 2000만원 이하인 경우에는 다른 소득과 합산하여 세금을 계산하지 않고 임대소득만 분리하여 단일세율인 14%(지방세포함 15.4%)의 세율을 적용받을 수 있다. 즉 분리과세제도를 선택할 수 있는 것이다. 임대수입금액이 2000만원 이하여서 분리과세를 하는 경우 필요경비는 다음과 같다.

① 임대수입금액×50%

② 임대소득 이외의 다른 소득이 2000만원 이하인 경우에는 임대수입금액×50%+200만원

③ 주택 임대사업자로 등록된 주택의 경우에는 임대수입금액×60%+400만원

분리과세를 할 경우 과세대상금액이 산출되면 400만원의 소득공제를 추가적으로 적용한다. 주택임대 사업자등록을 하지 않았다면 소득공제는 400만원이 아니라 200만원만 공제한다. 미등록한 임대사업자는 미등록 기간 동안 임대수입금액에 대해 연 0.2%의 가산세를 부과하고 있다.

이렇게 임대수입금액에서 필요경비를 차감하고 공제를 적용한 금액에 14%를 적용하여 최종적으로 납부할 세금이 계산된다. 주택임대사업자로 등록을 한 경우에는 추가적으로 50% 또는 75%의 세금을 공제하는 제도를 두고 있다.

주택임대 수입금액이 1800만원인 경우의 최종 세금을 계산해 보자. 이 경우 공제되는 필요경비는 임대수입금액의 50%로 900만원이 기본공제된다. 임대소득 이외의 다른 소득이 2000만원에 미달되면 추가로 200만원을 공제받게 되어 총 1100만원을 공제받는다. 따라서 과세되는 금액은 1800만원에서 1100만원을 공제한 700만원이 과세대상금액이 된다. 여기에서 임대소득공제 400만원(임대사업자등록을 했을 경우)을 추가로 공제하면 과세표준은 300만원이 된다. 여기에 14%의 세율을 적용하면 42만원의 종합소득세를 최종적으로 부담하게 된다.

그럼 임대수입금액이 2000만원 이상인 경우에는 어떻게 될까. 국세청이 정한 비율을 적용하여 필요경비를 계산하는데 매우 복잡하기 때문에 이 글에서 언급하기가 적절치 않아 보인다. 이 경우 세무 전문가의 도움을 받는 것을 권해드린다.

일반적으로 세무서에서 주택임대 소득세를 신고하라는 안내문을 발송하지만 혹시 안내문이 오지 않더라도 과세대상에 해당된다면 알아서 신고를 하는 것이 좋다. 왜냐하면 소득세 신고는 납세자의 책임이며 안내가 없더라도 신고를 하지 않을 경우 가산세 부과를 피할 수 없기 때문이다.